Comprare un appartamento con riqualificazione abusiva: rischi, possibili problemi, soluzioni e consigli da agenti immobiliari

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Secondo la normativa vigente, tutti i lavori relativi alla disposizione degli appartamenti devono essere approvati dalle autorità di regolamentazione competenti. Tuttavia, come dimostra la pratica, alcuni cittadini irresponsabili lo trascurano, per cui le persone che acquistano un alloggio secondario hanno alcuni problemi. Oltretutto? gli atti normativi sono costantemente integrati e modificati, quindi, ciò che era corretto, a un certo punto potrebbe cessare di esserlo. In questo contesto, sorge una domanda abbastanza logica: qual è il rischio di acquistare un appartamento con una riqualificazione abusiva? Proviamo a capirlo più in dettaglio e a scoprire quali rischi dovranno affrontare gli acquirenti immobiliari, nonché come assicurarti ed evitare molti problemi.

Informazioni generali

Prima di raccontaresu cosa minaccia di acquistare un appartamento con una riqualificazione illegale, diamo un'occhiata ai termini di base e al quadro normativo. Il processo di modifica del progetto di edifici residenziali è regolato dal Codice abitativo della Federazione Russa. Indica tutti i termini, la procedura per il rilascio dei permessi, prevede una classificazione di riqualificazione e determina anche la sanzione per eventuali violazioni della legge.

È importante capire che non tutti i lavori per modificare la configurazione di un'abitazione richiedono un permesso. In alcuni casi, sarà sufficiente informare l'ITV della riparazione pianificata, in modo che i dipendenti di questa organizzazione governativa documentino le modifiche future. Questi includono quanto segue:

• trasferimento di attrezzature idrauliche;
• montaggio di una porta in un muro portante;
• rifacimento e sm altatura di balconi;
• realizzazione di un vestibolo che aumenti le caratteristiche di isolamento termico dei locali residenziali;
• costruzione di partizioni interne;
• trasferire le porte.

L'acquisto di un appartamento con riqualificazione illegale in nessuno dei casi di cui sopra non minaccia nulla, poiché non contraddicono le norme del Codice abitativo e non richiedono l'ottenimento di permessi.

Requisiti normativi chiave

Diamo un'occhiata più da vicino. Se i tuoi piani includono l'acquisto di un appartamento, la riqualificazione illegale può causare molti problemi, ad esempiose in seguito si desidera registrare nuovamente i documenti o rivendere lo spazio abitativo. Pertanto, dovresti sapere in quali casi è vietato apportare modifiche alla configurazione dei locali residenziali. Questi includono quanto segue:

• se a seguito di interventi di riqualificazione le condizioni abitative peggiorano o rendono difficoltoso l'accesso alle comunicazioni;
• il luogo diventa pericoloso o inabitabile;
• nel caso in cui i lavori interessino parti dell'abitazione riservate alle attività dei servizi di protezione civile o del Ministero per le situazioni di emergenza;
• influenzano la resistenza e la durata delle strutture portanti;
• creare una minaccia di crollo di un edificio o interferire con il normale funzionamento degli edifici vicini;
• apparecchiature di ventilazione deteriorate;
• aumentare il carico sulle strutture portanti.

L'acquisto di un appartamento con riqualificazione illegale in questo caso è indesiderabile, perché è irto di conseguenze negative. Vedi sotto per maggiori dettagli sulle conseguenze che potresti dover affrontare.

Tipi di conversioni residenziali

Quindi cosa devi sapere a riguardo? Se hai soppesato tutti i rischi dell'acquisto di un appartamento con riqualificazione illegale e accetti di fare un passo così rischioso, allora devi avere un'idea dettagliata di cosa potrebbe essere. L'attuale normativa divide la ricostruzione dello spazio abitativo in due tipologie:

• semplice;
• difficile.

La differenza tra loroè che nel primo caso è necessario fornire alle autorità di regolamentazione solo uno schizzo, e nel secondo caso è necessario sviluppare un progetto. Se hai intenzione di spostare le porte o di spostare le apparecchiature idrauliche, sarà sufficiente inviare uno schizzo all'ITV per l'approvazione. Inoltre, saranno richieste tutte le modifiche alla pianta dell'appartamento.

La riqualificazione complessa è più problematica e richiede tempo, poiché dovrai sviluppare e approvare un progetto in diverse organizzazioni governative. L'intero processo dura circa sei mesi e dovrai anche pagare una media di 60.000 rubli. Dopo aver ricevuto la documentazione del permesso, il proprietario dell'appartamento deve informare l'ITV, che effettua un'ispezione tecnica ed emette un atto.

Se eviti questa procedura, potrebbero verificarsi alcune conseguenze quando acquisti un appartamento. La riqualificazione non autorizzata, se rilevata dalle autorità di regolamentazione competenti, è punibile dalla legge applicabile.

Cosa succede se acquisti una proprietà con una riconfigurazione non approvata?

Molte persone sono interessate alla domanda su cosa minaccia la riqualificazione illegale quando si acquista un appartamento. E questo non sorprende, perché il mercato secondario è pieno di offerte per la vendita di alloggi con varie violazioni. In questo caso, l'intera responsabilità non è del venditore, ma dell'acquirente. Pertanto, quando scegli un appartamento, dovresti stare molto attento nello studiare il suo passaporto tecnico e altra documentazione. Dopotutto, seuna volta completata la transazione, eventuali violazioni verranno rilevate dalle autorità di regolamentazione in futuro, quindi dovrai pagare una multa.

Acquisto di una casa a credito

Quindi cosa devi sapere a riguardo? La riqualificazione non legalizzata al momento dell'acquisto di un appartamento con mutuo è possibile solo quando non ci sono discrepanze tra la documentazione tecnica e la pianta reale dell'immobile. In questo caso, non tutto è così spaventoso, poiché tutta la responsabilità ricade interamente sulla persona che agisce come il legittimo proprietario dell'alloggio al momento dell'operazione di acquisto/vendita. Pertanto, se non si dispone di denaro sufficiente per acquistare spazio abitativo in contanti e si desidera ottenere un prestito, si consiglia di consultare prima uno specialista in grado di controllare tutta la documentazione per la conformità con gli standard legali di base.

Quali rischi dovrei considerare?

A questo aspetto dovrebbe essere data particolare importanza. Come accennato in precedenza, le conseguenze della riqualificazione illegale al momento dell'acquisto di un appartamento sono una sanzione pecuniaria. La sua dimensione dipende da molti fattori e in alcuni casi raggiunge quantità molto discrete. Di norma, puoi farla franca pagando una multa se la modifica della configurazione dell'alloggio non ha comportato alcuna conseguenza, ovvero non ha danneggiato locali o edifici vicini, così come i loro proprietari. Diversamente, la normativa prevede la responsabilità penale, che è già più grave. Inoltre, la vittimauna parte può chiedere ulteriori sanzioni attraverso i tribunali e nella maggior parte dei casi riesce a ottenerle. Tali casi includono quanto segue:

• violazione nel funzionamento della ventilazione;
• manifestazione di eventuali danni meccanici sulla facciata degli edifici;
• diminuzione delle caratteristiche di isolamento acustico delle strutture portanti.

Se stai pianificando una riqualificazione, è meglio non imbrogliare, perché il rumore degli strumenti di costruzione dirà sicuramente ai vicini della riparazione, che possono riferire alle autorità di regolamentazione competenti. Inoltre, i lavori potrebbero non essere eseguiti nel rispetto delle regole e dei regolamenti di base e causare un'interruzione del funzionamento delle comunicazioni abitative.

La riqualificazione illegale può essere rilevata dai rappresentanti dei servizi di pubblica utilità durante le letture dei singoli contatori di energia. Per la specificità delle loro attività, saranno costretti a darne notizia alle autorità competenti, i cui rappresentanti verranno con un sopralluogo e, nella migliore delle ipotesi, comminano una sanzione. Inoltre, le modifiche apportate non verranno apportate al passaporto tecnico e catastale, e quindi tali documenti non saranno validi e si avranno problemi con la successiva rivendita degli alloggi.

I principali rischi dell'acquisto di un appartamento con riqualificazione illegale sono i seguenti:

• Chiusura unilaterale dell'operazione e sua annullamento.
• Sequestro di proprietà a favore dello Stato. Molto spesso, ciò accade quando l'acquirente sapeva che le modifiche ai locali erano state apportate illegalmente e vi si recava deliberatamenteaffare.
• L'arresto della proprietà fino a quando tutte le violazioni non saranno eliminate dal suo attuale proprietario.

Quanto ai venditori, non rischiano nulla, tranne la perdita di valore delle abitazioni. Come accennato in precedenza, non sono assolutamente responsabili di nulla. Pertanto, gli acquirenti dovrebbero prendere sul serio la scelta dello spazio abitativo, poiché i rischi associati sono molto elevati in questi giorni. Si consiglia di riflettere attentamente prima di accettare qualsiasi accordo.

Come essere acquirenti?

Ogni persona dovrebbe avere un approccio molto responsabile all'acquisizione di un alloggio. Ciò è particolarmente vero nei casi in cui viene effettuato l'acquisto di un appartamento con una riqualificazione abusiva in mutuo, perché dopo aver firmato il contratto, sarai il proprietario dell'immobile e ogni responsabilità ricadrà su di te. In questo caso, ci sono due opzioni per risolvere il problema: rifare tutti i documenti per l'alloggio entro i tempi previsti dalla legge, oppure riportare i locali allo stato originale. Il primo metodo è meno costoso e richiede tempo, quindi è meglio attenersi ad esso.

Come legalizzare il cambio di alloggio non autorizzato

Soffermiamoci su questo aspetto in modo più dettagliato. Quindi, hai comprato un appartamento con una riqualificazione illegale. Cosa si può fare per evitare problemi con la legge? La risposta a questa domanda è stata data sopra: re-registrare i documenti per l'alloggio. Tuttavia, è necessario comprendere che tutti i relativi costi sono a carico dell'utente e non del venditore. Dovrai raccoglierei seguenti documenti:

• applicazione per modificare la configurazione dei locali;
• scheda tecnica;
• originale e copia del contratto di compravendita;
• copia del passaporto civile della persona a cui è intestato l'appartamento;
• nuovo piano;
• Consenso scritto di tutti i membri della famiglia per la riqualificazione.

Avrai solo 6 mesi per risolvere tutti questi problemi, quindi dopo aver acquistato casa è meglio non rimandare, ma iniziare subito a raccogliere i documenti, poiché ci vuole molto tempo. Allo stesso tempo, devi essere esperto in tutti gli aspetti legali. Come si suol dire, l'ignoranza della legge non è una scusa e, in materia immobiliare, ci sono molte insidie. E l'acquisto di un appartamento con una riqualificazione illegale è un'impresa piuttosto dubbia, che dovrebbe essere affrontata con tutta cautela. Pertanto, sarà utile prima chiedere consiglio agli avvocati. Ciò non solo accelererà notevolmente il processo, ma eviterà anche molti problemi in futuro.

Cosa cercare quando si sceglie una casa?

Per evitare di acquistare un appartamento con una riqualificazione illegale, devi studiare attentamente i documenti relativi. Se ci sono violazioni o modifiche illegali, puoi facilmente rilevarle da loro. Puoi farlo usando uno dei seguenti metodi:

1. Spesso, durante la riqualificazione, si verifica un cambiamento delle caratteristiche iniziali delle strutture adiacenti, in base alle qualii residenti degli appartamenti vicini possono intuire l'illegalità delle azioni e informarne le autorità di controllo. Sulla base del reclamo ricevuto, la commissione parte all'indirizzo specificato. Se allo stesso tempo vengono rilevate discrepanze tra lo stato dell'abitazione e il suo piano, il proprietario sarà obbligato a pagare una sanzione pecuniaria e riportare tutto allo stato originale.
2. Uno scenario simile si verifica se, durante il processo di modifica, sono state commesse gravi violazioni dei codici edilizi e delle regole, che hanno portato a errori di comunicazione, a seguito dei quali sono state chiamate squadre di emergenza per risolvere i problemi. In questo caso, l'importo della multa sarà molto più alto e potrebbe essere avviato un procedimento penale sul fatto dell'incidente.
3. L'illegittimità della riqualificazione può essere rilevata dai dipendenti dei servizi di pubblica utilità in fase di rilevazione delle letture dei singoli contatori dei consumi energetici, che possono anche inviare istanza alle autorità preposte.

Ognuno dei casi di cui sopra sarà registrato e riportato nella documentazione pertinente, quindi se sei seriamente intenzionato a studiarlo quando acquisti un appartamento, puoi evitare molti problemi.

Conclusione

Oggi molte persone decidono di acquistare un appartamento con una riqualificazione illegale, poiché il costo di un tale appartamento è molto più basso, allo stesso modo vogliono risparmiare denaro. Tuttavia, è necessario valutare bene i pro e i contro. È tutt' altro che sempre possibile legittimare i cambiamenti nella configurazione dei locali o eliminarli, e le conseguenze potrebberosii piuttosto serio. È meglio non correre rischi ancora una volta e non fare affari dubbi. E se alla fine decidi di acquistare alloggi con riqualificazione illegale, leggi attentamente la documentazione tecnica e assicurati che dopo l'acquisto tu possa fare tutto in conformità con i requisiti di legge. Solo in questo modo puoi essere sicuro che la giustizia non ti raggiungerà.