2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31
L'ondata di fallimenti delle società di costruzioni ha colpito duramente gli azionisti che sognavano una nuova casa. Ogni azionista è la parte più lesa, che non solo ha perso i suoi soldi, ma ha anche separato per molto tempo il suo desiderio di trasferirsi in un nuovo appartamento. Come non cadere nella trappola delle false promesse degli sviluppatori? Proviamo a formulare le regole principali per lavorare con i rappresentanti delle imprese edili.
Chi sono i detentori di azioni
Prima di tutto, affrontiamo la terminologia. Gli sviluppatori sono organizzazioni edili e i loro rappresentanti che si offrono di acquistare un appartamento in un edificio residenziale incompiuto. Di norma, gli appartamenti in questa fase sono relativamente economici, ma non puoi trasferirti in tali alloggi. Gli sviluppatori hanno il diritto di offrire appartamenti in vendita in qualsiasi fase della costruzione.
Un azionista è una persona che ha diritto a una parte (quota) di una casa in costruzione, solitamente limitata allo spazio abitativo in cui andrà a trasferirsi dopo la messa in funzione dell'edificio. Entrambe le parti - sia il committente che l'azionista - sono interessate alla costruzione di un edificio residenziale. Quindi quest'ultimo può trasferirsiappartamento e lo sviluppatore - per ricevere denaro.
Il documento principale dell'azionista
Prima di tutto, dovresti assicurarti che l'impresa di costruzioni lavori nel quadro di 214-FZ. È questa legge federale che forma il rapporto "azionista-sviluppatore" e spiega la corretta procedura per l'interazione tra chi cerca di acquistare un appartamento e chi deve costruirlo.
L'accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa (DDU) è un documento che deve essere firmato sia dallo sviluppatore che dall'azionista. Questa regola è sancita dalla legge e deve essere seguita. È DDU che consente al futuro acquirente di un appartamento di contare su un rimborso in caso di fallimento di un'organizzazione edile. L'azionista deve ricordare chiaramente che solo DDU è un garante ed è accettato in tribunale. Perché gli sviluppatori non hanno fretta di elaborare una DDU, ma offrono documenti completamente diversi per la firma?
Contratto preliminare: barare per un azionista
Un modo semplice e affidabile per ingannare un futuro inquilino è offrirgli per la firma non un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, ma un documento "quasi lo stesso", che presumibilmente garantisce tutti i diritti del futuro inquilino. Questo documento può avere un titolo diverso. Il nome più comune è "contratto preliminare". L'essenza di un tale documento è la seguente.
Si propone di concludere il contratto preliminare per il periodo di costruzione, promettendo in cambio la piena partnership. Resta inteso che il contratto di compravendita si concluderà con il socio solo dopo che sarà ultimata la costruzione di una nuova casa e tale immobile residenziale sarà commissionato inoperazione.
Ma, di regola, gli avvocati non trovano alcun accenno di protezione del coinvestitore nei contratti preliminari. Questi documenti non sono registrati da nessuna parte e possono essere strappati unilateralmente. L'accordo preliminare non prevede alcuna operazione monetaria - tutti gli accordi reciproci sono regolati dall'accordo di partecipazione al capitale. Di conseguenza, il detentore di azioni ingannato non riceve la cosa più importante: le garanzie disponibili nella legge sulla costruzione condivisa. Collaboratore:
- non assicurato contro la doppia vendita dello stesso spazio abitativo;
- non ha alcuna possibilità di fare affermazioni sulla qualità e sui tempi di costruzione;
- non ha metodi legali di pressione sullo sviluppatore.
Inoltre, gli avvocati avvertono che gli accordi preliminari potrebbero essere considerati un affare fittizio.
Schema di cambiali
Nel caso di uno schema di cambiali, l'investitore-cliente deve concludere due contratti: un contratto preliminare e una cambiale. A prima vista, è la cambiale che funge da garante di relazioni affidabili e questo documento di pagamento verrà utilizzato per il regolamento reciproco nell'ambito del contratto principale. Ma anche la cambiale non sarà accettata dal tribunale come obbligo di garanzia: il committente ha tutto il diritto di rifiutare di firmare il contratto principale al detentore del capitale del complesso residenziale, restituire il denaro sulla cambiale e vendere l'appartamento a un' altra persona.
Cosa cercare durante la preparazione dei documenti?
Prima di acquistare un appartamento in un nuovo edificio, assicurati di farloil committente ha ricevuto un permesso di costruire e ha una polizza assicurativa di responsabilità civile valida. Tale polizza può essere una garanzia bancaria o un accordo a tutti gli effetti con l'assicuratore.
Se lo sviluppatore propone di concludere una DDU, dovresti assicurarti che i media o Internet abbiano una documentazione dettagliata del progetto per lo sviluppo futuro. Il committente è obbligato a pubblicare i piani di costruzione 14 giorni prima della firma del primo accordo DDU. Solo un avvocato può verificare la legalità della costruzione. Pertanto, sarebbe utile richiedere una forma di accordo, statutario, documenti autorizzativi, documentazione di progetto e verificare queste carte con un avvocato qualificato.
Il passo successivo nell'analisi dell'affidabilità dello sviluppatore è lo studio dell'opinione pubblica. È meglio comprendere la valutazione delle attività di un'impresa di costruzioni dalle recensioni degli azionisti pubblicate sulla rete. Il committente deve avere una solida reputazione, un'esperienza rilevante nei lavori di costruzione e nuovi edifici già completati, la cui qualità della costruzione può essere giudicata.
Esplora la storia della costruzione di nuove case dal momento in cui è stato rilasciato il permesso fino ad oggi. Forse la crisi dell'economia ha costretto l'impresa edile a sospendere la costruzione del nuovo edificio. E la proprietà in vendita è già di proprietà di un azionista che sta solo cercando di risparmiare i suoi soldi.
Visita il sito
Dovresti assolutamente visitare il cantiere in cui viene costruito il nuovo edificio. Vicino al cantiere sulla recinzione ci sono informazioni sullo sviluppatore, sul cliente, sui termini approssimativiconsegna dell'oggetto ad uso abitativo. È necessario verificare i dati della scheda informativa con le informazioni presentate nella DDU. La minima discrepanza può servire come base per la risoluzione del contratto da parte dell'azionista: si tratta di un ricorso diretto al tribunale per un rimborso e un risarcimento. Discuti tutti i punti dubbi con il tuo avvocato o rivolgiti alla hotline delle autorità locali.
Ci auguriamo che questi semplici suggerimenti ti aiutino a ottenere l'alloggio tanto atteso in tempo e senza indugio. Buona fortuna!
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