Come vendere un appartamento da solo? Tasse per l'appartamento venduto. Vendita di immobili senza intermediari

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

È possibile vendere immobili senza intermediari? Per rispondere a questa domanda è necessario comprendere le ragioni per le quali i proprietari immobiliari si rivolgono a loro. Quando ricorrono ai servizi delle agenzie, molte persone credono erroneamente che si assuma la piena responsabilità dell'appartamento acquistato con il suo aiuto. Questo motivo per rivolgersi ai servizi di intermediazione non ha senso. Secondo la legge, il contratto di vendita è concluso tra il venditore e l'acquirente e l'ufficio immobiliare è solo un intermediario. Non si assume alcuna responsabilità legale o finanziaria. Questo deve essere stipulato nel contratto di servizio tra il cliente e l'agenzia. Nella migliore delle ipotesi, sarà in grado di rappresentare gli interessi del venditore nei procedimenti legali.

Molti usano i serviziintermediari per evitare imprevisti o truffatori. Sapendo come vendere un appartamento da solo, vale a dire tutte le minacce e le sottigliezze in ogni fase della transazione, puoi proteggerti il più possibile e fare a meno dell'aiuto di un'agenzia.

L'agente immobiliare fa un lavoro laborioso, quindi il compenso del professionista è alto. Ma una grande percentuale di persone disposte a fare uno sforzo e risparmiare denaro ricorre ancora ai servizi di intermediari. C'è solo una ragione: non sanno come vendere un appartamento senza un agente immobiliare. Avendo familiarizzato con tutte le fasi della procedura per l'acquisto di un appartamento, puoi tranquillamente fare a meno dei servizi di intermediazione.

Primi passi: come valutare, mettere in vendita e organizzare la visita di un appartamento

Come vendere un appartamento da soli e da dove iniziare? Prima della transazione, devi eseguire i primi tre passaggi per la vendita di qualsiasi proprietà:

1. Prima di tutto, devi impostare il prezzo giusto per l'appartamento. Per fare ciò, è necessario studiare offerte immobiliari simili. Con l'aiuto di giornali pubblicitari, Internet, trova annunci per la vendita di appartamenti nella stessa zona della città con parametri approssimativamente simili: condizioni, area, posizione e altri. Puoi chiamare diverse opzioni simili e chiarire tutti i dettagli in modo più dettagliato, oltre a chiedere per quanto tempo viene venduto l'appartamento. Quando si forma il costo, si dovrebbe tenere conto del fatto che l'acquirente può contrattare. Di solito la contrattazione è fino al 5% del prezzo desiderato.
2. Dopo aver stabilito il costo approssimativo dell'appartamento, dovresti attirare l'attenzione del maggior numero possibile di potenziali acquirenti. Deve essere archiviatoun annuncio su pubblicazioni pubblicitarie popolari, giornali gratuiti, inserirlo su pagine Internet e incollarlo su apposite bacheche con informazioni. L'annuncio deve contenere brevemente tutte le informazioni sull'appartamento e un numero di telefono per il contatto. Per impedire ai potenziali acquirenti di chiamare 24 ore su 24, puoi specificare un orario specifico per le chiamate. L'annuncio deve essere aggiornato il più spesso possibile.



3. Tutti i venditori, e in particolare le donne interessate a come vendere un appartamento da sole, avranno bisogno di consigli in questa fase. Le visite dei clienti devono essere trattate con cautela:

• prendere appuntamenti durante il giorno, preferibilmente in un giorno libero;
• partecipare alla riunione preferibilmente insieme a qualcuno che conosci;
• rimuovere oggetti di valore e denaro da luoghi importanti;
• non mostrare mai i documenti originali prima della transazione, solo fotocopie.

Ricezione di un deposito

Non c'è bisogno di affrettarsi a rimuovere gli annunci in vendita, improvvisamente una persona cambia idea e il venditore perderà un potenziale cliente. Dopo aver concordato un prezzo, è necessario offrire all'acquirente un pagamento anticipato. Chi è coinvolto in modo autonomo nella transazione e sta studiando come vendere un appartamento senza un agente immobiliare deve sapere - legalmente questo momento può essere formalizzato in diversi modi: scrivere un accordo anticipato (una ricevuta per ricevere un anticipo) o redigere un preliminare accordo su un deposito. Per comodità e sicurezza, il presente contratto di compravendita deve includere una descrizione completa dell'oggetto in vendita e le condizioni dell'anticipo. Quindi, in caso di rifiuto della transazione, l'acquirente sarà obbligato a rimborsare l'importo aggiuntivoe sanzioni.

Come viene redatto un contratto di vendita?

Il passaggio principale in questo processo è redigere un contratto di vendita e acquisto corretto, che dovrebbe essere pronto 2-3 giorni prima dell'orario stabilito per la transazione. La forma di questo documento è selezionata: notarile o scritto semplice (PPF). Entrambi i tipi di registrazione hanno la stessa forza giuridica. Tuttavia, chi sta studiando come vendere autonomamente un appartamento con mutuo dovrebbe essere consapevole che in questo caso, per legge, la forma del contratto deve essere solo autenticata.

La stesura di un contratto PPF è più economica e costa circa 50-70 dollari. Con la forma notarile dell'atto, il notaio preleva anche una percentuale aggiuntiva sull'importo della vendita. Naturalmente, il costo di questo tipo di registrazione costerà molto di più, quindi non dovresti scegliere la forma notarile del contratto e spendere soldi extra senza bisogno.

Il contratto PPF può essere redatto da solo o chiedere l'aiuto di un avvocato. In ogni caso, è necessario studiare attentamente il contratto di vendita di un immobile e controllare attentamente ciascuno dei suoi punti:

• chi vende ea chi (nome completo e dettagli del passaporto);
• indirizzo e piena rispondenza ai principali parametri prescritti nel contratto con i certificati ITV - f n. 11A e f n. 22A;
• Termini di vendita, prezzo dell'appartamento e modulo di transazione;
• correttezza dei titoli descritti nel contratto;
• il tempo per il rilascio dell'appartamento e la dimissione da esso delle persone registrate, di norma,è di 14 giorni.

Registrazione del contratto di vendita

Il modo più comodo e sicuro per sistemarsi è una cassetta di sicurezza. Si consiglia di aprirlo presso una banca affidabile situata in territorio neutrale. Una cassetta di sicurezza garantirà che il venditore riceverà i suoi soldi immediatamente dopo aver completato tutti i documenti necessari.

Dopo che il denaro è stato depositato in una cella bancaria, devi presentare per la registrazione al Federal State Registration Service (FSGRKK) il contratto di compravendita immobiliare con firme e i seguenti documenti:

• Titolo dell'appartamento in vendita (contratto di compravendita, certificato di eredità, oltre a qualsiasi altro documento attestante i diritti del proprietario);
• il passaporto catastale dell'appartamento ottenuto da specialisti ITV;
• copia del conto finanziario e personale (AKC) in originale e un estratto dal libro della casa;
• certificati originali F n. 22A (richiesto) e F n. 11A (se necessario) ricevuti presso l'ITV;
• fotocopie dei passaporti di tutti i partecipanti alla transazione;
• per le donne che imparano a vendere un appartamento da sole, dovresti sapere che è richiesto il consenso del marito registrato nell'appartamento e per l'uomo - il consenso della moglie;
• se ci sono bambini, in alcuni casi sarà richiesta l'autorizzazione delle autorità di tutela;
• nel caso in cui l'appartamento sia in comune, i vicini (se proprietari di altre stanze) o la città (se le restanti stanze non sono privatizzate) devono essere rifiutati;
• altri documenti a discrezione dell'ufficiale di registrazione (nascita, morte e altri).

Se il registrar ha accettato i documenti, tutto viene eseguito correttamente. Questo dipendente fornirà una ricevuta per la ricezione dei documenti e stabilirà l'ora in cui è necessario ritirare. Di norma, i documenti vengono registrati nell'FSGRKK per una media di due settimane, quindi all'acquirente e al venditore viene rilasciato un documento di vendita registrato. Entrambe le parti devono controllare attentamente il contratto ricevuto per errori di battitura ed errori. Se tutto va bene, il venditore deve ottenere la chiave della cassetta di sicurezza dall'acquirente.

Perché abbiamo bisogno di un atto di trasferimento?

Il rilascio dell'appartamento avviene secondo gli accordi specificati nel contratto di vendita. L'atto di trasferimento è un documento importante che viene redatto durante la transazione in qualsiasi forma. Descrive in dettaglio le condizioni dell'appartamento. A volte un contratto di vendita lo sostituisce, ma è comunque meglio redigere un documento del genere separatamente. È possibile, ovviamente, raggiungere accordi verbali, ma è più saggio proteggersi. Un punto importante per i venditori che stanno studiando come vendere un appartamento senza agente immobiliare: fino alla firma dell'atto di trasferimento, il venditore è responsabile delle condizioni fisiche dell'appartamento (allagamento, incendio, furto) e paga anche tutte le bollette.

Quando vengono pagate le tasse?

Tutti i venditori sono interessati alla domanda se sia necessario pagare le tasse per l'appartamento venduto. Ci sono punti così importanti nella legislazione:

• se una persona possiede un appartamento da 3 anni o più, quando viene venduto, il proprietario è esente da tassazioneai sensi del paragrafo 17.1 dell'articolo 217 del codice fiscale della Federazione Russa, ma è comunque tenuto a presentare una dichiarazione dei redditi zero;
• quando il venditore possiede alloggi da meno di 3 anni, quindi, secondo il paragrafo 1 dell'articolo 220 del codice fiscale della Federazione Russa, è obbligato a pagare il 13% dell'imposta sull'importo, il schema di calcolo di cui il proprietario sceglie a sua discrezione.

Due formule per il calcolo delle tasse:

• formula 1: sottrarre il costo di acquisto dall'utile per la vendita dell'appartamento;
• formula 2: sottrai 1 milione di rubli dall'importo per la vendita di un appartamento.

Coloro che affrontano la questione del "come vendere un appartamento da soli" e non conoscono tutte le complessità della legge, alcune informazioni utili torneranno utili:

1. Se l'appartamento è stato acquistato al prezzo di vendita attuale o superiore, è meglio utilizzare la prima formula di calcolo, poiché l'importo dell'imposta sarà negativo, il che significa che non dovrai pagare nulla. Ad esempio, il proprietario ha acquistato un appartamento due anni fa per 2 milioni di rubli e lo ha venduto ora per 1,8 milioni di rubli, quindi secondo la formula 1,8 milioni di rubli. - 2 milioni di rubli.=-0,2 milioni di rubli - Nessuna tassa sulle perdite.
2. Quando l'appartamento è stato praticamente ceduto (per eredità, donazione), è più saggio tenere conto della seconda formula.
3. Secondo il paragrafo 1 dell'articolo 229 del Codice Fiscale della Federazione Russa, è comunque necessario presentare una dichiarazione dei redditi nel luogo di registrazione del venditore entro il 30 aprile dell'anno successivo all'anno di saldi. La tassa calcolata diversa da zero deve essere pagata entro il 15 luglio.

Vendita di un appartamento per procura

Quando non c'è abbastanza tempo per le faticheil processo di vendita di una casa spesso redige una procura. Ad esempio, sarà una soluzione ragionevole nel caso in cui più proprietari possiedano una proprietà. La vendita di appartamenti in questo caso viene effettuata come segue: tutti i proprietari redigono tutte le pratiche relative alla transazione per una persona meno impegnata. Indipendentemente dal motivo per cui si redige una procura, c'è un punto molto importante: per evitare guai e non rimanere senza casa, è necessario indicare chiaramente i poteri del fiduciario.

Con molta serietà e attenzione devi avvicinarti alla procura generale. Consente a un fiduciario di effettuare qualsiasi tipo di transazione con la proprietà e di disporne a propria discrezione, ad esempio, venderla e ottenere denaro per se stesso. Una procura generale viene rilasciata da un notaio solo dopo un controllo approfondito del preponente per determinare se comprende lo scopo della firma di un tipo di documento così importante.

Ci sono momenti in cui l'acquirente vuole assicurarsi e richiede l'inclusione nel contratto di vendita di una clausola di conferma della transazione da parte del proprietario dell'abitazione. Quindi è possibile vendere un appartamento per procura solo dopo la dichiarazione del mandante, scritta da un notaio, sulla validità dell'operazione di vendita.

Nel caso in cui venga meno la necessità di avvalersi dei servizi di un trustee, la procura può essere revocata anche prima della sua scadenza. I dati relativi alla revoca della procura sono registrati nella banca dati informativa della Camera Notarile.

Vendita dell'appartamento dove abita il bambino

Quasi dentroogni famiglia ha figli. Pertanto, per i genitori-venditori, la domanda è molto rilevante: "E in questo caso, come vendere un appartamento?" Il bambino deve essere considerato e in nessun caso violare i suoi interessi, altrimenti la vendita degli alloggi sarà problematica. Questo è monitorato dalle autorità. Esistono due tipi di procedura di acquisto e vendita: il bambino è registrato nell'appartamento o è proprietario di una quota dell'alloggio.

Secondo quanto previsto dall'art. 26, 28 del codice civile della Federazione Russa, i minori e i minori, solo con il consenso dei loro rappresentanti legali, hanno l'opportunità di effettuare una gamma strettamente specifica di transazioni, comprese quelle che coinvolgono immobili. È possibile vendere alloggi in cui è iscritto un minore, ma non è il proprietario, senza il permesso delle autorità di tutela. L'eccezione sono i bambini privati delle cure parentali o che sono sotto tutela. In questa situazione, è necessaria un'autorizzazione speciale da parte del servizio di tutela. In ogni caso, prima di vendere l'appartamento, è necessario trovare un nuovo luogo di registrazione per il bambino, poiché i bambini devono essere immediatamente registrati in un altro luogo quando vengono dimessi da un luogo di residenza. Allo stesso tempo, le nuove abitazioni dovrebbero avere la stessa area o una più ampia e con condizioni di vita simili. Se i diritti del minore non sono stati violati in alcun modo, non ci saranno problemi con la vendita dell'appartamento.

Se il bambino è il proprietario di una parte dell'appartamento, è necessario il consenso appropriato delle autorità di tutela e tutela. Questo deve essere curato in anticipo, prima della vendita degli alloggi. È necessario contattare l'organizzazione di tutela nel luogo di registrazione di un figlio minore e scoprirlose è possibile vendere un appartamento, a seconda delle specificità di un caso particolare. Se la transazione è prevista dalla legge, è necessario scoprire in che ora sarà pronto il permesso per la vendita e iniziare a raccogliere i certificati necessari. Quindi, nel redigere un atto di vendita, il venditore senza figlio (se ha meno di 14 anni) o con lui (quando ha più di 14 anni) si presenta alle autorità di tutela e tutela per compilare e firmare una domanda. Deve essere presente e dare il consenso anche il secondo tutore (coniuge, anche se divorziato). Quindi, nel giorno stabilito, puoi ottenere un permesso già pronto.

Casi eccezionali:

• Se prevedi di cambiare luogo di residenza a causa del trasferimento in un' altra località, la transazione è possibile solo con il permesso dell'organizzazione del tutore e l'importo ricevuto per l'appartamento viene trasferito sul conto bancario del minore. Ai genitori vengono concessi 3 mesi dalla data di vendita per acquistare una nuova casa e registrare una quota simile nella proprietà del bambino. In caso contrario, le autorità di tutela si riservano il diritto di annullare il contratto di vendita.
• Quando ci si trasferisce per la residenza permanente al di fuori del paese, è necessario presentare all'organizzazione tutore un elenco di determinati documenti ricevuti dall'OVIR.
• Se si stanno costruendo nuove abitazioni, per ottenere il consenso delle autorità di tutela, queste devono trovarsi nella fase finale della costruzione. Un minore temporaneamente deve essere registrato da qualche parte (con amici, parenti). Quando si richiede l'autorizzazione all'organizzazione del tutore, viene stipulato un accordosocietà produttrice, che riflette la partecipazione del bambino.

Opzioni per la vendita di un appartamento privatizzato

Il modo più semplice per vendere alloggi privatizzati è venderli interamente a un acquirente e dividere il profitto in base alla quota di ciascuno. È anche possibile che uno dei proprietari acquisti tutte le altre azioni da altri proprietari. Qui tutto è semplice e lo schema di transazione è standard. Ma capita spesso che uno dei proprietari si rifiuti di vendere. Come vendere un appartamento privatizzato in questo caso? Tutto dipende da come è divisa la proprietà.

Se l'appartamento è diviso in parti per metraggio, devi prima scrivere un avviso di vendita autenticato, indicando la dimensione e il valore desiderato della tua area da vendere, e inviarlo tramite raccomandata agli altri proprietari. Ai sensi dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, hanno un vantaggio rispetto ad altri acquirenti. Se entro 30 giorni altri proprietari non hanno acconsentito o rifiutato l'acquisto, secondo l'art. 250 del codice civile della Federazione Russa, puoi esercitare il tuo diritto e vendere una quota in un appartamento congiunto a qualsiasi altra persona.

Quando un appartamento è diviso in percentuale, è impossibile venderlo senza il desiderio degli altri, ma puoi ricevere denaro per la tua quota volontariamente o forzatamente andando in tribunale.

Se c'è una quota di un figlio minore in alloggi privatizzati, puoi vendere l'appartamento con il permesso delle autorità di tutela.

Vendita di un appartamento donato

Una persona che ha un buono regalo può disporreproprietà a vostra discrezione. Se il proprietario vuole vendere l'appartamento donato, di cui è l'unico proprietario, la vendita avviene secondo lo schema standard generale. Dopo aver ricevuto denaro per immobili, il venditore deve pagare le tasse. Abbiamo discusso sopra come scegliere la formula fiscale giusta e redditizia.

Quando si riceve in regalo una quota di un appartamento, divisa per percentuale o per filmato, lo schema di vendita è simile a quello discusso nella sezione "Opzioni per la vendita di un appartamento privatizzato".

Vendita di un appartamento in mutuo

Nonostante alcuni degli ostacoli che accompagnano le transazioni con mutuo immobiliare, è possibile vendere un appartamento in mutuo. Esistono diversi modi per eseguire questa operazione:

1. Chiudere anticipatamente il prestito rimborsandolo con i propri risparmi o, se l'acquirente è d'accordo, con un anticipo da lui ricevuto.
2. Puoi vendere un appartamento senza prima rimborsare il debito del prestito. Per fare ciò, è necessario scrivere una domanda alla banca e attendere l'approvazione. Può rifiutare se la vendita avviene durante la moratoria sulla chiusura anticipata del prestito. Se la banca è d'accordo, ma insiste sulla sua partecipazione alla transazione, in essa vengono aperte due celle bancarie: l'acquirente inserisce l'importo di rimborso del prestito nella prima e la differenza rimanente nella seconda. Dopo la rimozione dell'ingombro dall'alloggio, viene redatta una transazione di acquisto e vendita. In questo caso, anche quando vendi un appartamento senza agente immobiliare, dovrai pagare una commissione alla banca per l'apertura di cassette di sicurezza e il supporto della transazione.
3. Se il prestatore accetta la vendita senza previorimborso del debito del prestito e si impegna a non prendere parte all'operazione, è necessario concludere un atto preliminare di vendita. Quindi, pagato il prestito con i soldi ricevuti dall'acquirente, il proprietario riceve i documenti per revocare il divieto e si reca alla camera di registrazione. Successivamente, il venditore completa la transazione presso il notaio.
4. Puoi vendere un appartamento con un prestito. L'acquirente deve presentare alla banca tutti i documenti necessari a conferma della sua solvibilità e sta già decidendo sull'opzione di sostituire il mutuatario. Con decisione positiva, i diritti di proprietà vengono registrati nuovamente, l'immobile rimane in ipoteca e il venditore riceve la differenza tra il costo dell'appartamento venduto e il saldo del debito senza la partecipazione del creditore.

Conclusione

Si scopre che diversi appartamenti: privatizzati, quello il cui proprietario è un bambino, ipotecario, donati - possono essere venduti senza l'aiuto di un agente immobiliare, conoscendo tutte le fasi della transazione dalla fissazione del prezzo alla ricezione del quantità di denaro. Avendo un'idea dei pericoli e delle complessità di questo processo e dedicando molto tempo e impegno all'affare, puoi vendere il tuo appartamento da solo.