Valutazione di edifici e strutture: documenti, regole e metodi

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

La valutazione di edifici e strutture può essere effettuata per molte ragioni. Molto spesso si tratta del pagamento delle tasse sulla proprietà, il cui importo dipende dal valore catastale dell'oggetto. Al fine di rivedere questa cifra e fare una piccola quantità di denaro come pagamento delle tasse, i proprietari ordinano una valutazione della proprietà indipendente da un'organizzazione specializzata. L'articolo fornirà un elenco dei documenti necessari per la procedura, nonché le regole e le modalità con cui viene eseguita questa azione.

Perché ne hai bisogno?

Oltre alla motivazione relativa alla revisione del valore catastale dell'oggetto, vi sono una serie di altre circostanze che richiedono una valutazione dello stato di conservazione di edifici e strutture:

• Preparazione pre-vendita con individuazione del valore di mercato in una data precisa. La procedura è necessaria per portare a termine qualsiasi tipo di transazione (acquisto e vendita, permuta, locazione, registrazione di azioni, ecc.).
• Per ordine del tribunale o per esame del procedimento in tribunale.
• Per calcolare i danni dovuti a danni alle cose.
• Allo scopo di ottenere un prestito o un mutuo.
• Peraggiunta di un oggetto al capitale autorizzato dell'organizzazione.

A chi affidare una valutazione indipendente

Gli esperti consigliano di seguire le seguenti regole nella scelta dell'azienda adatta:

• Fai una domanda in un motore di ricerca, ad esempio in Yandex, indicando la tua regione. Questo sarà molto più produttivo che cercare annunci sulla carta stampata o intervistare amici e parenti.
• Studi gli annunci di diverse aziende. Più informazioni su Internet, più affidabile è l'azienda, ma più costosi saranno i suoi servizi.
• Dovresti trovare il sito dell'azienda selezionata e studiarlo in termini di livello di design, contenuto, presenza nella pagina dei contatti e informazioni sulla tua domanda.
• È necessario verificare la collocazione sul sito di copie scannerizzate di permessi, certificati attestanti la legalità dell'attività dell'azienda, nonché certificati di assicurazione di responsabilità civile professionale.
• Consigliato di cercare recensioni su Internet. Naturalmente, se ce ne sono solo due o tre, questo non sarà di importanza decisiva, ma la presenza di opinioni negative dei clienti dovrebbe avvisare il proprietario dell'immobile.
• Dopo aver trovato un'opzione adatta, dovresti chiamare l'azienda, presentarti e parlare dell'argomento che ti interessa. Risposte chiare e concise ti aiuteranno a fare la scelta giusta. L'impossibilità di passare attraverso una segreteria telefonica, il passaggio da un dipendente all' altro dovrebbero avvisare il cliente.

Documenti per la valutazione di edifici e strutture

Di solito ce l'ha il proprietariodiversi documenti per l'oggetto immobiliare. Per scoprire quali di essi sono necessari per la procedura, è necessario contattare la società di valutazione selezionata. Di norma, un dipendente dell'azienda al primo incontro o in una conversazione telefonica spiegherà cosa deve essere fornito a uno specialista del servizio clienti. I principali documenti che consentono di valutare il valore di mercato di edifici e strutture di proprietà di una persona giuridica sono:

• Certificato di registrazione della proprietà dell'immobile.
• Documenti sulle restrizioni all'uso dell'oggetto.
• Confini confermati di un edificio o struttura, che mostra la posizione.
• Carta inventario emessa in base ai dati contabili.
• Riferimento al costo iniziale (di sostituzione) e all'importo dell'ammortamento maturato.

Documenti relativi al diritto di atterrare sotto l'oggetto:

• Passaporto tecnico rilasciato dal Bureau of Technical Inventory, con disegni per l'oggetto.
• La mancanza di documenti dell'ITV implica la fornitura di specifiche tecniche secondo i dati contabili.
• Elenco delle immobilizzazioni della società ubicate all'interno dell'edificio o facenti parte della struttura, nonché il loro valore contabile.
• Documenti di progetto con una nota esplicativa.
• Commissione atti di ammortamento effettivo degli immobili.

Certificato di registrazione statale

Questo documento era legale fino a giugno 2016 ed è stato rilasciato per tuttioggetti immobiliari. In caso di modifica del titolare, dell'indirizzo, delle caratteristiche tecniche (ad esempio, a causa di una ricostruzione) o quando sono stati apportati i necessari adeguamenti al Registro dei diritti dello Stato unificato (EGRP), è stato immediatamente emesso un nuovo certificato.

Dall'estate 2016 il documento non è stato rilasciato e puoi confermarne la proprietà ricevendo un estratto dalla USRR, valido per un mese.

Restrizioni sugli oggetti

Qui vengono fornite informazioni sulla presenza di gravami, inquilini, contratti, accordi ed eventuali vincoli che incidono indubbiamente sul prezzo finale dell'oggetto a seguito della valutazione di immobili e strutture. Di particolare importanza sono i vari contenziosi esaminati in sede giudiziaria al momento della procedura per la determinazione del valore dell'oggetto da parte di uno specialista di una società incaricata.

Posizione

L'indirizzo della proprietà può essere confermato da un certificato di proprietà, un estratto della USRR, un piano geodetico, documentazione tecnica o di progetto. Dovresti anche fornire allo specialista che fornisce servizi di valutazione il numero catastale dell'edificio, della struttura e del terreno su cui si trova la struttura.

Dati contabili

La contabilità per le immobilizzazioni presso l'impresa viene sempre mantenuta. In conformità con i requisiti della PBU 6/01, la proprietà è iscritta in bilancio. Inoltre, su di essa viene necessariamente avviata una carta inventario. Può essere compilato a mano, cosa tipica delle piccole imprese. In questo caso, lo sono anche tutte le modifiche all'oggettoinserito manualmente. Ma la maggior parte delle aziende utilizza 1C. Qui, i dati sull'oggetto vengono inseriti nel programma e l'account viene mantenuto automaticamente.

Per valutare il costo di sostituzione di un edificio e di una struttura, viene consegnata allo specialista dell'azienda che esegue i lavori una copia della scheda di inventario, compilata manualmente e certificata dalla firma di una persona autorizzata.

Documenti per la terra

È necessario fornire al perito informazioni sulle condizioni del terreno sotto l'edificio o la struttura. Oltre al numero catastale, c'è un elenco di documenti, che include:

• passaporto o piano catastale;
• certificato di proprietà (se è stato emesso prima del 2016) o il diritto all'uso perpetuo permanente e dal 2016 - un estratto dell'USRR;
• contratto (in caso di locazione).

Se ci sono ingombri sul sito, devono essere segnalati anche al momento della conclusione di un accordo con l'azienda per l'esecuzione dei lavori di valutazione di edifici e strutture.

Scheda tecnica

Tale documento viene solitamente compilato prima della procedura di registrazione della proprietà dell'oggetto. Se la proprietà appartiene a una persona giuridica, come confermato da un estratto dell'USRR, e non ci sono state modifiche in termini di caratteristiche tecniche dalla registrazione, allora è del tutto possibile che il perito fornisca un certificato di registrazione per un edificio o struttura realizzata da BTI in precedenza. Non è necessario ordinare un nuovo documento. Anche nel caso in cui non sia disponibile dal proprietario, puoi contattare gli specialistiinventario tecnico presso l'ubicazione dell'oggetto al fine di ottenere un duplicato. Questa procedura avrà un costo molte volte inferiore rispetto al rilascio di un nuovo passaporto di proprietà.

Se l'oggetto è stato trasferito all'immobile nell'ambito del contratto di compravendita e la documentazione tecnica non è stata trasferita al nuovo proprietario, il perito deve redigere una breve descrizione secondo i dati contabili e firmare il rappresentante autorizzato del proprietario.

Altri documenti

Indubbiamente, affinché il processo di valutazione del costo di edifici e strutture possa procedere senza intoppi, è necessario fornire tutte le informazioni sull'immobile agli specialisti dell'azienda assunta. Questo vale nel caso in cui sia necessario valutare l'edificio insieme al riempimento, ad esempio attrezzature di difficile smontaggio. Puoi anche dare un'occhiata alla documentazione del progetto. Se l'oggetto viene parzialmente distrutto, devono essere emessi certificati di commissione che confermano l'effettivo deprezzamento della proprietà.

Per privati

Il profano molto spesso ha bisogno di utilizzare servizi di valutazione per determinare il valore di mercato di un appartamento, una casa o un terreno di proprietà. In questo caso, l'elenco dei documenti è piccolo e si riduce a tre punti:

• documento di proprietà;
• passaporto catastale (per terra);
• passaporto tecnico (per edificio o appartamento).

Metodi di valutazione utilizzati

Ci sono tre metodi con cui uno specialista può determinare il valore:

• Analogico, quando si usa qualeconfrontare i prezzi recenti degli immobili venduti. Questo metodo è adatto per la valutazione domestica. Il perito studia le vendite dell'anno in corso, sommando l'immobile venduto con l'ausilio di coefficienti a quello che sta attualmente valutando. Pertanto, all'inizio trova informazioni sugli alloggi venduti e ne adegua il prezzo, tenendo conto delle caratteristiche disponibili per l'analogo stimato. Quindi confronta diverse proprietà simili nello stesso segmento e genera il prezzo medio.
• Caro, che tiene conto di tutti i costi di costruzione di un edificio o di una struttura. Molto spesso questo vale per gli alloggi di nuova costruzione con piccole aree. Questo si riferisce alla quantità di fondi che saranno necessari nel tempo presente per ricreare esattamente lo stesso oggetto da materiali identici di qualità di installazione simile e anche con soluzioni architettoniche simili.

Redditizio, in cui il valore di mercato può essere determinato con precisione, tenendo conto della redditività in caso di investimento. Questo metodo è utile per determinare il prezzo dello spazio commerciale. Innanzitutto, impostare il periodo per il quale verrà calcolata la redditività. In secondo luogo, viene stimato l'importo del reddito atteso. In terzo luogo, viene calcolato il profitto che il proprietario riceverà dopo il periodo di fatturazione. In quarto luogo, viene calcolata la somma di tutte le entrate nel prossimo futuro

Ammortamento della proprietà

Tutti gli oggetti immobiliari sono soggetti a invecchiamento. In contabilità, questo concetto è definito come ammortamento, la cui percentuale può essere stimata in base al rateo di ammortamento. Metodile valutazioni del degrado fisico di edifici e strutture sono utilizzate anche dalle società coinvolte nella determinazione del valore di mercato degli immobili. Attualmente, viene data preferenza al calcolo, in cui viene determinata l'usura di ciascun elemento strutturale, quindi vengono riepilogati tutti gli indicatori. Con questo metodo si tiene necessariamente conto del costo di sostituzione dell'oggetto immobiliare.

Come lavorano gli specialisti

Ci sono una serie di regole che vengono seguite quando si conclude un accordo per la valutazione di edifici e strutture:

• Analisi dell'oggetto offerto dal cliente per determinarne il costo.
• Identificazione di servitù, gravami, mutui.
• Definizione chiara della tipologia dell'immobile con verifica della disponibilità dei metodi di calcolo.
• Scoprire le restrizioni che potrebbero interferire con il lavoro.
• Analisi delle informazioni fornite dal cliente con determinazione della sufficienza delle informazioni.

Nel suo lavoro, il perito aderisce ai seguenti principi:

• Indipendenza dalle persone e dalle circostanze coinvolte.
• Obiettività della valutazione.
• Nessun conflitto di interessi tra l'app altatore e il cliente.
• Conclusione obbligatoria di un contratto di lavoro.
• Stabilire accordi chiari su tempi e oggetto del sondaggio.

Pertanto, durante la valutazione della proprietà, il cliente deve fornire all'app altatore tutti i documenti necessari per l'uso. Da ciò dipenderà il termine per determinare il valore di mercato degli immobili. Segue anchefornire a un rappresentante della società di valutazione l'accesso all'impianto, che è un prerequisito per adempiere agli obblighi dell'app altatore ai sensi del contratto di lavoro concluso.