Nuovo edificio o "secondario": cosa è meglio comprare?

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Una delle principali domande che molti acquirenti di case hanno è la scelta tra un nuovo edificio e un edificio "secondario". La scelta è seriamente complicata se i prezzi di entrambe le tipologie di appartamenti non differiscono molto. Ogni opzione ha i suoi pro e contro, quindi l'acquisto di una casa dovrebbe essere affrontato in modo molto responsabile. Questo è un appartamento, dopotutto, e alcuni possono costare centinaia di migliaia di dollari.

Nuovo edificio o "secondario" - che è meglio?

L'alloggio primario è un appartamento che in precedenza non era stato intestato a nessuno. In effetti, spesso cercano di vendere appartamenti che non sono stati nemmeno costruiti come alloggi primari.

Si noti che la vendita di appartamenti in case che sono appena in costruzione o pianificate per lo sviluppo è regolata dalla legge n. 214-FZ. Questa legge obbliga il committente a costruire una casa e metterla in funzione, trasferendo ai partecipanti al programma (acquirenti) gli appartamenti (oggetti) fissati nel contrattocostruzione).

Dopo aver messo in funzione la casa, viene firmato il certificato di accettazione dell'oggetto. Allo stesso tempo, gli acquirenti dovranno registrare la proprietà dell'appartamento nel nuovo edificio. Dopo aver ricevuto il certificato di registrazione statale, lo stato dell'alloggio cambierà automaticamente da primario a secondario.

Cos'è una "lancetta dei secondi"?

L'alloggio del rivenditore è un appartamento che appartiene a qualcuno, ovvero è di proprietà di una persona fisica o giuridica. In questo caso l'appartamento può essere privato, comunale o demaniale. Ma è pur sempre una seconda casa. Pertanto, anche gli appartamenti nuovi che sono stati costruiti sei mesi o un anno fa sono già considerati alloggi secondari, anche se in re altà sono nuovi. Pertanto, inizialmente è impossibile dire quale sia il migliore: un edificio nuovo o un "secondario", perché entrambi gli appartamenti possono essere nuovi.

Per quanto riguarda gli appartamenti comunali, le persone possono viverci attraverso un contratto sociale di lavoro. Non hanno un certificato di registrazione statale, ma l'alloggio in cui vivono è ancora considerato secondario, poiché hanno ancora un proprietario: il comune.

Criteri per confrontare entrambi i tipi di appartamenti

È impossibile determinare esattamente cosa è meglio acquistare - una "secondaria" o un nuovo edificio, perché non ci sono vantaggi evidenti per l'edilizia primaria rispetto a quella secondaria. Tutto dipenderà dalla situazione e dalle condizioni. Se vuoi fare la scelta giusta e finalmente decidere tu stesso cosa è più redditizio: un "secondario" o un nuovo edificio, alloraconsidera i seguenti criteri:

1. Costo. Se si parla di "primaria", allora c'è uno schema: il costo per metro quadrato degli alloggi dipende dalla fase di costruzione della struttura. Nella prima fase, il costo al metro quadrato sarà basso e questo è il principale vantaggio dell'edilizia abitativa primaria. Il prezzo della "seconda mano" è sempre più alto e non c'è modo di abbassare questo prezzo fisso.
2. Temporizzazione. Quando acquisti un alloggio secondario, puoi trasferirti subito dopo la conclusione della transazione. Ma con la "primaria" non è possibile. Se l'acquirente conclude un affare e acquista una casa nella fase di scavo di una fossa di fondazione, dovrai aspettare altri due anni. Se concludi un affare nella fase di completamento della costruzione, il prezzo al metro quadrato sarà più alto, ma dovrai aspettare solo dai tre ai quattro mesi circa.
3. Investimenti. Quando si acquista un alloggio in un nuovo edificio, viene offerto all'acquirente per una finitura approssimativa. Ciò significa che dovrai investire molti soldi nelle riparazioni, nell'acquisto di materiali da costruzione, nell'acquisto di attrezzature e mobili. Quando acquisti un appartamento sul mercato immobiliare secondario, puoi trovare spesso appartamenti ristrutturati. E sebbene le riparazioni siano spesso economiche o vecchie, un appartamento del genere è abbastanza vivibile. Quindi la questione di ulteriori investimenti è rilevante quando si sceglie un alloggio.
4. Assortimento. Il mercato immobiliare secondario è molto più ampio e ci sono più offerte qui. Di solito gli appartamenti di maggior successo nei nuovi edifici vengono acquistati nella fase di scavo. Entro la fine dello sviluppo, le opzioni più sfavorevoli rimangono in vendita.
5. Registrazione. Non è possibile immatricolarsi in un nuovo edificio, perché per ottenere il permesso di soggiorno è necessario essere in possesso di uno dei dueun certificato di registrazione della proprietà, o avere un parente che è già iscritto all'edilizia popolare.
6. Possibile reddito. Si è già scritto sopra che il prezzo al metro quadro cresce in proporzione diretta alla fase di costruzione. Pertanto, quando investe in fase di scavo, il proprietario di future abitazioni può realizzare un profitto fino al 30% annuo. Questo è il caso se la costruzione procede senza indugio. Non si può garantire che il costo delle abitazioni secondarie cresca, ma cambia a causa di fattori di mercato. Tuttavia, puoi guadagnare denaro su un appartamento secondario affittandolo. È difficile calcolare l'importo del profitto in questo caso. Tutto dipende dal costo, dalla zona e da molti altri fattori.
7. Mutuo. È possibile ipotecare un edificio "secondario" o di nuova costruzione. Tuttavia, nel caso di un mutuo ipotecario per un appartamento in una nuova costruzione, le difficoltà sono molte. Le banche cercano di non concedere prestiti per l'acquisto di appartamenti non ancora completati, poiché c'è il rischio che non vengano mai completati. Una o più banche al massimo possono emettere un prestito del genere e le condizioni per questo potrebbero essere sfavorevoli. In genere, il tasso per l'alloggio primario è del 2-3% più alto rispetto al tasso per l'alloggio secondario.
8. Purezza legale. Quando acquisti una nuova casa, puoi essere sicuro al 100% che sia pulita dal punto di vista legale. Nessuno ci ha mai abitato prima e l'acquirente qui è il nuovo proprietario. Gli appartamenti sul mercato secondario avevano proprietari, a volte diversi. E spesso non si sa che tipo di persone fossero e cosa facessero nell'appartamento.

Inoltre, nei nuovi edifici ci sono sempre nuovi sistemi di comunicazione e ingegneria. Nel mercato secondario le comunicazioni possono logorarsi e richiedere la sostituzione, quindi in questo caso si tratta di un vantaggio a favore di un nuovo edificio. Inoltre, quando si acquista una proprietà "primaria", c'è una probabilità molto bassa che un tossicodipendente o un alcolizzato vivano nelle vicinanze.

Rischi

Quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio in costruzione, c'è il rischio che l'impresa edile fallisca e la costruzione non venga completata. In questo caso, non puoi riprenderti i tuoi soldi. Non è realistico prevedere. La pratica mostra che molto spesso le società di costruzioni ritardano la consegna degli alloggi e gli acquirenti non possono farci nulla. Naturalmente, il governo sta cercando di ridurre questo rischio prendendo in considerazione le leggi sull'assicurazione obbligatoria degli sviluppatori contro il fallimento. Ma c'è ancora un rischio, e anche le sanzioni di ritardo non impediscono allo sviluppatore di ritardare le scadenze. Quando si sceglie tra un edificio nuovo o un "secondario", è necessario ricordare questi rischi. Ma se lo sviluppatore è affidabile e ha autorità, il rischio di acquisire un alloggio da lui è notevolmente ridotto.

Tuttavia, ci sono rischi anche nel mercato immobiliare secondario. Sono relativi all'esecuzione del contratto di vendita. Questo contratto può essere risolto in tribunale dopo che l'acquirente ha pagato tutti i soldi. Ci sono anche casi in cui compaiono terzi con la proprietà legale di immobili. In questo caso, il contratto di vendita potrà essere nuovamente risolto e la transazione sarà dichiarata non valida. In questo caso, perderai i tuoi soldi erimanere senza casa. Fortunatamente, tutti questi rischi possono essere livellati con l'aiuto di un avvocato competente, ma i suoi servizi possono essere costosi.

Pro di un nuovo edificio

Gli appartamenti nei nuovi edifici presentano i seguenti vantaggi:

1. Sono realizzati con materiali moderni. Ciò significa indirettamente che sono più durevoli e affidabili.
2. Sono ben progettati e quasi sempre spaziosi.
3. Il layout è confortevole e realizzato secondo gli standard moderni.
4. Gli atterraggi sono puliti e grandi. Lo stesso vale per gli ingressi.
5. Tutti gli appartamenti hanno finestre con doppi vetri.
6. Contatori di acqua e gas sono ovunque.
7. Ci sono ascensori funzionanti, alcune case hanno anche montacarichi.
8. C'è un parcheggio sotterraneo e nel cortile.

Il prezzo di un nuovo edificio come principale vantaggio

Tutti questi vantaggi sono piccoli rispetto al vantaggio più importante: il costo. La più alta popolarità degli alloggi primari fornisce il prezzo. Se acquisti un appartamento del genere in fase di scavo, un appartamento in un nuovo edificio può costare il 30% in meno rispetto allo stesso identico appartamento sul mercato immobiliare secondario. Cioè, se un "secondario" condizionatamente buono costa 100 mila rubli (il prezzo è preso come esempio), lo stesso "primario" costerà solo 70 mila. Vero, dovrà aspettare circa un anno, o anche due.

Spazio abitabile e maggiore sicurezza

Un altro argomento a favore di"primarie" - un'ampia zona giorno. I progetti moderni prevedono per i residenti una vasta area. Ad esempio, le nuove case a pannelli più popolari in Russia (serie P-44T) prevedono un'area minima per un appartamento pari a 38 "quadrati". Ma in una vecchia casa a pannelli, l'area di un monolocale può essere di 30-33 metri quadrati. Questo era lo standard al momento della costruzione di questa vecchia casa.

Non sai ancora cosa è meglio: "seconda mano" o nuovo edificio? Allora ecco un altro argomento per te: nei nuovi edifici, vengono rispettati i nuovi requisiti di sicurezza, vengono utilizzate nuove tecnologie e materiali. C'è anche una garanzia per alcuni elementi: soffitto, apparecchiature di ingegneria, pareti e finestre. Se entro cinque anni un inquilino incontra problemi che non sono correlati al funzionamento improprio dell'alloggio, può contattare il committente e chiedere di eliminare il difetto e pagare un risarcimento per il danno causato.

Pulizia legale degli alloggi

Quando scegli quale appartamento acquistare, un edificio nuovo o una "secondaria", devi anche ricordare che le abitazioni secondarie potrebbero avere un "passato oscuro" nella storia. Ma i nuovi edifici sono legalmente sempre puliti e non devi preoccuparti che compaia qualche parente del venditore con i diritti sul tuo appartamento. L'unico rischio è legato alla possibile perdita di denaro durante la costruzione di alloggi in fase di scavo. Ma in caso di problemi con lo sviluppatore relativi all'implementazione di reti di ingegneria o documentazione, ciò semplicemente posticiperà la scadenza per il completamento della struttura. La probabilità che lo sviluppatore fallisca è piccola. Molto probabilmente, sarà assicurato contro il fallimento del tutto. Tuttavia, ci sono generalmente casi tristi in cui, per qualche motivo, lo sviluppatore blocca l'oggetto e quindi le persone che hanno acquistato appartamenti in un edificio non finito non li ricevono e non possono restituire i soldi.

Infrastrutture e paesaggistica

Inoltre, quando acquisti un appartamento in un nuovo edificio, c'è la possibilità di entrare in una parte della città con infrastrutture poco sviluppate. Di solito, lo sviluppatore inizialmente mette in funzione un edificio residenziale e solo anni dopo compaiono negozi, scuole, asili e altri oggetti intorno ad esso. Pertanto, quando acquisti tali alloggi, devi capire che all'inizio dovrai viaggiare per fare la spesa. Anche se se si sta costruendo un nuovo edificio nel centro della città, il costo di un appartamento sarà molto alto.

Un altro svantaggio è la mancanza di servizi. Un appartamento in una casa nuova è un box di cemento anche senza utenze. Non c'è niente qui, quindi dovrai investire denaro e fatica nell'abbellimento.

Pro di "secondario"

Nella scelta tra un edificio nuovo o una "secondaria", bisogna anche ricordare gli svantaggi ei vantaggi di quest'ultima tipologia abitativa. Cominciamo con i professionisti:

1. La possibilità di trasferirti immediatamente nell'appartamento che hai appena acquistato.
2. In un appartamento del genere ci saranno comunicazioni di ingegneria e qualche tipo di riparazione, che ti permette già di vivere qui.
3. Ampio assortimento. Il mercato immobiliare secondario è enorme e spesso puoi scegliere tra diverse opzioni. Ed è possibiletrova un appartamento vicino alla metropolitana e con una splendida vista dalla finestra.

Contro degli appartamenti sul mercato immobiliare secondario

Ovviamente, tutti questi vantaggi spesso spingono gli acquirenti a considerare il mercato immobiliare secondario. Ma parlando di quale appartamento è meglio - un edificio nuovo o un "secondario", devi assolutamente sottolineare i contro:

1. Prezzo elevato per metro quadrato.
2. Una lunga storia che potrebbe nascondere fatti spiacevoli. Per acquistare definitivamente un buon alloggio senza problemi legali in futuro, dovrai investire in un avvocato professionista che possa controllare la storia e la "pulizia" dell'appartamento.
3. I muri di contenimento potrebbero essersi indeboliti nel corso della loro vita.
4. Le comunicazioni di ingegneria sono vecchie e potrebbero presto richiedere la sostituzione, oppure potrebbero funzionare per un altro decennio.

Degrado della casa come possibile svantaggio

Tuttavia, in una casa costruita 20-25 anni fa possono trovarsi muri deboli e utenze. Nonostante l'aspetto attraente della casa, le sue condizioni generali possono essere scadenti, pertanto, al momento dell'acquisto di una casa, è consigliabile controllare i sistemi ingegneristici e la resistenza della casa stessa. Per fare ciò, dovrai spendere soldi per le valutazioni di esperti di specialisti. A volte la situazione può rivelarsi tale che dovrai spendere metà del costo dell'appartamento per sostituire le comunicazioni e svolgere lavori per rafforzare la struttura della casa. Pertanto, vale la pena pensare attentamente a quale appartamento è meglio acquistare: un "secondario" o un nuovo edificio. Ci sono vantaggi e svantaggi sia lì che là. È impossibile generalizzare quale sia il migliore. È necessario confrontare gli appartamenti specifici nella vecchia casa e nel nuovo edificio.

Le recensioni contano?

L'ultimo criterio che ti aiuterà a scegliere una rivendita o un nuovo edificio è il feedback dei residenti e degli acquirenti! Ad esempio, se un costruttore sta costruendo una nuova casa, assicurati di leggere le recensioni a riguardo. Gli acquirenti potrebbero parlare negativamente di lui, poiché in passato ha notevolmente ritardato il processo di costruzione. Se lo sviluppatore è nuovo, non dovresti nemmeno fidarti particolarmente di lui, ma se ha una reputazione impeccabile e buone recensioni, ci si può fidare di lui.