Cosa cercare quando si acquista un appartamento? Controllo documenti e pulizia legale dell'appartamento

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Qualsiasi transazione sotto forma di vendita e acquisto implica un regolamento in contanti. Mobili, una pelliccia, vegetazione al mercato della nonna: un certo numero di banconote scorre da un portafoglio all' altro. E c'è sempre il rischio di ottenere per i tuoi sudati beni non della qualità che ti aspettavi, o addirittura di rimanerne senza se il venditore è un truffatore. Anche con un piccolo prezzo di acquisto, la perdita di alcune banconote può causare una profonda frustrazione, ma se parliamo di milioni? Ad esempio, quando si acquista un appartamento o una casa? Qui è dove dovresti controllare cento volte prima di procedere con il calcolo finale.

Nuovo o rivendita?

La probabilità di acquisire alloggi "con bagagli" - debiti per un appartamento comune, proprietari di azioni non registrati e altre sfumature simili che possono successivamente interferire con la normale vita in metri quadrati personali - è possibile quando si acquistano immobili che appartenevano in precedenza a qualcuno, le cosiddette abitazioni del fondo secondario. Quando decidi su un tale accordo, dovresti sapere per certo cosa cercare.attenzione quando si acquista un appartamento o una casa dal precedente proprietario o dal suo rappresentante. Il rischio di ottenere un'inutile causa invece dell'alloggio e, di conseguenza, rimanere senza il proprio angolo e senza soldi quando si acquista una proprietà secondaria è piuttosto alto.

Un'opzione più affidabile è acquistare un appartamento in un nuovo edificio. Soprattutto se la casa è già stata commissionata ed è in fase di regolamento. In questo caso, l'elenco della documentazione abitativa richiesta per la verifica è molto più breve. Ma anche qui non sarebbe superfluo ricevere consigli sull'acquisto di un appartamento da uno sviluppatore da un avvocato esperto, poiché ogni transazione ha le sue insidie. E nel caso degli immobili, quando si tratta di importi abbastanza significativi, è necessario essere estremamente attenti.

Pericoli di un appartamento pulito

Oggi, il modo più economico per acquisire immobili è partecipare alla costruzione condivisa. In questo caso potrai risparmiare fino al 30% del costo reale dell'appartamento. Ma anche il rischio, dopo anni di trovare una terra desolata ricoperta di vegetazione nel sito della fossa, è piuttosto alto. Come acquistare un appartamento in costruzione condivisa - è meglio scoprirlo prima di incontrare lo sviluppatore, in modo da non firmare un accordo che non dia garanzie nella fase di ottenimento delle chiavi dell'alloggio. Tuttavia, anche il documento più affidabile, certificato da un notaio, in alcuni casi non protegge dalle perdite. Lo sviluppatore potrebbe fallire, non ricevere il permesso di costruire una casa all'ora stabilita e il denaro si deprezzerà quando tutte le firme e i sigilli saranno raccolti. I fondi degli azionisti a volte scompaiono in una direzione sconosciuta. Quando si decide di acquistare una casa anche prima della sua costruzione, gli acquirenti dovrebbero ricordare che nella maggior parte dei casi, se il committente ha problemi imprevisti, il massimo su cui si può contare è ricevere lo status di detentore di interessi ingannato, ma non l'alloggio stesso.

Quando una casa in costruzione è già stata eretta sotto un tetto, la probabilità di un rapido trasloco nella propria abitazione è molto più alta che nel caso della sua acquisizione nella fase di scavo di una fossa di fondazione. Dove acquistare un appartamento, ognuno ha il diritto di decidere da solo, ma il desiderio di risparmiare non è sempre giustificato. Spesso diventare un azionista per la costruzione di un edificio residenziale è come acquisire un maiale in un colpo. Soldi dati, ma nessuna merce.

Se la casa è costruita e messa in funzione con documentazione tecnica approvata, dovresti verificare personalmente che quanto scritto sulla carta sia reale. Confronta il layout davanti ai tuoi occhi con quello di progettazione, il numero di metri quadrati di superficie totale e utilizzabile, i diritti del committente di vendere una determinata area. Non sarà superfluo verificare se qualcuno è già registrato nel nuovo appartamento. Vendere la stessa casa due volte a persone diverse non è un nuovo tipo di truffa.

Pedigree esistente

Nessuno è immune da un tale sviluppo di eventi con l'acquisizione di un proprio alloggio. Il controllo della purezza legale di un appartamento può richiedere molto tempo, ma non dovresti trascurarlo. Traccia l'elenco dei precedenti proprietari di immobili, la durata del loro soggiorno all'indirizzo specificato, lo stato civile, la disponibilitàbambini e altri parenti stretti è difficile, ma possibile. A questo proposito, puoi ottenere informazioni rilevanti e un aiuto reale in diverse istituzioni statali: il servizio catastale, l'ufficio passaporti, ecc. Sono necessarie informazioni complete in modo che nella fase di completamento della transazione o dopo esserti trasferito si scopra improvvisamente che non tutti i metri quadrati dell'appartamento erano di proprietà del venditore. Parte dello spazio abitativo, e talvolta singole stanze, possono essere di proprietà di altre persone. Possono richiedere i loro diritti su questi contatori in qualsiasi momento. E le loro pretese sono più protette dalla legge, in contrasto con il desiderio dell'acquirente di possedere completamente i contatori pagati.

Cos' altro cercare quando si acquista un appartamento: la documentazione tecnica. Spesso i residenti effettuano riparazioni con riqualificazione della cucina, del corridoio, delle stanze. Demoliscono pareti portanti, uniscono un bagno o, al contrario, condividono un unico locale. Con problemi di natura giuridica, quando è in gioco il diritto di proprietà, non è possibile confrontare le sanzioni dell'ITV nel caso in cui si riscontri un ridisegno del layout. Ma possono anche portare molti problemi. In ogni caso, porteranno senza dubbio a ulteriori spese di cassa. Penalità, correzione delle violazioni sotto forma di revisione non pianificata: lo sviluppo più probabile degli eventi.

Il passato nascosto del secondario

Oltre alle informazioni che il venditore vorrebbe nascondere fino al completamento della transazione, ci sono molte insidie spesso difficili da indovinare. A cosa prestare attenzione quandoacquistare un appartamento, oltre alle sfumature elencate? Ad esempio, per una possibile violazione della legge durante la privatizzazione dell'immobile acquisito.

Negli anni '90 del secolo scorso è entrata in vigore una legge, secondo la quale tutti coloro che si iscrivevano in un determinato spazio abitativo avevano diritto ai propri metri quadrati. Si applicava a tutti, compresi i bambini piccoli, gli ex coniugi rimasti registrati nello stesso appartamento, un parente temporaneamente assente, ad esempio un detenuto a lungo termine. Non tutti i membri della famiglia erano elencati nella documentazione di privatizzazione. Ma, dopo un po', potrebbero lamentarsi di essere stati ingannati in quel momento.

La prossima sfumatura è una donazione o un contratto di affitto. Di norma, i parenti in lotta sono raramente informati di tali operazioni. La verità potrebbe emergere, qualche tempo dopo, dopo l'acquisto delle controverse abitazioni. Ma la sorpresa più comune che potresti incontrare quando acquisti un immobile è un appartamento con bollette in arretrato. Qui, il problema può essere rilevato prima di firmare il contratto ed è importante che l'acquirente concordi con il venditore su come risolverlo. Di norma, si estingue riducendo il costo dell'alloggio. Ma ogni caso è diverso.

Informazioni più affidabili

Non tutta la genealogia affidabile di questo o quell'immobile si trova nei documenti ufficiali. In loro non si trovano parenti nascosti, possibili richiedenti alloggio. Inoltre, i pagamenti delle utenze possono essere effettuati non dai proprietari di case, ma da persone completamente diversele persone a cui era stato promesso. Lo schema è il seguente: i proprietari di appartamenti anziani firmano un accordo con parenti lontani o assistenti sociali che dopo la loro morte avranno l'area, ma coloro che devono pagare subito l'appartamento in comune. Trasferiscono regolarmente denaro alla società di gestione, secondo il contratto, e considerano l'alloggio quasi proprio. Non tenendo conto di un tale accordo, gli eredi diretti dopo la morte degli anziani cercano di sbarazzarsi del dono inaffidabile. L'acquisto e la vendita dell'appartamento sono in corso di elaborazione, ma ci sono già due richiedenti.

Esiste il modo più affidabile per scoprire tutte le possibili insidie che possono oscurare la gioia di acquistare una casa: ottenere informazioni sui suoi ex proprietari dai vicini sotto il portico o pettegolezzi in cortile. Se l'appartamento è stato di proprietà degli stessi proprietari per un periodo piuttosto lungo, nessun segreto può essere nascosto a chi vive nelle vicinanze. Le informazioni ricevute da loro non possono essere trovate in nessun documento al momento dell'acquisto di un appartamento. Improvvisamente, qualcuno nella famiglia del venditore è un malato di mente o un disabile che non può disporre autonomamente dei suoi beni e il tutore non ritiene necessario rispettare i suoi diritti. Se il nuovo alloggio è peggiore del precedente, l'operazione può essere annullata su richiesta delle autorità di tutela. Pertanto, anche le informazioni dei vicini non dovrebbero essere trascurate.

Il miglior agente immobiliare è l'acquirente stesso

È importante ricordare quanto segue: nessun compenso all'intermediario lo renderà più vigile nella verifica dei documenti per l'acquisto di un alloggio, ad eccezione dei punti specificati nel contratto. Pertanto, girandoper l'assistenza agli agenti immobiliari, è necessario dichiarare chiaramente la propria responsabilità al datore di lavoro, se improvvisamente qualcosa va storto e l'affare viene interrotto. L'acquisto di un appartamento tramite un'agenzia è un' altra impresa piuttosto rischiosa. Inoltre, è molto costoso. L'agente immobiliare non raccoglie informazioni sul passato degli ex proprietari, non cerca di proteggere il suo cliente in futuro. Confronta solo i dati sugli alloggi con quelli delle strutture ufficiali. E solo dopo la registrazione dell'atto di vendita e il pagamento degli immobili, nonché il compenso all'agente, possono comparire potenziali richiedenti per l'appartamento acquistato. In assoluto più ci sarà un agente immobiliare. E i precedenti e i nuovi proprietari si immergeranno in una serie di contenziosi.

L'acquisto di un appartamento senza intermediari è anche irto di difficoltà impreviste, se non si dispone di una conoscenza sufficiente, informazioni su tutte le possibili sorprese associate a scartoffie, trasferimenti di denaro e altre sottigliezze della transazione. Ma tra queste evidenti mancanze c'è un vantaggio significativo: nessuno difenderà i suoi interessi con tanto zelo come chi compra per se stesso, chi paga. È sufficiente avvalersi del supporto di un consulente esperto che sarà in grado di raccontarti tutte le complessità dell'operazione e l'appartamento che acquisterai verrà controllato nel modo più completo.

I truffatori sono in allerta

Vendere l'appartamento di qualcun altro è una delle truffe immobiliari più comuni. I truffatori esperti hanno documenti falsi per l'alloggio stesso, una procura con la qualeabilitati a condurre una transazione, spesso hanno un aspetto migliore di quelli reali. Nel campo della compravendita, dell'affitto di immobili, lavorano truffatori altamente professionali, che conoscono bene tutte le complessità del sistema legale su questo tema. Solo una procura è la prima cosa che dovrebbe avvisare l'acquirente. Perché il proprietario non vende lui stesso la sua casa, come può essere contattato almeno in modo che confermi personalmente l'autorità dell'intermediario. In ogni caso, la verifica dei documenti al momento dell'acquisto di un appartamento, a partire da una procura, non può essere evitata da un notaio. Deve confermare l'autenticità del documento, verificarne la validità. È meglio rivolgersi al notaio che ha rilasciato questa procura.

Il prossimo trucco dei truffatori è un passaporto falso. I proprietari di abitazione sono in viaggio d'affari o in vacanza e la loro area è gestita da estranei che si sono procurati campioni di documenti originali o persino gli originali stessi. Esistono molti schemi criminali che i truffatori possono utilizzare. Non dimenticare gli agenti immobiliari neri. Quindi, quando si pianifica l'acquisto di un alloggio, è meglio consultare un avvocato e mantenere uno stretto contatto con lui durante la transazione. È in grado di dare consigli pratici su quando è meglio acquistare un appartamento, concentrandosi sulla domanda attuale del mercato immobiliare.

Documentazione al microscopio

Non importa quanto siano attraenti le condizioni dell'accordo e il prezzo favorevole, non dovresti affrettarti a pagare. Per prima cosa devi raccogliere seconde copie o copie di tutti i documenti sugli alloggi, i suoi proprietari e andare con tutti i documenti dal notaio. Se immobiliare intra i proprietari ci sono familiari minori, l'avvocato ti dirà come annotare correttamente la clausola per loro nel contratto. Inoltre, consiglierà quali autorità visitare, quali certificati ottenere affinché i diritti dei bambini piccoli non vengano violati e nessuno possa successivamente invalidare la vendita e l'acquisto di un appartamento.

I consigli utili di un avvocato aiuteranno nell'attuazione dell'atto di vendita, se i proprietari sono coniugi con diverse quote di proprietà dell'immobile, o l'appartamento è di proprietà di uno solo di loro, e il secondo è registrato solo in esso. In questo caso, come redigere correttamente i documenti e quali ricevute ottenere - ancora una volta, non puoi fare a meno di un notaio. Anche se l'acquirente stesso è un professionista in materia legale, ogni carta che certifica l'autenticità della transazione deve essere attentamente controllata in modo che non vi siano errori nella scrittura di indirizzo, dati del venditore e dell'acquirente, data, importo e altri dettagli essenziali.

Lotta per il valore

Quello che bisogna cercare quando si acquista un appartamento, oltre ai punti già elencati, è la somma di denaro spesa per i documenti ed effettivamente consegnata nelle mani dell'atto di vendita. È più redditizio per il venditore dichiarare a conto economico (e la vendita di alloggi rientra in questa disposizione) un valore inferiore della transazione, poiché dovrà pagare le tasse su di essa. La cosa principale è che l'importo specificato non dovrebbe essere inferiore al mercato del 20-30%, poiché ciò potrebbe causare sospetti alle autorità di controllo. Se il momento di collusione tra il venditore e l'acquirente è dimostrato, allora quest'ultimo può diventareimputati in un caso di frode amministrativa.

È vantaggioso per il venditore indicare un importo inferiore e può chiedere all'acquirente questo servizio.

Non dovresti essere d'accordo per molte ragioni:

• In primo luogo, una tale concessione viola davvero la legislazione attuale ed è irta di conseguenze.
• In secondo luogo, l'acquirente ha il diritto di restituire circa il 13% dell'importo speso per l'acquisto dell'alloggio. L'opportunità corrispondente è regolata dal Codice Fiscale.
• In terzo luogo, se la transazione viene successivamente contestata da una delle parti e dichiarata non valida, il venditore ha il diritto di restituire all'acquirente solo l'importo indicato nei documenti. La vittima non potrà provare il contrario quando una certa cifra è prescritta nel contratto.

Calcolo intelligente

E l'ultimo grande pericolo che può attendere sia il venditore che l'acquirente è l'accordo finale. Le difficoltà di scelta (acquistare un'abitazione primaria o secondaria) sono alle spalle, si determina il periodo in cui è meglio acquistare un appartamento, la fatica di raccogliere e verificare tutti i documenti, accumulare la cifra richiesta o ottenere un prestito da una banca è stato completato. E tutto può crollare all'ultimo momento, se non vai sul sicuro con il trasferimento di denaro. Può essere effettuato trasferendo il numero di banconote richiesto nelle mani del venditore, oppure trasferendolo su un conto bancario, che è più sicuro. Se stiamo parlando di una grande quantità, di solito hanno paura di pasticciare con i contanti. Tuttavia, se una delle parti preferisce questo particolare metodo di pagamento, il denaro può esserlotrasferimento noleggiando una cassetta di sicurezza, dalla quale hanno il diritto di ritirare chi presenta determinati documenti, rilasciati al momento dell'acquisto di un appartamento. Il loro elenco è controllato da uno specialista dell'istituzione. Garantisce inoltre la loro autenticità. Tutte le sfumature di questo tipo di calcolo e non in contanti possono essere trovate in banca.

Cos' altro è importante ricordare nella fase del pagamento finale del costo dell'appartamento è di non confondere l'entità della caparra e dell'anticipo, poiché hanno finalità e opzioni di restituzione diverse se la transazione non va a buon fine passare per qualche motivo. L'importo dell'anticipo viene preso in considerazione nel calcolo finale, ma il deposito no. Viene restituito all'acquirente se l'acquisto è andato a buon fine o rimane al venditore se l'operazione non è riuscita senza motivo. In ogni caso, la cauzione rimane al danneggiato in caso di interruzione dell'operazione.