Le insidie di un mutuo: le sfumature di un mutuo ipotecario, i rischi, le complessità della conclusione di un accordo, i consigli e le raccomandazioni degli avvocati

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

I prestiti ipotecari sono parte integrante della vita delle famiglie pubbliche e individuali che hanno bisogno di terra, alloggi e migliori condizioni di vita. Il concetto di ipoteca esiste nel mondo fin dai tempi antichi, quando la stessa personalità del debitore, che era stato reso schiavo, era impegnata per i debiti. Nel VI secolo aC il pegno della persona fu sostituito dal pegno di tutti i beni che il debitore possedeva, in particolare dei terreni. Mentre la proprietà del debitore è stata data in pegno al creditore, è stato installato un pilastro ipotecario sul territorio della sua proprietà terriera - prova della proprietà data in pegno. Una registrazione del debito è stata registrata sul palo.

Fatti storici sull'origine dei mutui

Durante il regno di Elisabetta Petrovna (250 anni fa), la nobiltà della Russia fu sovvenzionata da mutui ipotecari. Allo stesso tempo, la stessa proprietà è stata remotgagata più volte senzasolo nelle banche nobili, ma anche da usurai privati. La mancanza di controllo del feedback debitore-creditore, differimento e rifinanziamento (mutuo) dell'ipoteca del 18° secolo ha portato a un enorme debito con il tesoro statale e al naturale fallimento delle banche.

L'impulso per un nuovo ciclo di sviluppo del mutuo ipotecario è stata la riforma dell'abolizione della servitù della gleba, quando milioni di contadini avevano bisogno di un prestito per acquistare la terra. Il mutuo ipotecario è stato emesso per 49 anni al 6% annuo. Fu allora che si formò la carta delle società di credito urbano, in cui si prescrivevano le regole per un mutuo ipotecario. La riforma della proprietà privata della terra ha contribuito alla diffusione dei rapporti di credito nell'agricoltura in tutta la Russia. I prestiti garantiti da terreni a quel tempo erano chiamati prestiti fondiari. Le obbligazioni ipotecarie erano rigorosamente registrate da un notaio e contro di esse venivano emessi titoli in borsa, il 35% dei quali nel 1913 era capitale straniero. Il sistema dei prestiti bancari si è sviluppato a causa della formazione della nuova economia del Paese.

Dopo la Rivoluzione d'Ottobre, durante la quale le banche furono nazionalizzate e le relazioni creditizie centralizzate, il concetto di mutuo fu dimenticato per 70 anni.

Il rilancio dei mutui in Russia è iniziato solo negli anni '90 e ha ricevuto sostegno legislativo nel 1998. Dopo un'ondata di crisi, il prestito ipotecario ha subito una serie di modifiche - condizioni di prestito più restrittive, assicurazione ipotecaria obbligatoria, acconto obbligatorio e un sistema di sanzioni - insidie ipotecarie.

Mutuostatistiche di oggi

Ad oggi, circa 400 istituti di credito operano nel mercato russo dei mutui ipotecari. Dopo che la Banca centrale della Federazione Russa ha stabilito regole rigorose che disciplinano le attività degli istituti di credito, sul mercato dei mutui sono rimasti solo istituti di credito ipotecario affidabili, comprovati ed efficienti. Secondo la Banca centrale, la durata media di un mutuo ipotecario è di 15 anni e il tasso medio di interesse ipotecario in Russia è del 9,8% annuo. La percentuale di russi che vogliono acquistare un alloggio nei prossimi 5 anni è del 70%. Infatti, un mutuo ipotecario è ora disponibile solo per il 33% della popolazione attiva, per confronto - prima del 2000 - solo il 5% della popolazione attiva. Le banche più popolari tra la popolazione per ottenere mutui sono Sberbank e VTB, con le quali acquistare un appartamento con un mutuo può anche diventare più difficile se non le conosci.

Caratteristiche della fornitura di documenti per un mutuo

Prima di concludere un contratto di mutuo, si consiglia di familiarizzare non solo con il tasso di interesse e il termine di pagamento proposti, ma anche con una serie di condizioni e possibili carenze del sistema bancario, le cosiddette insidie ipotecarie.

È importante ricordare che più documenti convincenti vengono presentati sull'affidabilità del mutuatario, più stabile sarà il rapporto con la banca. Prima di andare in banca, devi preparare i documenti standard: un passaporto russo con registrazione presso la sede della banca, nonché un certificato di reddito.

La banca può accettare di emettere un prestito senza certificato di reddito, ma inIl questionario di punteggio deve indicare il luogo di lavoro e l'importo della retribuzione mensile. L'ufficiale della sicurezza dello stato controllerà sicuramente tutto questo e se il richiedente ha mentito sul posto di lavoro o sullo stipendio, gli verrà negato un mutuo.

In base al conto economico, la banca calcola la durata del mutuo ipotecario. Secondo le regole, la rata media del prestito non dovrebbe superare il 40% della retribuzione mensile del mutuatario, altrimenti la durata del prestito sarà prorogata in base a questa regola. E più lunga è la durata del prestito, più il mutuatario paga più del dovuto per l'intero periodo del mutuo.

Spese bancarie

Quando si registra un contratto di mutuo, sono possibili le seguenti commissioni aggiuntive:

• Per l'esecuzione del contratto, l'apertura di un conto.
• Il pagamento è previsto per un perito ipotecario indipendente.
• Assicurazione ipotecaria obbligatoria, nonché salute e vita del mutuatario, proprietà della garanzia.
• Requisiti aggiuntivi che la banca può presentare al mutuatario in caso di sfiducia nei confronti del promotore quando richiede un mutuo in un nuovo edificio. Ciò potrebbe portare a tassi di interesse ipotecari più elevati.
• La banca può obbligare il mutuatario a scegliere un appartamento ipotecato solo tramite un agente immobiliare affidabile, che potrebbe essere un partner della banca (i servizi dell'agente immobiliare di solito non sono inferiori al 5% del costo dell'alloggio).

Ammende e sanzioni

Le sanzioni per ritardate rate del mutuo possono aumentare notevolmente l'importo totale del prestito, quindi è necessario scoprirlo prima di firmare il contratto: entro quale data è necessario effettuare il pagamento, comemodo migliore per depositare: contanti, bancomat, pagamenti elettronici. È utile sapere quanto tempo impiegano i fondi per essere accreditati su un conto bancario, ad esempio, da un conto all' altro 1-3 giorni bancari.

A causa delle code agli uffici bancari o agli sportelli automatici, possono verificarsi situazioni che rallentano i pagamenti mensili tempestivi. È necessario scoprire esattamente quali sanzioni verranno applicate in caso di uno o due ritardi, e quali - in caso di mancato pagamento sistematico (per cassa integrazione o malattia) e cosa si può fare in anticipo al riguardo. In casi estremi, la banca può risolvere unilateralmente il contratto, vendere la garanzia e saldare il debito ipotecario e restituire il resto al mutuatario.

Le sfumature e i rischi di un mutuo ipotecario

Prima di firmare il contratto, devi leggere attentamente e, se possibile, consultare un avvocato su punti controversi e incomprensibili. Quindi, quali sono esattamente le insidie quando si richiede un mutuo che è necessario risolvere?

1. Studi l'importo di tutte le tasse e come vengono pagate.
2. Familiarizzare con l'elenco delle sanzioni, la loro entità e le ragioni della loro imputazione. Il contratto non dovrebbe contenere una penale per il rimborso anticipato del mutuo.
3. Studiare il calendario dei pagamenti: importi dei contributi e scadenze.
4. È importante leggere l'elenco delle situazioni che comportano un aumento del tasso di interesse su un mutuo. Discutere con il direttore della banca qualsiasi linguaggio poco chiaro come "aumento del tasso di interesse a seguito di un cambiamento nelle condizioni di mercato".
5. Scopri quanta assicurazione è necessaria e se è possibile senzacavarsela. La banca non ha il diritto di obbligare ad assicurare un prestito o la vita di un mutuatario con un mutuo, ma ha il diritto di aumentare il tasso di interesse in caso di rifiuto dell'assicurazione dell'1-1,5%.

Il contratto di mutuo è firmato da entrambe le parti uguali, quindi il mutuatario ha il diritto di dissentire incondizionatamente con i termini della banca, assumendosi le insidie del mutuo e i rischi. In caso di controversie, è necessario risolverle prima di firmare il contratto. Il cliente può richiedere che sia inclusa nell'accordo una clausola sul diritto al rifinanziamento dell'ipoteca, che faciliterà notevolmente possibili circostanze di forza maggiore in futuro.

Sottigliezze della conclusione di un contratto di mutuo

Quando si studiano le insidie di un mutuo, è importante tenere a mente alcune sfumature dei rapporti di credito e ipotecario con la banca. Ad esempio, per tutta la durata del contratto, l'immobile è di proprietà del mutuatario, ma non può disporne completamente fino alla scadenza del contratto. Inoltre, il mutuatario non può:

• Affittare una proprietà ipotecata in affitto senza previa approvazione della banca. Tipicamente, gli istituti di credito sono riluttanti a consentire tali transazioni con immobili a garanzia, poiché le condizioni dell'oggetto possono deteriorarsi, il che comporterà una diminuzione del suo prezzo di mercato se è necessario venderlo. Tuttavia, il prestatore non ha il diritto di impedire che la garanzia sia affittata per un periodo non superiore a un anno.
• Esegui lavori di ristrutturazione, inclusa la riqualificazione illegale dell'appartamento. Per eseguire le riparazioni necessarie e le modifiche costruttivedovrai preparare un progetto, quindi ottenere il permesso dall'ispettorato immobiliare e quindi avvisare il prestatore.
• Durante l'intera durata del contratto di mutuo, è vietato per legge registrare nuovamente la proprietà ipotecata in locali non residenziali.
• È impossibile effettuare operazioni di scambio o donazione con immobili collateralizzati, nonché vendere senza il permesso del creditore. La vendita sarà possibile solo se il mutuatario è indebitato con la banca creditrice e il ricavato della vendita sarà utilizzato per estinguere il debito e chiudere gli obblighi nei confronti della banca.

Insidie dei mutui a Sberbank

Sberbank ha un contratto di mutuo ipotecario standard, il suo campione può essere trovato sul sito Web per la revisione preliminare.

Le principali insidie quando si conclude un contratto di mutuo con Sberbank sono i costi aggiuntivi per un perito di garanzie, per l'affitto di una cella bancaria, per i servizi di un agente immobiliare o di un avvocato, il pagamento dell'assicurazione e, naturalmente, il pagamento di un tassa statale.

I termini del contratto di mutuo prevedono la possibilità di autoselezione da parte del mutuatario del perito, ma deve soddisfare i requisiti di Sberbank. Pertanto, non vale la pena correre rischi e valutare in anticipo la proprietà collaterale, Sberbank può rifiutare i documenti di valutazione forniti, spiegando il rifiuto come non conformità con le regole di processo stabilite e il denaro sarà sprecato.

Sanzioni per ritardi a Sberbank

La parte più spiacevole delle insidie di un mutuo a Sberbank per la discussione sono le sanzioni e le multe. Ma è importante comprendere i seguenti punti del contratto.

Articolo relativo alle tasse in ritardo. L'importo della sanzione dipende direttamente dal tasso di rifinanziamento della Banca Centrale alla data della sanzione. Ciò può aumentare notevolmente l'importo dell'ammenda in corso. Pertanto, è utile conoscere in anticipo le condizioni di eventuali sanzioni per ritardato pagamento.

Condizioni per la risoluzione del contratto di mutuo. Sberbank ha il diritto di annullare il contratto in alcune situazioni illegali, ad esempio in caso di ritardi sistematici, quando la garanzia viene utilizzata per altri scopi, nei casi in cui la banca creditrice si rifiuta di controllare le condizioni dell'immobile e anche in caso di risoluzione il contratto di polizza assicurativa.

Durante la durata del contratto di mutuo ipotecario, il mutuatario non ha il diritto di vendere un alloggio ipotecato, registrarvi altre persone, affittarlo, riqualificarlo senza l'approvazione del prestatore.

Mutuo in "VTB": insidie

Dalle gravi insidie durante la conclusione di un contratto, dovresti prestare attenzione a quanto segue.

VTB Bank consiglia vivamente di stipulare una polizza assicurativa per proprietà (titolo), salute, vita solo con il tuo partner VTB Insurance. Se rifiuti l'assicurazione, il tasso del mutuo ipotecario aumenterà sicuramente dell'1%.

L'importo minimo di un mutuo ipotecario è di 2 milioni di rubli. Un importo inferiore implica restrizioni sull'anticipo o costi aggiuntivi quando si richiede un prestito. Non è redditizio per la banca concedere piccoli prestiti per lunghi periodi.

Quandoin caso di ritardi, la banca non prende l'iniziativa di ristrutturare il debito o di concordare una sospensione del credito. È più vantaggioso per la banca mantenere i termini dell'accordo precedente e restituire il denaro preso in prestito in tempo. Per risolvere i problemi con i ritardi di pagamento, il mutuatario stesso presenta una domanda alla banca.

La banca "VTB" è un'organizzazione creditizia affidabile ed efficiente e richiede pertanto un chiaro adempimento degli obblighi contrattuali. Pertanto, in caso di dubbi sulla solidità finanziaria del proprio budget, è meglio rimandare per un po' la decisione di accendere un mutuo.

Consigli e consigli degli avvocati

Gli avvocati praticanti raccomandano di evitare le insidie dei mutui prima di concludere un contratto di prestito.

• Calcola le rate del mutuo in modo che non superino il 30% del reddito familiare.
• Chiudi un mutuo solo nella valuta in cui va il reddito mensile. Anche se ha senso risparmiare denaro, non è necessario correre rischi. Un mutuo ipotecario è a lungo termine e, quando il tasso di cambio oscilla, dovrai pagare più volte più volte lo scambio di rubli con la valuta del contratto.
• Per un mutuo, scegli un prestatore solo tra grandi banche con molti anni di esperienza e una buona reputazione, che forniscano le condizioni più favorevoli.
• Non abbiate fretta di scegliere un programma di mutuo. È necessario trovare con cura quella più adatta con possibili condizioni favorevoli e preferenziali.
• Non c'è bisogno di accendere subito un mutuo su un ampio spazio abitativo. Si consiglia di migliorare gradualmente le proprie condizioni di vita. Ad esempio, dopo odnushki non dovresti mirare ad appartamenti di tre o quattro stanze.appartamenti. Per prima cosa comprate un bilocale, e dopo aver pagato l'intero importo potete già pensare ad un trilocale più comodo.
• Studia attentamente il contratto, prestando attenzione a commissioni e spese aggiuntive quando richiedi un mutuo. Sono le insidie del contratto di mutuo.
• Più lunga è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso. Si consiglia di stipulare un mutuo per un periodo più breve. Dopotutto, più lunga è la durata del mutuo, maggiore è il pagamento in eccesso totale.
• Scegli un tasso fisso, preferendolo a uno variabile, che, in effetti, è più redditizio, ma non in condizioni di elevata volatilità del mercato, che può portare il mutuatario a indebitarsi ingenti. Un tasso fisso non ti permette di risparmiare, ma non ti permette nemmeno di perdere.
• Contatta solo periti indipendenti quando scegli un oggetto ipotecario, poiché gli agenti immobiliari abbelliscono sempre le condizioni dell'immobile per venderlo in modo più redditizio.
• Si consiglia di creare una riserva finanziaria in anticipo prima di firmare il contratto. Questo è il cosiddetto airbag finanziario, composto da 3 rate mensili del mutuo per sentirsi sicuri durante l'intero periodo del contratto.

Mutuo di rivendita

Il mutuo sul mercato secondario è più facile da concordare poiché la casa è stata commissionata e non ci sono rischi di costruzione.

Quando si acquista un immobile secondario con un mutuo, è necessario verificare le insidie: chi è il proprietario e chi è registrato nell'alloggio selezionato. Può sorgere una situazione in cui uno dei proprietari di parti dello spazio abitativo non lo faaccetta di vendere.

Successivamente, è imperativo verificare se tutte le ristrutturazioni esistenti nell'appartamento sono legali, se ci sono debiti sulle bollette e assicurarsi che l'appartamento non sia già un pegno in un altro istituto di credito.

Controlla lo stato delle comunicazioni, se sono state eseguite riparazioni ea che livello, assicurati che finestre, soffitti e altri elementi dell'abitazione siano in buone condizioni.

Rifinanziamento ipotecario

Il rifinanziamento è il rifinanziamento di un mutuo ipotecario esistente in un' altra banca. Una procedura così capiente per rifinanziare un mutuo con insidie ha senso se è necessario estinguere un mutuo con una durata superiore a due anni.

Si prega di notare che durante il periodo di trasferimento della garanzia da banca a banca, il tasso di interesse sarà leggermente più alto, poiché la nuova banca sarà temporaneamente priva di garanzie, e questo è un grosso rischio.

In caso di rifinanziamento, ci saranno costi obbligatori per la valutazione della garanzia, del notaio, ecc.