Mutuo in Germania: scelta dell'immobile, condizioni per ottenere un mutuo, documenti necessari, conclusione di un accordo con una banca, tasso del mutuo, termini di corrispettivo e

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Molte persone stanno pensando di comprare una casa all'estero. Qualcuno potrebbe pensare che questo non sia realistico, perché i prezzi per appartamenti e case all'estero sono troppo alti, per i nostri standard. È un'illusione! Prendi, ad esempio, un mutuo in Germania. Questo paese ha uno dei tassi di interesse più bassi di tutta Europa.

Dato che l'argomento è interessante, dovresti considerarlo in modo più dettagliato, oltre a studiare in dettaglio il processo di richiesta di un mutuo per la casa.

Informazioni sul mercato immobiliare

Prima di parlare di mutui in Germania, va notato che la domanda di alloggi in questo paese supera l'offerta. È molto difficile trovare nuove costruzioni in immobili completati. Ma ci sono molte offerte per l'acquisto di un appartamento in edifici che stanno appena iniziando a essere costruiti.

E i prezzi? Ci sono sia alti che bassi. Si può dire una cosaEsatto: i prezzi salgono nella direzione da est a ovest. L'alloggio più costoso nella capitale della Baviera - Monaco di Baviera. Ci 1 m2 costa da 4000 euro. Molto più economico a Berlino - 2500 euro.

In ogni caso, anche se una persona desidera un monolocale o un monolocale, sarà richiesta una solida cifra di circa 150-200mila euro. Fortunatamente, le banche tedesche offrono mutui ipotecari sia ai propri cittadini che ai residenti di altri paesi. Puoi prendere sia l'intero importo per l'acquisto, sia diverse tranche se prevedi di acquistare un alloggio non finito.

E ora la cosa più importante. Qual è il tasso del mutuo in Germania? Per i tedeschi, varia dallo 0,8 al 2%. E per gli stranieri varia dal 3 al 5%.

Comprare una casa in affitto

Molte persone stipulano un mutuo proprio per questo scopo. Puoi capire perché. Avendo acquistato un appartamento a Monaco o Berlino, una persona può contare su un rendimento di circa il 4% all'anno. Gli alloggi in affitto a Wuppertal porteranno l'8%, a Gelsenkirchen - quasi il 10%. Rendimenti elevati possono essere a Dortmund, Duisburg, Essen.

Vale la pena fare un esempio. Diciamo che una persona ha acquistato una casa per 8 appartamenti a Dortmund, dando 620.000 USD per essa. Un appartamento gli porterà circa 6.500 euro all'anno. E tutti insieme - circa 52.000 USD. Pertanto, la redditività sarà dell'8%. Cioè, il mutuo non solo ripagherà, ma realizzerà anche un profitto.

Caratteristiche delle condizioni

Se vuoi prendere un appartamento in Germania con un mutuo, è meglio cercare opzioni che costano più di 100.000 euro. Al tasso di cambio attuale, questo è pocopiù di 8.000.000 di rubli. Per questo denaro, una persona riceverà non una scatola, ma un appartamento spazioso con decorazioni.

Perché è meglio guardare opzioni costose? Perché le banche sono più disposte ad accogliere tali clienti stranieri.

Se parliamo delle condizioni, allora hanno caratteristiche individualmente per ogni persona. Quando si redige un contratto, vengono presi in considerazione molti fattori, tra cui:

• Importo dell'acconto.
• Solvibilità.
• Cronologia crediti.
• Posizione e condizioni della proprietà.

Il primo mutuo è più difficile da ottenere rispetto al secondo o al terzo, che non tutti intendono prendere. Quando si richiede un mutuo per la casa di debutto, potrebbe essere necessario depositare il 40-50% del valore totale della proprietà.

Questo è sia un più che un meno. Da un lato, ci saranno meno debiti e, quindi, saranno in grado di ripagare più velocemente. Ma d' altra parte, non tutti possono risparmiare e regalare 4-5 milioni di rubli in una volta.

Ma molte banche accettano di aumentare l'importo abbassando il tasso di interesse. A proposito, se in seguito un cittadino decide di emettere una seconda ipoteca, allora, in assenza di problemi con la prima, non dovrà nemmeno versare un contributo. O non sarà più del 20% del costo dell'alloggio.

Requisiti del cliente

Se stai pianificando di ottenere un mutuo in Germania, devi sapere cosa è necessario per questo. I clienti sono tenuti a:

• Deve avere un conto aperto presso una banca tedesca da almeno 2 anni. È importante che non sia vuoto. Su di luii fondi devono essere ricevuti regolarmente.
• Deve avere un'età compresa tra 21 e 65 anni.
• Devi avere una prova di reddito in Germania. I dipendenti devono presentare un estratto negli ultimi 6 mesi e gli imprenditori - per 2 anni. Ma non si tratta solo di lavoro. L'attività del padrone di casa è anche fonte di reddito.
• Devi fornire la prova della presenza o assenza di prestiti o alimenti. Secondo la legge tedesca, una persona non dovrebbe spendere più del 35% del reddito mensile per il rimborso del mutuo.

Documenti richiesti

Per richiedere un mutuo in Germania, devi presentarti in banca con un pacchetto di documenti, che include:

• Passaporto e copia originali.
• Questionario con dati personali.
• Un passaporto straniero e la sua copia.
• Conferma del reddito: per un individuo - un certificato dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per un imprenditore - la rendicontazione della sua azienda.
• Documenti per l'immobile che il cliente vuole acquistare: una descrizione dell'oggetto, le sue fotografie, la carta dell'alloggio e un estratto dal registro fondiario (da compilare entro massimo 6 settimane).
• Risultati della valutazione della casa.
• Se la proprietà viene affittata è necessario un contratto di locazione.
• Conferma della disponibilità dell'importo richiesto per l'acconto.

Assicurati di tradurre tutti i documenti in tedesco e di autenticarli con un notaio.

Cos'è un sondaggio?

In effetti, questo è un analogo del modulo, che di solito viene compilatoBanche russe. Il questionario sui dati personali del richiedente è un documento contenente brevi informazioni su una persona che intende prendere un prestito.

Dovrebbe contenere informazioni sulla sua proprietà, entrate e spese mensili, che includono altri prestiti, affitto, alimenti, utenze e assicurazioni. Meno problemi finanziari ha un cliente, più chiara è la storia creditizia, maggiore è la probabilità che venga approvato per un mutuo in Germania.

Informazioni su tariffe e pagamenti

Di recente, le banche tedesche concedono prestiti a tasso fisso. Questo è conveniente, poiché rimarrà invariato fino alla fine del periodo di prestito - non sarà influenzato in alcun modo dal tasso di cambio.

Ripagano il mutuo in Germania con rate mensili di rendita: ogni 30 giorni il cliente deve depositare lo stesso importo sul conto. Include sia gli interessi ipotecari in Germania che l'importo del prestito principale.

Dicono che è realistico concordare individualmente la possibilità di rimborso anticipato del prestito. Ma questo non è molto conveniente per la banca, e quindi il tasso sarà più alto.

E se non è stata prevista la possibilità di rimborso anticipato, la persona dovrà anche pagare una multa. Bisogna pensarci subito e prendere un prestito con la possibilità di ripagare il debito principale in maniera accelerata. Soluzione conveniente: in 1 anno puoi rimborsare circa il 10% del prestito.

Esempio

Quindi, diciamo che una persona decide di accendere un mutuo in Germania per acquistare un monolocale di 39 m2 nel centro di Monaco2 con ristrutturazione in stile europeo. Il suo costo è di 290.000 euro. Si tratta di circa 23.000.000rubli.

Il pagamento iniziale sarà di 9.200.000 rubli. Naturalmente, una persona avrà bisogno di 13.800.000 di prestiti, ovvero 171.735 euro. La banca tedesca fornirà tale importo, perché il loro minimo è di 50.000 USD. e.

Il mutuo in Germania può essere emesso per un periodo da 5 a 40 anni. Ma, di regola, tutti ne prendono 10. Diciamo che per un cliente fissano un tasso di interesse del 4%. Ecco cosa succede in questo caso in rubli:

• Rata mensile: 46.016.
• Importo di interessi per un anno: 552.000.
• Tutti i pagamenti dopo la fine del periodo di credito: 19.322.000.
• Pagamento in eccesso per tutti i 10 anni: 5.520.000.

È importante notare che fino a quando una persona non paga i debiti al tasso di interesse ipotecario in Germania, l'alloggio sarà di proprietà della banca.

Spese

Anche la loro esistenza va ricordata. Parlando di tassi di interesse dei mutui in Germania, è necessario parlare dei costi. Ci sono molti costi aggiuntivi per l'acquisto di una casa, tra cui:

• Tassa di proprietà. La tariffa varia a seconda della posizione della struttura. Di solito varia dal 3,5% al 6%.
• Pagamento per il servizio di reiscrizione degli alloggi a un nuovo proprietario. Ciò ammonterà allo 0,5-1% dell'importo totale della transazione.
• Spese notarili (1,5-3%).
• Commissione agli intermediari (3-6%). Senza intermediari e agenti immobiliari, le transazioni in Germania non vengono concluse. Soprattutto con gli stranieri. Inoltre, svolgono il lavoro principale e rendono la vita molto più facile per il cliente.
• Pagamento per il servizio di inclusione di un nuovo proprietario nel catasto (0,5%).
• Commissione addebitata per l'ottenimento di un mutuo in Germania per russi e altri stranieri (1%).
• Pagamento per la stima dell'immobile da depositare a garanzia (circa $ 1.500).
• Revisione immobiliare (0,5-1,5%).
• Emissione di certificati ed estratti conto, mantenimento di un conto bancario (fino a 150 USD all'anno).

In totale, se una persona prevede di acquistare una casa per 100.000 c.u. Cioè, deve avere 10-15mila euro in più per spese aggiuntive. Forse il costo si rivelerà inferiore, ma è meglio andare sul sicuro.

Da dove cominciare?

Molto è stato detto sopra sui requisiti, le condizioni e quali tassi di interesse si applicano ai mutui in Germania. Dobbiamo anche parlare del primo passaggio.

Non limitarti a due o tre banchi. Si consiglia vivamente di visitare 10-15 organizzazioni per risparmi futuri. Più una persona studia le offerte bancarie, maggiore è la probabilità di trovare l'opzione più redditizia.

Inoltre, quando comunica con i rappresentanti di altre istituzioni, il cliente può riservare che nel luogo precedente gli fosse stata offerta una tariffa inferiore. Molte banche, non volendo perdere un potenziale mutuatario, stanno iniziando a interessarsi a bonus aggiuntivi.

Devi anche sapere che la tariffa più bassa viene offerta se l'alloggio soddisfa i seguenti requisiti:

• La sua garanzia è di 100 anni.
• Si trova in un luogo con una buona ecologia, logistica e vicino al centro.
• Può essere presoin affitto.

Come cercare un immobile? Per questo, ci sono società immobiliari, risorse online specializzate, nonché broker e annunci privati.

Come si apre un conto?

È già stato notato che il pagamento degli immobili può essere effettuato solo tramite una banca. E qui è necessario chiarire una sfumatura. Il fatto è che attraverso la "Sberbank" russa si può fare anche questo! Ecco perché esiste un pagamento senza contanti.

Ma devi comunque aprire un conto in una banca tedesca. Certo, devi essere presente personalmente per questo. La cosiddetta "legittimazione postale" è disponibile solo per i cittadini tedeschi.

Dai documenti avrai bisogno degli originali e delle copie dei passaporti (civili e stranieri), dei moduli compilati e della registrazione. Alcune banche ti chiedono di presentare una raccomandazione di riferimento. In Germania preferiscono trattare solo con puro capitale.

Il conto verrà aperto in euro, dopodiché verrà firmato il contratto. Il denaro può essere depositato lo stesso giorno.

Conclusione del contratto

Vale anche la pena considerare questa sfumatura quando si parla di che tipo di mutuo in Germania. Quando il cliente e la banca concordano tutte le condizioni, arriva il momento della conclusione di un accordo, che è la base per l'emissione di un prestito in futuro.

La base giuridica in questo caso è il codice civile tedesco, così come la legge sulle banche ipotecarie (rispettivamente paragrafi 601-610 e 14-16, 19).

Il contratto contiene le seguenti informazioni:

• Importo del prestito: importo + interessi + spese.
• Condizioni di mutuo.
• Informazioni sui pagamenti richiesti (importo, data di inizio del rimborso del prestito, calcolo dei tassi di interesse, ecc.).
• Metodi per ripagare il debito.
• Informazioni sul mutuatario.
• Condizioni alle quali il contratto può essere risolto.

In generale, non c'è niente di complicato. Sì, ottenere un mutuo in Germania è un processo un po' più complicato e dispendioso in termini di tempo, ma questo è comprensibile, perché uno straniero acquista immobili. Ma per il resto, tutto è come in Russia.

Scegliendo con competenza una banca e un alloggio, puoi anche risparmiare molto. Dopotutto, la Germania è tra i primi 3 paesi europei che offrono i tassi ipotecari più bassi. E quei 3-5% sono davvero piccoli rispetto al 10-12% offerto in Russia.

Tempo

Quanto tempo ci vuole per ottenere un mutuo in Germania? Di solito ci vuole 1 mese, ma a volte ci vuole più tempo.

Nella prima fase, i documenti vengono preparati e questo richiede circa due settimane. Parallelamente, si consiglia di familiarizzare con il mercato delle offerte. Quindi - visita le banche, fai domanda. Ci vogliono 2-4 giorni o più.

Quanto tempo ci vuole per ottenere una decisione sul mutuo per la casa? Fino a un massimo di quattro settimane dopo il colloquio con l'ufficiale di banca. Quando una persona riceve l'approvazione, dovrà solo scegliere l'offerta più vantaggiosa, aprire un conto ed effettuare un deposito. Dopodiché, puoi acquistare immobili.