Come verificare la "pulizia" dell'appartamento al momento dell'acquisto? Cosa controllare quando si acquista un appartamento?

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Quando si acquista una casa sul mercato secondario, ci sono numerosi rischi, e quindi è auspicabile che l'acquirente sappia come controllare da solo la "pulizia" dell'appartamento al momento dell'acquisto. La cosa principale è evitare i rischi principali e più grandi, le informazioni su cui contiene questo articolo. Innanzitutto, è necessario escludere la possibilità di contestare la transazione e il diritto all'appartamento, e quindi verrà presentata nel modo più dettagliato la raccomandazione su come verificare personalmente la "pulizia" dell'appartamento al momento dell'acquisto.

Primi passi

Primo - l'autenticità dei documenti che il venditore fornisce per la revisione. Questo deve essere controllato con particolare attenzione, altrimenti potrebbe in seguitorivelare pretese su questo spazio vitale di terzi completamente. Qui è necessario tenere conto del fatto che ci sono molte situazioni con documenti che accompagnano l'acquisto di alloggi ed è molto difficile fornire un'unica ricetta in merito a questioni legali su come controllare la "pulizia" di un appartamento al momento dell'acquisto il tuo. Tuttavia, è necessario proteggere al massimo la transazione, quindi è meglio seguire tutti i passaggi consigliati per il controllo dei documenti. Certo, è necessario verificare la "purezza" legale senza andare oltre i limiti della ragionevolezza, ma la massima informazione non solo deve essere ottenuta, ma anche valutata, e dovrebbe riguardare sia l'appartamento stesso che tutti coloro che sono coinvolti nella sua proprietà e stato.

Certo, sarebbe molto più comodo rivolgersi ad avvocati professionisti, ma ci troviamo di fronte a un' altra domanda: come verificare la "pulizia" di un appartamento al momento dell'acquisto? In linea di principio, questo è ragionevole, anche se più problematico. Inoltre, l'aiuto di un professionista può solo aumentare l'affidabilità della transazione, ma non può garantire il successo al cento per cento. In casi estremi, puoi assicurare il titolo se ci sono ancora dubbi. Le compagnie di assicurazione di solito sono abbastanza disposte ad accogliere.

Nuovo edificio e "secondario"

Se l'alloggio si trova in un nuovo edificio, devi sapere come controllare lo sviluppatore quando acquisti un appartamento. Qui, le recensioni raccolte su siti speciali su Internet sono molto utili. Certo, devi distinguere le recensioni oneste dagli intrighi dei concorrenti, ma questo compito non è così difficile: se non ci sono numeri,date, nomi, fatti specifici, non dovresti prestare attenzione a tali informazioni. È anche utile tenere traccia delle scadenze per altri oggetti (di solito tali informazioni sono disponibili) e leggere le recensioni dei clienti. Ci sono molti modi per controllare lo sviluppatore quando si acquista un appartamento.

E in questo caso, quando si acquista un alloggio in un nuovo edificio, la verifica dei documenti deve essere approfondita, anche se questa vendita è da parte di un committente. L'edilizia secondaria, ovviamente, richiederà molto impegno, poiché i nuovi edifici non hanno una storia così ricca di registrazioni, estratti e cambi di proprietà. Ma anche qui, anche dopo un accurato controllo della "purezza" legale degli immobili, che viene effettuata secondo tutte le regole, rimane la probabilità di privazione dell'appartamento acquistato. Se il venditore è in grado di provare che i suoi diritti durante l'acquisto sono stati violati, ad esempio. Ma se si acquista un alloggio secondario, lo smontaggio avverrà non solo con il venditore, ma anche con il proprietario, che prima di lui possedeva questo appartamento. Probabilmente dovrai affrontare tutta una serie di contenziosi. Ci vuole tempo lungo e difficile per verificare la "purezza" legale quando si acquista un appartamento sul mercato secondario: questa è l'autenticità di tutti i documenti, questa è una valutazione dello stato giuridico dell'immobile, questa è un'analisi del possibile rischi associati a questo acquisto.

Documenti

La "pulizia" legale dell'appartamento può essere verificata, assicurando il più possibile la transazione al momento dell'acquisto di qualsiasi immobile. I seguenti documenti devono essere richiesti al venditore.

1. È meglio iniziare a leggere la documentazione con un certificatosulla registrazione statale dei diritti, nonché ad essa correlati: contratti di compravendita o eredità, donazione, privatizzazione e simili.
2. Il secondo passo sarà studiare la dichiarazione USRR. È nel registro dello stato unificato che contiene tutte le informazioni su eventuali transazioni con questa proprietà.
3. Il terzo passaggio è un estratto dal libro della casa per assicurarsi che non ci siano inquilini registrati in questo spazio abitativo. Tale estratto può essere ordinato presso qualsiasi centro multifunzionale. Il documento deve indicare che tutti coloro che precedentemente hanno abitato in questo appartamento sono stati cancellati.
4. L'aiuto - anche del MFC - risponderà alla domanda su come controllare i debiti al momento dell'acquisto di un appartamento, poiché lì è indicata la presenza di eventuali debiti per utenze.
5. È richiesto un certificato di un venditore di un dispensario neuropsichiatrico e narcologico.

Dettagli

Come verificare se c'è un arresto nell'appartamento? Dall'estratto EGRP. Dice, se è una semplice affermazione, se il venditore è il proprietario. E nella versione estesa dell'estratto, c'è tutta la storia di questo appartamento dal primo ingresso in USRR. Indica chi era il proprietario prima e con quale frequenza è stato venduto. Tuttavia, non ci si può limitare a questa affermazione. Come verificare se un appartamento è ipotecato al momento dell'acquisto? Spesso gli alloggi vengono venduti per procura e quindi il proprietario praticamente non prende parte alla transazione. Questa è una situazione molto rischiosa. Abbastanza spesso, tali documenti vengono ottenuti con mezzi disonesti.

Pertanto, tutto ciò che deve essere controllato con molta attenzione quando si acquista un appartamento sono i documenti del proprietario diretto della casa. Per fare ciò, è necessario chiedere un contatto a una persona di fiducia e contattare il proprietario in modo che confermi che l'appartamento è in vendita. Successivamente, è necessario controllare la colonna "Impegno" nell'estratto USRR, che contiene informazioni sullo stato dell'appartamento, se è impegnato. Se l'immobile viene venduto subito dopo l'eredità, è meglio non acquistarlo. Entro tre anni potrebbero comparire nuovi eredi che sfideranno questo accordo in tribunale. Inoltre, secondo la versione estesa del certificato USRR, si può stabilire che, ad esempio, il mutuo per questo appartamento non è stato pagato fino alla fine.

A cosa prestare particolare attenzione

La prima cosa da guardare è il prezzo. Se appartamenti simili vengono venduti a un prezzo più elevato, questo dovrebbe essere particolarmente allarmante e solo con grande interesse per questa proprietà, puoi continuare a verificarne la "pulizia" in termini legali, e farlo molto più attentamente di quanto si pensasse in precedenza. Il venditore deve essere interrogato meticolosamente e cercare i dettagli: non solo chi possiede questo appartamento, ma anche quando, come e da chi è stato acquistato, perché viene venduto di nuovo, se l'appartamento è stato coinvolto in contenzioso. Quindi controlla cosa è stato detto sui documenti. Da qui sarà chiaro quanto sia veritiero il venditore, dal momento che dovrai trattare con lui come controparte. Ma come controllare il venditore di un appartamento quando si acquista altrimenti?

Assicurati di prestare attenzionevengono controllati il suo passaporto e altri documenti relativi all'appartamento: sulla base dei quali è stato registrato l'immobile, dove, quando è stato ricevuto un certificato che ne registra il diritto. Assicurati di fare copie per il riesame, ma controlla gli originali per la presenza di sigilli, firme, filigrane e tutto ciò che riguarda un documento governativo. Assicurati anche di confrontare le copie con l'originale. Potrebbero anche presentare documenti completamente diversi. Le informazioni presentate su carta devono corrispondere alla storia orale del venditore. Come controllare gli eredi quando si acquista un appartamento? Non c'è modo. È meglio acquistarlo quando il diritto è approvato dopo tre anni dalla data di eredità. Come controllare un appartamento prima di acquistare tramite Rosreestr? Si dice sopra che presso l'MFC puoi ordinare e ricevere assolutamente qualsiasi documento relativo al settore immobiliare.

Maggiori informazioni

Prima di ricevere ed esaminare i documenti, né l'anticipo né la caparra possono essere trasferiti al venditore, poiché l'ex proprietario può conservare il certificato e il contratto originali, pur avendo già venduto questo appartamento. È imperativo scoprire in modo documentato se il venditore ha cittadini a carico, figli minorenni, se il venditore è ora sposato e se era sposato al momento dell'acquisto dell'appartamento e, soprattutto, se agisce personalmente o tramite un procuratore.

È impossibile concludere un affare senza parlare personalmente con il proprietario. È meglio stipulare un contratto con il proprietario e non con un fiduciario. Un numero significativo di transazioni false è sotto iluna scusa che il proprietario è assente: in un' altra città, in un altro paese, e così via. La procura potrebbe essere falsa. Se il fiduciario non vuole mostrare all'acquirente il proprietario dell'appartamento, questo dovrebbe essere sospetto e le ragioni qui sono completamente irrilevanti. È inoltre improbabile che il notaio che l'ha emessa possa verificare l'autenticità della procura, poiché i notai non rispondono a tali richieste.

Autorità di tutela e certificati di capacità giuridica

Se nell'appartamento in vendita sono stati registrati figli minorenni, è necessario richiedere il consenso scritto delle autorità di tutela, altrimenti l'affare non può essere concluso. Se lo stesso venditore è dichiarato ufficialmente incompetente, i suoi affari sono affidati a un tutore, e solo a quello nominato dall'autorità di tutela. Dai documenti, è necessario verificare le decisioni del tribunale sulla prima questione (sull'incapacità) e sulla seconda questione (sulla nomina di un tutore). E per effettuare la transazione stessa, è necessario ottenere il consenso delle autorità di tutela. I rischi di un tale piano di affare sono così grandi che il più delle volte l'acquirente si rifiuta di acquistare tali alloggi.

Ma un problema ancora più grande è la situazione in cui il venditore non viene riconosciuto come incapace, ma si trova costantemente oa volte in uno stato di incapacità di comprendere il significato delle proprie azioni (questa definizione è derivata dalla legge). È abbastanza difficile calcolare questo stato a occhio anche con ripetuti incontri personali. Pertanto, per ogni evenienza, è necessario richiedere un certificato a uno psichiatra, datato il giorno dell'operazione. La soluzione potrebbe anche essere quella di invitare un amico psichiatra a un accordo come parenteo un amico. Tuttavia, è semplicemente irrealistico garantire un simile accordo da tutti i casi negativi. Anche concludendo un accordo con un notaio, il pieno successo di questa impresa potrebbe non essere raggiunto. Pertanto, è meglio abbandonare l'impresa dubbia, poiché oggi l'offerta di immobili è quasi tre volte superiore alla domanda.

Sui siti web ufficiali

È necessario visitare il sito Web ufficiale del tribunale distrettuale a cui appartiene questo alloggio e digitare nella ricerca i nomi del venditore e dei suoi predecessori: i proprietari dell'appartamento. Lo stesso principio si applica se è necessario verificare se i venditori e i loro coniugi hanno avuto casi in tribunale e, in caso affermativo, quali. La cosa principale è se il matrimonio è stato sciolto e se la proprietà è stata divisa, se il proprietario è stato riconosciuto incapace. Quest'ultimo viene controllato nel luogo di registrazione, quindi il passaporto del venditore deve essere studiato con molta attenzione, quindi visitare il sito Web del tribunale in cui questa persona è registrata o è stata registrata.

Il sistema giudiziario non è ancora predisposto per cui puoi trovare tutto questo in un paio di click, purtroppo. I tribunali arbitrali hanno anche un database ufficiale. Lì è necessario stabilire se il venditore è stato dichiarato fallito. Se lo fosse, allora ciò si riflette necessariamente nel tribunale arbitrale della città in cui è registrato. Attraverso un database ufficiale aperto di procedimenti esecutivi online, è necessario scoprire se il proprietario dell'appartamento o il suo coniuge è un debitore e se è stata avviata una causa contro questi cittadini.

Secondo affermazioni e riferimenti

Sulla carta del proprietario, ovvero un estratto dalibro di casa, è necessario stabilire chi è registrato in questo appartamento, compresi (e soprattutto) coloro che non ci abitano. È necessario presentare anche una bolletta. Un'opzione ideale quando nessuno è registrato nell'appartamento, ma non è sempre così. Se nell'appartamento sono presenti persone iscritte, è necessario indicare nel contratto il periodo durante il quale verranno cancellate dal registro delle iscrizioni. Coloro che sono registrati in questo spazio abitativo, ma non vi abitano, devono presentare un impegno autenticato a cancellarsi prima di una certa data.

È meglio cancellare quest'ultimo dall'appartamento prima che la transazione sia completata, altrimenti puoi rimanere nell'appartamento acquistato con il "ripieno". In tribunale, i casi che coinvolgono richieste di sfratto vengono spesso persi, poiché questo problema contiene molte sfumature spiacevoli. Un consenso notarile alla transazione è necessario anche per il proprietario che è in un matrimonio registrato, che certifica che il coniuge non è contrario alla vendita di questo spazio abitativo. Ciò avviene a colpo sicuro se l'appartamento è stato acquistato durante il matrimonio e al momento della vendita il matrimonio è stato sciolto. Documenti aggiuntivi non sono necessari solo nei casi in cui l'appartamento è stato ricevuto in regalo, in eredità (più di tre anni fa!), è stato privatizzato. Si tratta di tutte le cose più basilari che devi controllare quando acquisti un appartamento. Dopo aver ricevuto tutte queste voluminose informazioni, il pacchetto di documenti viene attentamente studiato e analizzato.

Stato giuridico

Prima di tutto bisogna valutare lo stato giuridico di questo appartamento: come e in base a cosa è stato acquisito dagli attuali proprietari, quando è avvenuto. Se non sono trascorsi tre anni dall'acquisizione, compaiono due problemi. Il termine di prescrizione non è scaduto, ovvero l'affare per l'acquisto di un appartamento può ancora essere impugnato dai precedenti proprietari. Per ridurre al minimo le tasse, il venditore potrebbe chiederti di indicare nei documenti un costo inferiore dell'appartamento. È meglio non concordare, perché se questa transazione viene dichiarata non valida, il venditore non restituirà l'intero importo, ma restituirà solo quello che appare nel contratto.

Il motivo più inattendibile per acquisire un appartamento da parte del proprietario è quello di ereditarlo, soprattutto se il periodo di tre anni per riceverlo non è scaduto. Se un nuovo erede si presenta in tribunale dopo questo periodo, i rischi dell'acquirente saranno notevolmente ridotti. Se l'appartamento è stato spesso venduto e acquistato in un breve periodo di tempo, questo è il segno più significativo di frode. È meglio cercare immediatamente un' altra opzione di acquisto, poiché ora non ci sono praticamente problemi con questo. Più vendite e acquisti ha un appartamento, più brutta è la sua storia legale. Se il desiderio di acquistare questo particolare spazio abitativo è davvero enorme, allora devi controllare non solo l'ultimo venditore, ma anche il coniuge e tutti i precedenti proprietari almeno negli ultimi cinque anni.