Bond (mutuo) in Russia: dove prendono i soldi le banche per i mutui?

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Le obbligazioni (mutuo) rappresentano oltre l'80% di tutte le transazioni immobiliari negli Stati Uniti, in Russia, meno del 10%. Le prospettive dei titoli sono evidenti. Tuttavia, molte persone non solo sanno cosa sono le obbligazioni garantite da ipoteca, ma anche i concetti di base.

Nozioni di base

Le obbligazioni sono titoli che danno diritto a ricevere un profitto fisso garantito.

Sono di due tipi:

1. Sulla presentazione: acquistato a un prezzo inferiore, venduto a un prezzo maggiore.
2. Interessi fissi - presuppone un reddito (cedola) per l'investitore dopo un certo tempo.

Le obbligazioni sono titoli di debito. Il rendimento è garantito dal rating dell'azienda. Più l'impresa è stabile, più è probabile che riceva il reddito promesso.

Cosa sono le obbligazioni (mutuo)?

Un'obbligazione ipotecaria è un titolo di debito che rifinanzia gli investimenti in prestiti immobiliari.

Ad esempio, AAA Bank emette prestiti per l'acquisto di alloggi. Ha capitalenaturalmente limitato. Con 1 miliardo di rubli, una banca può emettere, ad esempio, 1.000 prestiti. Naturalmente, il mercato immobiliare si fermerà quando l'istituto di credito esaurirà i fondi.

Chi beneficia?

L'emissione di obbligazioni ipotecarie è vantaggiosa per tutti i partecipanti al mercato:

• Alla banca - aumenta l'importo dei mutui emessi.
• Investitore: investe denaro in un bene che, a seconda dei prezzi delle abitazioni, dovrebbe crescere.
• Al mutuatario: i tassi ipotecari vertiginosi sono ridotti dell'1,5-2%. Naturalmente, i numeri sono piccoli, ma in termini di un grande importo del prestito, il vantaggio è ovvio.
• Costruttori - le imprese edili non "congelano" le loro strutture, ma continuano a lavorare.
• Governo - tasse da sviluppo e vendita.
• Lavoratori - non vengono licenziati per mancanza di lavoro.

Come vengono garantiti gli obblighi di debito?

Ora su come funziona questo mercato. AAA Bank emette un prestito per l'acquisto di proprietà per un importo di 5 milioni di rubli. Su di essi emette obbligazioni (mutuo) e le vende in borsa. Il denaro degli investitori va a nuovi prestiti. I titoli sono garantiti dai pagamenti ipotecari dei cittadini.

Alternative

Le obbligazioni (mutuo) non sono l'unico strumento per gli investitori in questo mercato. Ci sono alternative:

• Certificato di partecipazione ipotecaria - una quota dell'importo del prestito per l'acquisto di un bene. L'investitore ha diritto ai profitti immobiliari.
• Mutuo - un titolo che conferma il diritto a ricevere denaro damutuatario. La differenza da un'obbligazione (obbligazione ipotecaria) è che la garanzia ipotecaria è una proprietà acquisita.

Caratteristiche dei titoli in Russia

Ovviamente, un'idea che viene dagli Stati Uniti può portare cose positive nel nostro mercato. Tuttavia, le obbligazioni ipotecarie in Russia sollevano molte domande sia tra gli investitori che tra gli specialisti. Il termine "stabilità" non è applicabile allo sviluppo dell'economia del nostro Paese, in particolare del mercato immobiliare. Negli ultimi 1,5-2 anni, non solo ha smesso di crescere, ma è anche diminuito in modo significativo. Le obbligazioni (mutuo) non possono generare reddito dal mercato immobiliare se non crescono.

Il secondo problema è l' alto costo dei titoli. Le società commerciali private e i cittadini comuni non potranno diventare investitori per questo motivo. Tutte le speranze sono riposte su fondi pensione non statali, banche che hanno fondi gratuiti, che presumibilmente non sanno dove investirli.

Il terzo problema è la mancanza di un quadro legislativo ben congegnato.

Possiamo riassumere: è improbabile che l' alto costo dei titoli, l'instabilità del mercato dei mutui e un quadro giuridico mal concepito consentano lo sviluppo di questo tipo di titoli in Russia.

Perché le obbligazioni ipotecarie hanno causato il crash del sistema nel 2008?

La crisi del 2008 è iniziata proprio con le obbligazioni garantite da ipoteca (CDO). Il fatto è che molti investitori hanno iniziato ad acquistare titoli, sapendo che il mercato immobiliare è in continua crescita. Ciò ha influenzato la strategia delle banche, indifferenti alla solvibilità dei propri clienti. La cosa principale è che lo sono. Ci sono stati casi in cui sono stati emessi mutui per $ 500.000 a persone che non avevano un reddito regolare. Per la banca, i rischi sono minimi: hanno ricevuto questi soldi in borsa dalla vendita di obbligazioni ipotecarie.

Inoltre, le banche hanno emesso credit swap, ovvero assicurazioni in caso di mancato pagamento del debito.

Ma la piramide ha ruotato così tanto che hanno iniziato a emettere obbligazioni (CDO sintetici) sotto di essa. Poiché le società di analisi non sapevano cosa fosse, si sono affidate ai dati delle società di investimento che le hanno emesse. Alcuni lo sapevano, ma avevano paura di perdere grandi clienti. Hanno reso un asset ancora più problematico con obbligazioni di livello rischioso BBB, ma il suo grado di minaccia era già pari a AAA (come i titoli di stato statunitensi), cioè assolutamente sicuro. Ciò ha consentito agli investitori in possesso di milioni di dollari di investire in titoli non garantiti e di raccogliere fondi da fondi pensione a cui è vietato investire in attività inferiori a questo rating. Naturalmente, una tale piramide prima o poi doveva crollare quando i prezzi delle case cominciavano a scendere. Questo è quello che è successo. Grandi società di investimento, investitori e agenti assicurativi sono falliti.

Gli investitori hanno capitalizzato su questo scommettendo su swap ipotecari, ovvero assicurazioni immobiliari garantite da ipoteca, che sono state vendute a prezzi bassi. Cioè, dopo aver investito in loro un milione di dollari, è stato possibile ottenerne diverse centinaia di milioni, poiché nessuno semplicemente credeva in un default.