Il mercato immobiliare primario è Caratteristiche, pro e contro

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Mercato immobiliare primario: queste sono le premesse che per la prima volta fungono da merce. In altre parole, si tratta di case e appartamenti privati, per i quali non è mai stato stabilito il diritto di proprietà. I venditori nel mercato immobiliare primario sono lo stato e varie società di costruzioni.

Concetti di base

L'abitazione primaria è un'abitazione che viene elencata per la prima volta come merce. L'alloggio principale viene acquisito attraverso la partecipazione alla costruzione durante la costruzione della casa o in nuovi edifici già pronti con appartamenti che non sono stati registrati nel registro statale di proprietà.

Per quanto riguarda i prezzi al metro quadrato di tali alloggi, nelle prime fasi di costruzione il costo è minimo e aumenta in proporzione all'andamento della costruzione di una determinata casa. L'opportunità di acquisire immobili nel mercato primario dipende direttamente dai tempi di costruzione, dai successivi investimenti in denaro per il miglioramento di questi alloggi e dal gradorischio quando si partecipa alla costruzione condivisa. Analizziamo il mercato immobiliare primario.

Ha senso acquistare alloggi del genere?

L'acquisto di un alloggio di tipo primario ha senso solo se l'ottenimento del permesso di soggiorno e del luogo di residenza non sono problemi primari e possono essere posticipati per un certo periodo di tempo fino al completamento della costruzione della casa. In caso contrario, tale opzione può essere tranquillamente scartata. Va tenuto presente che dopo aver ricevuto tale alloggio, non potrai accedervi immediatamente. L'appartamento dovrà essere ristrutturato, e per farlo, come si suol dire, "da zero".

Tuttavia, l'acquisto di alloggi nel mercato primario presenta alcuni vantaggi: nulla dovrà essere rifatto dai precedenti proprietari, vista l'assenza di problemi con le riparazioni. Tuttavia, è improbabile che possa coprire il meno sotto forma di significativi costi aggiuntivi di tempo e denaro.

Rischi

In generale, la partecipazione al capitale nella costruzione è un processo che, nonostante tutti gli aspetti interessanti e la "purezza" legale, è associato a una serie di rischi. I principali sono l'elevata difficoltà di prevedere la data di completamento della costruzione di una casa, la possibilità di fallimento del committente, l'emergere di cambiamenti sociali ed economici all'interno dello stato.

Allo stesso tempo, solo un punto attrae: se la costruzione va senza problemi, puoi ottenere una proprietà costosa e legalmente "pulita".

Pro e contro

La questione degli alloggi primari ha alcuni aspetti:

1. Aspetto denaro. Qui c'è una regolarità confermata da tempo e prassi: prima si firma una convenzione sul consenso alla costruzione in comune, minore è il costo di 1 mq. alloggio primario.
2. Temporizzazione. Se il contratto è stato firmato nel momento in cui la casa è ancora in fase di scavo, i termini per la messa in servizio e l'acquisizione della proprietà possono essere ritardati per un periodo piuttosto lungo (a volte fino a 2 anni). In questa situazione, gli alloggi sul mercato secondario sembrano più attraenti, dal momento che puoi entrarci quasi immediatamente dopo la conclusione della transazione.
3. Costo aggiuntivo.



4. Un appartamento sul mercato immobiliare primario viene trasferito al proprietario non solo nel senso legale di "pulito", ma anche letteralmente. Cioè, la finitura sarà ruvida, il che implica spese significative per le riparazioni. Nel caso delle abitazioni secondarie, la situazione è molto più semplice. Ma il vantaggio dell'edilizia primaria in questo senso è la possibilità di effettuare le riparazioni come vuole il proprietario. Cioè, attrezzare un appartamento in base alle preferenze personali in termini di stile, colori, costo dei materiali da costruzione e loro caratteristiche qualitative. Ciò che è più importante: il risparmio sulle riparazioni o sull'edilizia abitativa, ovviamente, spetta a ciascun singolo acquirente decidere da solo.
5. Mutuo nel mercato immobiliare primario. Questo è spesso difficile nella pratica. Non tutti gli istituti finanziari presteranno alla costruzione condivisa. Anche se una banca è d'accordo, allorai tassi di interesse saranno piuttosto alti. Ciò è dovuto al fatto che le banche non vogliono correre rischi, perché in caso di fallimento dello sviluppatore, si trasformano in proprietari di oggetti illiquidi.
6. Il rischio di essere ingannati dagli sviluppatori è alto solo se una persona ha affidato i suoi fondi a un'impresa edile con poca autorità e una cattiva reputazione. Un costruttore con un'immagine solida non correrebbe mai questo rischio. Pertanto, le transazioni con tali società sono una procedura molto redditizia con una bassa probabilità di controversie.

Quindi, i principali vantaggi del mercato immobiliare primario sono:

• comfort psicologico del proprietario, dovuto all'"effetto del primo proprietario";
• "purezza" legale;
• Possibilità fino al 30% in più di profitto di mercato se investito nelle prime fasi di costruzione.

Mercato secondario

Non tutti sanno cos'è il mercato immobiliare primario e secondario. Scopriamolo. Il mercato immobiliare secondario si riferisce a immobili residenziali registrati come proprietà del comune o di privati. La vendita di tali oggetti passa dal proprietario, la proprietà durante la transazione passa all'acquirente dal venditore. Il concetto stesso indica che le seconde case sono oggetti di proprietà.

Lati buoni e cattivi

I vantaggi del mercato secondario sono:

• prezzo conveniente;
• sdoganamento rapidoofferte;
• infrastruttura sviluppata;
• sconti extra.

I contro, di regola, sono:

• usura degli oggetti;
• scarsa qualità;
• costi di riparazione e manutenzione;
• possibili problemi legali.

Il costo degli oggetti secondari dipende da:

• anno di costruzione;
• caratteristiche di spazio e layout;
• finiture e comunicazioni di qualità.

Se la domanda di alloggi secondari diminuisce, il mercato reagisce in modo abbastanza flessibile ai cambiamenti e il prezzo medio degli oggetti diminuisce. Il costo della vendita dipenderà dall'urgenza con cui il proprietario vuole vendere un alloggio e da come intende spendere i fondi ricevuti.

Ad esempio, se il proprietario vende un appartamento per migliorare le sue condizioni di vita, manterrà il prezzo nella speranza di ottenere un'offerta migliore. Se la vendita è legata al trasloco, il proprietario è interessato a vendere l'immobile in breve tempo, e può fare uno sconto. La gamma di riduzioni di prezzo o offerte può essere piuttosto ampia.

Mercato immobiliare primario a Mosca

Oggi, un elevato volume di offerte senza precedenti può essere visto sul mercato immobiliare primario di Mosca. Si tratta di circa 2,2 milioni di m2 e, rispetto a marzo dello scorso anno, questa cifra è aumentata fino al 69,2%.

Attualmente, ci sono circa 35.000 appartamenti e suite sul mercato primario di Mosca. 28 683 sono in esecuzioneappartamenti, di cui il 53% appartiene al segmento di massa, il 42% - alla classe business e circa il 5% degli appartamenti in nuove costruzioni appartiene alla categoria degli alloggi d'élite. Abbiamo considerato che questo è un mercato immobiliare primario.