Approccio reddituale alla valutazione immobiliare e aziendale. Applicare l'approccio al reddito

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

L'approccio reddituale è un'intera combinazione di metodi per valutare il valore degli immobili, della proprietà di un'organizzazione, dell'impresa stessa, in cui la determinazione del valore viene effettuata convertendo i benefici economici attesi in futuro. Le basi teoriche di un simile approccio sono abbastanza convincenti. Il valore di un investimento è il valore dei benefici futuri fino ad oggi, scontati a un tasso di rendimento che riflette la rischiosità dell'investimento.

Questo è ragionevole e adatto a qualsiasi impresa operativa utilizzata nel campo della produzione e vendita di proprietà, così come la sua attività, soggetta alla generazione di profitti positivi. Il valore dei rischi di investimento nell'attività valutata è dimostrato mediante un tasso di attualizzazione. In senso economico, questo è ora il tasso di rendimento che gli investitori richiedono sul capitale investito in oggetti di investimento comparabili per livello di rischio, oppure è il tasso di rendimento su opzioni di investimento alternative con rischi comparabili al momento della valutazione.

Caratteristiche

Richiesta di redditoapproccio in pratica risulta essere un compito piuttosto difficile, poiché è necessario valutare ogni importante determinante del costo: il tasso di rendimento e il profitto. Se questi metodi vengono utilizzati per valutare un'impresa, è indispensabile condurre un'analisi approfondita di tutti i suoi elementi chiave, inclusi i costi, il fatturato aziendale, che hanno un impatto diretto sui profitti, sui costi e sui rischi creati da ogni singolo elemento.

L'approccio del reddito alla valutazione aziendale viene utilizzato abbastanza spesso. Ad esempio, se parliamo di acquisizione o fusione, allora questo metodo viene utilizzato molto più spesso di quello costoso o di mercato. L'investimento di capitale dell'acquirente viene ora effettuato con l'aspettativa di ricevere in futuro flussi di cassa netti, che non possono essere definiti garantiti, in quanto caratterizzati da determinati rischi. L'approccio del reddito cattura queste determinanti chiave del valore, mentre l'utilizzo dell'approccio di mercato di solito richiede un rapporto prezzo-utili o qualche altro multiplo simile di guadagni in retrospettiva, senza tenere conto del futuro.

I multipli di mercato sono intrinsecamente inaffidabili e non forniscono lo stesso livello di accuratezza che può essere raggiunto utilizzando un approccio reddituale con previsioni di rendimenti futuri e tassi di sconto. Ad esempio, un rapporto prezzo/utili applicato annualmente non riflette adeguatamente i cambiamenti attesi negli anni futuri. correttal'uso dei rapporti offre l'opportunità di mostrare le preferenze generali degli investitori e sono spesso citati da venditori o fonti del settore.

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Anche le informazioni relative al budget dell'impresa devono essere analizzate e protette, il che rende necessario apportare modifiche ed elaborare le conseguenze finanziarie del piano creato, delle previsioni e delle proposte di base. L'approccio basato sul reddito alla valutazione aziendale misura tutte le ipotesi relative al fatto che determinati benefici dell'acquisizione derivano dalla crescita dei ricavi, dalla riduzione dei costi, dal miglioramento dei processi o dalla riduzione dei costi di capitale. Con l'aiuto di un tale approccio, tutto questo può essere misurato e discusso. Inoltre, può essere utilizzato per determinare la tempistica dei benefici attesi, nonché per dimostrare il declino del valore di un'impresa quando i benefici si spostano in un futuro più lontano.

L'utilizzo dell'approccio del reddito offre ad acquirenti e venditori la possibilità di calcolare il valore equo di mercato di un'impresa e il suo valore di investimento per uno o più acquirenti strategici. Se questa distinzione viene visualizzata in modo sufficientemente chiaro, venditori e acquirenti possono facilmente identificare i vantaggi della sinergia e prendere decisioni informate.

Quando si utilizza l'approccio reddituale per la valutazione aziendale, occorre tenere presente che il valore calcolato è costituito dal valore di tutti gli immobili utilizzati nel corso dell'attività diretta. ANell'ambito dell'approccio utilizzato, esistono diversi metodi di valutazione di maggiore interesse. In particolare, sono applicabili tali modalità dell'approccio reddituale: capitalizzazione e attualizzazione dei flussi di cassa. Puoi considerarli in modo più dettagliato.

Metodi

Utilizzando il metodo della capitalizzazione del flusso di cassa, il valore totale di un'impresa viene rilevato in base ai flussi di cassa generati dal potenziale immobiliare dell'impresa. I flussi di cassa di un'impresa o di un'impresa nel suo insieme rappresentano la differenza tra tutti gli afflussi e i deflussi di risorse finanziarie per un determinato periodo di fatturazione. In genere, per i calcoli viene utilizzato un periodo di un anno. La tecnica consiste nel convertire un livello rappresentativo del flusso di cassa atteso in un valore attuale dividendo l'importo totale del flusso di cassa per il tasso di capitalizzazione ipotizzato. In questo caso, è appropriato un flusso di reddito con determinati aggiustamenti.

Per utilizzare il metodo del flusso di cassa convenzionale, l'aggiunta del reddito netto (calcolato al netto delle imposte) delle spese non monetarie viene utilizzata per determinare l'importo del flusso di cassa assoluto da capitalizzare. Questo metodo di calcolo può essere considerato più semplificato rispetto al calcolo del flusso di cassa gratuito, che tiene conto dell'investimento di capitale richiesto e della necessità di reintegrare il capitale circolante.

Scontare i flussi di cassa

Questo metodo si basa fondamentalmente solo sui flussi di cassa attesi generati dall'impresa stessa. La sua caratteristica differenza è chela stima dei costi è necessaria per calcolare la definizione di un livello rappresentativo del flusso di cassa. Questo metodo nei paesi sviluppati è più ampiamente utilizzato perché può essere utilizzato per tenere conto di tutte le prospettive di sviluppo. Il flusso di cassa in termini generali è uguale alla somma dell'utile netto e degli ammortamenti, previa sottrazione dell'aumento del capitale circolante netto e degli investimenti di capitale.

Ci sono le seguenti condizioni per l'utilizzo del metodo del flusso di cassa scontato:

• c'è motivo di ritenere che i livelli futuri dei flussi finanziari saranno diversi da quelli attuali, ovvero si tratta di un'impresa in via di sviluppo;
• ci sono opportunità per stimare ragionevolmente i flussi di cassa futuri quando si utilizza un'attività o una proprietà commerciale;
• l'oggetto è in costruzione, totale o parziale;
• l'impresa è una grande struttura multifunzionale di importanza commerciale.

L'approccio reddituale alla valutazione immobiliare attraverso il metodo del flusso di cassa scontato è il migliore, ma il suo utilizzo è molto laborioso. Ci sono stime che non possono essere fatte senza l'uso di questo metodo. Tra questi c'è lo sviluppo di un progetto di investimento con la sua successiva valutazione.

Vantaggi del metodo di sconto

Se pratichi un approccio reddituale alla valutazione di immobili o attività commerciali attraverso il metodo dello sconto, puoi identificare alcuni importanti vantaggi. Innanzitutto il discorsoCiò significa che i profitti aziendali futuri prendono direttamente in considerazione solo i costi correnti attesi della produzione e poi della vendita dei prodotti, e gli investimenti futuri di capitale relativi al mantenimento e all'espansione degli impianti di produzione o di scambio si riflettono nell'utile previsto solo indirettamente attraverso il loro attuale deprezzamento.

Punti importanti

La valutazione di un oggetto mediante l'approccio del reddito con una mancanza di profitti o perdite come indicatore dei calcoli degli investimenti viene effettuata rettificata per il fatto che l'utile funge da indicatore di rendicontazione contabile, pertanto è soggetto a manipolazioni significative in il corso del lavoro.

Il metodo del flusso di cassa scontato include tre gruppi di modelli:

• dividendi scontati;
• reddito residuo;
• flussi di cassa scontati.

Se viene praticato un approccio al reddito in conformità con il modello di sconto del dividendo come prova del flusso di cassa, vengono utilizzati i pagamenti in azioni. Nonostante il fatto che il modello sia significativamente comune nella pratica estera per determinare e valutare il valore degli asset di un'impresa, presenta molte carenze. Nei modelli con utili non distribuiti, non esiste alcun livello di contabilità. C'è una differenza nelle politiche dei dividendi non solo per le imprese specifiche, ma anche per i paesi nel loro insieme. Questo metodo non può essere utilizzato nelle imprese che non hanno profitti. Questo modello è più adatto per calcolare il valore delle azioni di minoranza.

Modello di reddito residuo

L'approccio reddituale alla valutazione attraverso il modello dell'approccio residuale presuppone che l'importo del reddito residuo, ovvero la differenza tra l'utile effettivo e l'utile che gli azionisti prevedevano al momento dell'acquisto della società stessa o le sue azioni, saranno utilizzate come indicatore del flusso di cassa. Se il valore dell'impresa è stato calcolato sulla base di assunzioni coerenti con questo modello, allora sarà uguale alla somma del valore contabile con il valore attuale dell'ammontare atteso di reddito residuo successivamente. Tale modello dimostra una significativa sensibilità alla qualità dei dati presentati in bilancio. Per le condizioni russe, l'adeguatezza di tali informazioni è soggetta a dubbi significativi.

Vantaggio per gli azionisti

Naturalmente, gli azionisti o gli azionisti di un'impresa che ha una certa storia, oltre ai fatti relativi al pagamento dei dividendi, possono utilizzare il modello di sconto per calcolare il valore della propria azienda. La situazione è tale che gli azionisti delle imprese di questo settore sono raramente di minoranza, quindi per loro il modo più appropriato sarebbe utilizzare un approccio reddituale alla valutazione degli immobili e delle imprese attraverso un modello di free cash flow scontato. In questo sistema, i flussi di cassa liberi con tassi di sconto o il ritorno atteso sul capitale investito sono quelli chiave. Il problema più grande nell'utilizzo di questo modello è l'accuratezza della previsione del flusso di cassa libero, nonché l'adeguata determinazione del tasso di sconto.

Se si applica l'approccio reddituale come sopra definito, quando si utilizza il metodo dei flussi di cassa attualizzati, il reddito atteso dall'impresa tiene conto dei flussi di cassa previsti che possono essere ritirati dalla circolazione dopo il reinvestimento richiesto di parte il profitto in contanti. Come indicatore, i flussi di cassa non dipendono dal sistema contabile utilizzato dall'impresa e dalla sua politica di ammortamento. Allo stesso tempo, devono essere presi in considerazione eventuali flussi di cassa - afflussi e deflussi. La valutazione del significato finanziario dell'attualizzazione del contante risulta tale che, a seguito di tali processi, gli importi che sarebbero stati disponibili per l'investitore nel momento in cui il flusso di cassa specificato fosse stato ricevuto, a condizione che avesse investito fondi non in questo settore in questo momento, ma in alcuni - qualche altro bene di investimento di natura pubblica, ad esempio un titolo liquido o un deposito bancario.

Tecniche aggiuntive

L'approccio del reddito, un esempio del quale è stato descritto in precedenza, è stato utilizzato sempre meno di recente e ora il metodo di valutazione è diventato il più comune. Viene utilizzato per valutare tutti i tipi di attività e si basa sull'idea che qualsiasi attività che condivida le caratteristiche di base delle opzioni può essere valutata come questa opzione. Al momento, l'approccio reddituale viene spesso abbandonato a favore del modello di pricing delle opzioni (rispettivamente, il modello Black-Scholes).

Un tale sistema, se utilizzato, consente di stimare il costo totale del patrimonio netto di una società o impresa nel caso in cui operi in grosse perdite. Questo modello ha lo scopo di spiegare ulteriormente perché il costo del patrimonio netto di un'impresa non è zero, anche se il valore dell'intera impresa scende al di sotto dell'importo nominale del debito. Ma anche tenendo conto di questo vantaggio, si può notare che il modello Black-Scholes per valutare il valore delle imprese russe in questo momento è sempre più teorico. Il problema principale per cui questo modello non può essere applicato alle imprese domestiche è la mancanza di alcune prove per i parametri del modello, che sono essenziali.

Conclusioni

L'approccio reddituale alla valutazione di affari e immobili è diventato molto meno comune, e questo sta accadendo per molte ragioni. In particolare, ciò riguarda le carenze, a causa delle quali si riscontrano difficoltà nel suo utilizzo nel mercato consumer. Innanzitutto, va notato quanto sia difficile prevedere il costo futuro di servizi e prodotti, materiali e materie prime, nonché una serie di altri indicatori di costo. Allo stesso tempo, possiamo parlare di una certa soggettività delle valutazioni degli esperti. Inoltre, il problema risiede nella scarsa divulgazione di informazioni sulle imprese russe, e infatti è necessario per effettuare calcoli competenti e compilare il modello Black-Scholes. Ciò è in gran parte dovuto alla bassa cultura aziendale di taleimprese.

La stragrande maggioranza delle azioni, comprese le grandi quote, è concentrata nelle mani di un piccolo numero di persone e la quota di azionisti di minoranza e piccoli proprietari, la cui quota è molto piccola, nel capitale autorizzato è insignificante. Si scopre che molte aziende semplicemente non sono interessate a divulgare alcuna informazione. Ecco perché il calcolo con l'approccio del reddito è notevolmente più complicato in relazione alla maggior parte delle industrie e delle imprese in Russia. In altre condizioni, funziona al meglio, mostrando tutti i suoi vantaggi e affidabilità.