Come vendere un appartamento senza tasse: modi legali per evitare di pagare le tasse

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

La vendita di immobili residenziali è un processo complesso e lungo, a seguito del quale il venditore ha un certo reddito. Per questo devi pagare una tassa nella forma del 13% del valore di vendita, ma in alcune situazioni i cittadini hanno il diritto di ricevere l'esenzione dal pagamento di questa tassa. Per fare ciò, devono essere soddisfatti alcuni semplici requisiti. Pertanto, le persone dovrebbero capire come vendere un appartamento senza tasse. Il metodo utilizzato deve essere legale, perché se il venditore vuole ingannare l'Agenzia delle Entrate indicando nel contratto l'importo sbagliato, allora l'imposta sarà calcolata in base al catastale, non al valore di vendita dell'oggetto.

Modi per ridurre la base imponibile

Spesso le persone pensano se sia possibile vendere un appartamento senza tasse. La procedura può infatti essere svolta senza conseguenze fiscali negative, ma solo se sono soddisfatti determinati requisiti. Le principali modalità di esenzione dall'imposta sul reddito delle persone fisiche includono:

• se l'appartamento è stato acquistato in contanti o con un mutuo,quindi può essere venduto senza pagare le tasse solo dopo 5 anni;
• se l'alloggio è stato ottenuto sulla base di una transazione gratuita, è necessario attendere solo tre anni;
• è consentito vendere un oggetto prima, e se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto, il cittadino non ha reddito, quindi non è necessario calcolare e trasferire l'imposta sul reddito delle persone fisiche al bilancio;
• se il costo dell'alloggio è inferiore a 1 milione di rubli, ad esempio, se viene venduta una stanza in un ostello, puoi utilizzare una detrazione fiscale di 1 milione di rubli, quindi ottieni solo una base imponibile negativa;
• se la compravendita di altri immobili viene effettuata entro un anno, il cittadino potrà usufruire della liquidazione reciproca delle detrazioni.

Ogni opzione ha le sue caratteristiche, quindi il proprietario della casa decide come vendere l'appartamento senza tasse. Non dovresti negoziare con l'acquirente per scrivere informazioni imprecise nel contratto, poiché ciò porterà solo al fatto che gli specialisti del Servizio fiscale federale calcoleranno l'imposta in base al valore catastale delle abitazioni.

Periodo di proprietà dell'appartamento acquistato

Molto spesso le persone sono interessate alla domanda su quanto puoi vendere un appartamento senza tasse. Se l'alloggio è stato acquistato a tue spese, dovrai attendere almeno cinque anni. Tali modifiche al codice fiscale sono state apportate nel 2016.

Anche se l'alloggio è stato acquistato con l'aiuto del capitale di maternità, un mutuo o un datore di lavoro, l'acquirente nel contratto di vendita eracontribuente diretto. Pertanto, se non vuole pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche sulla vendita dell'oggetto, dovrà attendere cinque anni.

Fino al 2016, è stato necessario attendere solo tre anni, indipendentemente da come l'immobile fosse stato ricevuto dal venditore. Ma sulla base della legge federale n. 382, sono state apportate modifiche al codice fiscale, che ha modificato il periodo di proprietà degli immobili per ottenere l'esenzione dall'imposta sul reddito. Pertanto, all'art. 217.1 Codice fiscale, puoi studiare le regole per calcolare questa commissione quando vendi immobili.

Caratteristiche per l'appartamento ricevuto

Gli alloggi possono essere non solo acquistati, ma anche ricevuti sulla base di varie transazioni gratuite. Per quanto tempo puoi vendere un appartamento senza tasse in questo caso? In tali condizioni, è necessario attendere solo tre anni dalla data di registrazione della proprietà. Queste offerte includono:

• L'alloggio è stato privatizzato da tutte le persone che in quel momento erano registrate nell'appartamento;
• l'appartamento è stato ereditato da parenti o amici defunti;
• oggetto è stato donato da parenti stretti, che includono coniugi, genitori, figli o fratelli;
• L'alloggio è stato trasferito a una persona sulla base di un contratto di locazione, ma in precedenza ha mantenuto il proprietario di questa proprietà a vita.

Nelle situazioni di cui sopra, devi aspettare solo tre anni, dopodiché puoi vendere la proprietà senza pagare le tasse. In altre situazioni, dovrai aspettare cinque anni. Tali condizioni hanno iniziato a funzionare dall'inizio del 2016.

Perché ci sono limiti di tempo?

Chiunque abbia intenzione di vendere un immobile dovrebbe capire quando è possibile vendere un appartamento donato senza tasse. La necessità di aspettare è legata a sfumature economiche, poiché per un tale periodo di tempo un cittadino non potrà ricevere alcun profitto dall'acquisto e dalla vendita di immobili.

I funzionari sono sicuri che in cinque anni l'inflazione e il deprezzamento degli immobili ridurranno significativamente il suo valore di mercato, quindi se una persona mira a realizzare profitti commerciali, allora sarà minimo.

Se una persona non riceve un profitto dalla transazione, può vendere la proprietà al prezzo di acquisto. In questo caso, il cittadino non paga l'imposta sul reddito delle persone fisiche per mancanza di reddito. Ma dovrà dimostrare di non aver realizzato alcun profitto.

Come viene calcolato il termine?

Qualsiasi proprietario dovrebbe sapere come vendere un appartamento senza tasse. Dopo quanti anni si può eseguire questa operazione? Il termine dipende da come la proprietà è stata ottenuta dal contribuente.

Questo periodo di tempo non inizia sempre dal momento della firma del contratto, poiché a volte viene preso in considerazione il momento della registrazione del diritto in Rosreestr. Pertanto, il mandato è calcolato in base alle seguenti regole:

• se viene concluso un contratto di compravendita, il periodo decorre dalla data indicata nel contratto se l'acquisto è stato effettuato sul mercato secondario e la data disponibile nel certificato di fattura può essere utilizzata anche se l'oggetto è stato acquistato dallo sviluppatore;
• se una persona riceve un alloggioper eredità, si tiene conto della data di apertura dell'eredità, pertanto il periodo di accettazione effettiva della proprietà o di ricezione di un certificato di eredità non ha importanza;
• se una persona è scomparsa, ciò non dà agli eredi il diritto di disporre dei suoi beni, ma quando il tribunale riconosce che una persona è considerata morta, decorre un periodo di tre anni dal momento della decisione del tribunale è fatto;
• se è stata redatta una donazione, il conto alla rovescia parte dalla data specificata nell'accordo di donazione;
• Spesso la proprietà viene acquistata in parti, ad esempio, un cittadino può acquistare prima una stanza e poi il resto dell'appartamento, quindi il conto alla rovescia inizia dal momento in cui viene acquistata la prima parte.

Se il proprietario della casa sa quando può vendere l'appartamento senza tasse, potrà concludere facilmente un affare per la vendita di un immobile senza timore di dover trasferire una grande quantità di fondi al bilancio dello Stato.

Utilizzare la detrazione sulla proprietà

Se una persona sa quando vendere un appartamento senza tasse, ma non può aspettare tre anni, può utilizzare altri modi per ridurre il carico fiscale. Uno di questi metodi è la presentazione di una detrazione fiscale. Viene offerto a tutti i cittadini che vendono il proprio appartamento.

Secondo l'art. 220 del Codice Fiscale, l'importo di tale detrazione è di 1 milione di rubli. È di tale importo che si riduce la base imponibile, rappresentata dal prezzo di vendita dell'oggetto. Se le persone sottostimano deliberatamente il prezzo di un appartamento al momento della conclusione di una transazione, allora il 70% del valore catastale indicato inRoseestre. Ma questa condizione si applica solo agli oggetti acquistati dopo il 2016.

Se viene venduto un oggetto economico, rappresentato da un monolocale o anche da una stanza, ma il prezzo non può superare 1 milione di rubli. A queste condizioni è possibile vendere un appartamento senza tasse nel 2019, in quanto la base imponibile è rappresentata da un valore negativo.

Se il prezzo degli immobili è superiore a 1 milione di rubli, l'importo dell'imposta viene notevolmente ridotto a causa della detrazione. Ad esempio, un cittadino vuole vendere un appartamento donato da un parente un anno dopo la conclusione della donazione. L'appartamento si trova alla periferia della città, quindi costa solo 1,2 milioni di rubli. Il venditore non potrà evitare di dover pagare il canone, ma potrà usufruire della detrazione fiscale. Per lui, l'importo dell'imposta è: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 mila rubli.

Pertanto puoi anche vendere un appartamento in una nuova costruzione senza tasse o con un pagamento minimo, se utilizzi la detrazione. Ma in tali condizioni, gli specialisti del servizio fiscale invieranno comunque una notifica al contribuente. Non può essere ignorato, quindi dovrai recarti in filiale FTS per avvisare i dipendenti del servizio sull'utilizzo della detrazione. Inoltre, a questa organizzazione vengono presentati una dichiarazione dei redditi per 3 persone e altri documenti per la proprietà venduta.

Lo svantaggio di utilizzare questo metodo per ridurre il carico fiscale è che può essere utilizzato solo una volta all'anno. Pertanto, se una persona prevede di vendere diverse proprietà entro un anno, dovrà ridurre l'imposta in altri modi.

Contabilità del prezzo di acquisto

Come vendere un appartamento senza pagare le tasse se è impossibile ridurre la quota in altri modi? Un altro metodo presenta la possibilità di contabilizzare il prezzo di acquisto dell'appartamento. Questa opzione è adatta solo in una situazione in cui l'alloggio è stato precedentemente acquistato a spese di fondi personali o di un mutuo. La vendita di un appartamento dopo la donazione senza tasse in questo modo non funzionerà, poiché il cittadino non ha speso i propri fondi per tale acquisizione.

L'imposta viene pagata esclusivamente sui profitti ricevuti dalla vendita di immobili. Se una persona può dimostrare di non aver ricevuto alcun reddito dalla transazione, è esente dal pagamento delle tasse. Quando posso vendere un appartamento senza pagare le tasse? Se utilizzi questo metodo, puoi vendere l'oggetto in qualsiasi momento dopo l'acquisto. Il processo di utilizzo di questo metodo di esenzione fiscale differisce nei seguenti parametri:

• il cittadino deve conservare i documenti in base ai quali ha acquisito l'immobile;
• se l'appartamento viene venduto allo stesso prezzo a cui è stato acquistato, non è richiesta alcuna tassa;
• non c'è bisogno di trasferire fondi al bilancio statale se un appartamento viene venduto a un costo inferiore;
• se il prezzo di vendita supera il prezzo di acquisto, il 13% viene pagato esclusivamente dalla differenza esistente;
• il contribuente deve avere documenti ufficiali che contengano informazioni su quanto ha acquistato e venduto la sua proprietà;
• questo metodo è considerato conveniente se una persona ha bisogno di vendere un immobile urgentemente, eanche il suo prezzo supera 1 milione di rubli;
• è consentito utilizzare il metodo di riduzione dei costi contestualmente alla detrazione, ma solo per diversi oggetti immobiliari, ad esempio se un cittadino deve vendere più appartamenti entro un anno.

Una caratteristica di questo metodo è che un cittadino dovrà presentare la documentazione al Servizio fiscale federale che conferma la sua mancanza di reddito. Inoltre, dovrai redigere una dichiarazione dei redditi per 3 persone.

Utilizzare la rete

Ci sono molti modi per vendere un nuovo appartamento senza tasse. Se una persona subito dopo la vendita di una proprietà prevede di acquistare un altro oggetto, può utilizzare la compensazione delle detrazioni fiscali, sebbene il codice fiscale non abbia ufficialmente il concetto di questo metodo. Questo metodo è il seguente:

• il venditore può usufruire di una detrazione di 1 milione di rubli e l'acquirente può contare su un rimborso di 2 milioni di rubli;
• precisamente la detrazione immobiliare di 2 milioni di rubli. può essere utilizzato per la rete;
• la detrazione può coprire l'imposta che devi pagare per la vendita di un immobile.

Ad esempio, un cittadino vende la sua proprietà per 2,5 milioni di rubli. Ha documenti che confermano che un anno fa ha acquistato un appartamento per 1,9 milioni di rubli. L'importo dell'imposta in questo caso è: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 mila rubli. Nello stesso anno, un cittadino acquisisce un altro appartamento, il cui costo è di 2,3 milioni di rubli. Può sfruttare il massimol'importo della detrazione, quindi ottiene indietro 260 mila rubli per un tale acquisto.

Allo stesso tempo, un cittadino può utilizzare un accordo reciproco, quindi 260.000 - 78.000=182 mila rubli. può essere ottenuto anche dallo Stato. A queste condizioni, il cittadino non dovrà pagare alcun canone. Ma l'acquisto e la vendita di immobili dovranno essere provati utilizzando documenti ufficiali.

Allo stesso modo, puoi vendere un appartamento dopo un'eredità senza tasse. Ma in questo caso la base imponibile sarà aumentata e dovrai sacrificare anche parte della tua detrazione. Il processo di vendita e acquisto di diverse proprietà deve essere completato entro lo stesso periodo fiscale.

Posso abbassare deliberatamente il prezzo di vendita?

Molte persone che stanno pensando a come vendere un appartamento senza tasse preferiscono usare il metodo illegale. Consiste nel fatto che il venditore si impegna con l'acquirente a ridurre il costo dell'appartamento in un contratto formale. In questo caso, utilizzando una detrazione fiscale, un cittadino sarà in grado di ridurre la base imponibile quasi a zero.

Questo metodo di riduzione delle tasse è stato utilizzato in precedenza da non pochi cittadini. Di conseguenza, la normativa è stata modificata per prevenire la riduzione illecita della base imponibile. Per fare ciò, gli ispettori fiscali confrontano il prezzo di vendita con il 70% del valore catastale dell'appartamento. L'imposta è calcolata in base alla cifra più alta. Pertanto, le persone semplicemente non saranno in grado di ridurre significativamente la base imponibile. Se una persona sta pensando a come vendere un appartamento dopo la privatizzazione senzafiscale, è auspicabile utilizzare altri modi per ridurre il carico fiscale.

Le autorità fiscali tengono conto del prezzo catastale fissato all'inizio dell'anno, quando esattamente è stata effettuata la transazione. Se per vari motivi non ci sono informazioni sull'indice catastale, le autorità fiscali dovranno tenere conto solo del prezzo indicato nel contratto di vendita. Questa condizione non è utilizzata per oggetti immobiliari acquistati da persone prima del 2016.

Preparazione dei documenti

Chiunque dovrebbe sapere come vendere correttamente un appartamento senza tasse. Dopo quanti anni si può concludere un affare? Puoi aspettare 3 o 5 anni per fare un affare senza conseguenze fiscali. Inoltre, puoi utilizzare altri metodi di riduzione delle tasse. In alcune situazioni, potrebbe non essere necessario pagarlo affatto. Ma allo stesso tempo, devi scegliere un metodo specifico prima di concludere un affare.

Se una persona possiede proprietà immobiliari da meno di tre o cinque anni, deve preparare un determinato pacchetto di documenti al Servizio fiscale federale. Questi documenti includono:

• 3-dichiarazione dei redditi personali, che può essere facilmente compilata utilizzando programmi speciali offerti gratuitamente dai dipendenti del Servizio fiscale federale;
• documentazione contenente informazioni su come esattamente questo oggetto sia diventato proprietà di una persona, e può essere rappresentata da un contratto di compravendita, un atto di donazione, un certificato di eredità o un accordo sulla privatizzazione di un oggetto;
• estratto dall'USRN che conferma il trasferimento dei dirittiproprietà dell'appartamento ad un' altra persona;
• se è possibile ridurre la base imponibile per la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita, viene trasmessa ulteriore documentazione contenente le informazioni su quanto denaro è stato speso dal contribuente per l'acquisto di tale oggetto;
• se durante un periodo d'imposta un cittadino ha venduto e acquistato un immobile, quindi vuole usufruire della compensazione reciproca, prepara i documenti per entrambi gli appartamenti, e redige anche una domanda di detrazione dell'immobile.

Tutta la documentazione viene trasferita al dipartimento del Servizio fiscale federale, situato nel luogo di registrazione di un cittadino.

Regole di dichiarazione

Se una persona vende un alloggio prima della fine del periodo stabilito dalla legge, indipendentemente dalla necessità di pagare le tasse, dovrà presentare una dichiarazione al Servizio fiscale federale. Puoi farlo da solo o con l'aiuto di specialisti assunti. Le seguenti informazioni sono incluse in questo documento:

• data di vendita della proprietà;
• termine di proprietà dell'appartamento;
• informazioni sulla detrazione richiesta pari a 1 milione di rubli;
• informazioni sul prezzo di acquisto dell'oggetto, se l'appartamento è stato originariamente acquistato in contanti o con mutuo ipotecario;
• data di vendita dell'oggetto;
• calcolo dell'imposta e importo esatto del canone, qualora si rendesse comunque necessario pagarlo;
• informazioni su altri comproprietari di immobili, se il contribuente era proprietario solo di una quota dell'appartamento.

Il calcolo può essere eseguito automaticamente usando lo specialeprogrammi offerti gratuitamente dai dipendenti del Servizio fiscale federale. In queste condizioni, il contribuente deve inserire in questo programma solo le informazioni di base sull'alloggio venduto, la detrazione richiesta e altri fattori che consentono di ridurre la base imponibile. Se una persona sa come vendere un appartamento donato senza tasse, anche un anno dopo aver ricevuto questo oggetto, non è necessario pagare una quota.

Responsabilità per mancato pagamento dell'imposta e mancata dichiarazione

Qualsiasi persona, a determinate condizioni, può vendere un appartamento senza tasse. Un'eredità sotto forma di proprietà deve essere posseduta da almeno tre anni per poter beneficiare dell'esenzione dal canone. Se una persona compra una casa, dovrà aspettare 5 anni. Se utilizzi altri metodi di esenzione dal pagamento della tassa, dovrai presentare una dichiarazione al Servizio fiscale federale. Inoltre, potrebbe essere necessario trasferire una piccola somma al budget sotto forma di imposta.

Se una persona non rispetta i requisiti della legge, dovrà assumersi la responsabilità delle violazioni. In caso di mancato pagamento della quota entro i termini stabiliti, ai sensi dell'art. 122 del Codice Fiscale dovrà pagare una sanzione pari al 20% dell'importo del pagamento. Anche se una persona, per vari motivi, non sa di essere tenuta a pagare un compenso, questa non è una base per l'esenzione dalla responsabilità. Se si rifiuta di pagare volontariamente tasse e multe, gli ufficiali giudiziari saranno coinvolti nell'esecuzione dei fondi dopo l'accettazionedecisione del tribunale pertinente.

Quando sono dovute le tasse?

Quasi tutte le persone vogliono vendere un appartamento senza tasse. Il periodo durante il quale è necessario possedere un immobile dipende da come il cittadino ha ricevuto questo oggetto. Ma se una persona ha urgente bisogno di vendere il suo appartamento, può utilizzare altri modi per ridurre la base imponibile. Non è sempre possibile fare affidamento su questi metodi per l'esenzione dal pagamento della tassa, quindi a volte i contribuenti devono comunque trasferire una piccola quantità di fondi al bilancio.

In base all'art. 220 del Codice Fiscale, tale procedura deve concludersi entro la fine del mese di aprile dell'anno successivo a quello di rendicontazione. Se il pagamento è troppo significativo, il cittadino può rivolgersi al Servizio fiscale federale con una domanda per un piano rateale. Allo stesso tempo, è importante dimostrare che la condizione finanziaria di un cittadino è così grave che non può far fronte a un tale onere fiscale.

Quando vengono consegnati i documenti?

Se la durata della proprietà immobiliare non supera i tre anni, anche in una situazione in cui non è necessario pagare le tasse, un cittadino dovrà trasferire una determinata documentazione al Servizio fiscale federale. Include anche la dichiarazione 3-NDFL, a conferma che il contribuente non può davvero trasferire alcun importo di fondi al bilancio statale.

È necessario presentare una dichiarazione con altri documenti entro il 15 luglio dell'anno successivo a quello di rendicontazione.

I pensionati pagano le tasse?

Qualsiasi venditore pensa a comevendere un appartamento senza tasse. Qualsiasi persona deve pagare la quota se non sono soddisfatti i requisiti legali per il periodo di proprietà. Non importa l'età e la situazione finanziaria del venditore. Pertanto, anche i pensionati che non sono cittadini abilitati sono tenuti al pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche quando percepiscono un reddito dalla vendita di immobili.

Per i pensionati non si applicano tariffe agevolate o altre agevolazioni. Devono tener conto delle scadenze previste per tutti i contribuenti. Se per vari motivi non hanno il tempo di trasferire l'importo richiesto al budget, dovranno pagare multe o affrontare ufficiali giudiziari.

Anche se il venditore è minorenne, il genitore o tutore deve comunque pagare le tasse al venditore. La stessa regola vale per i disabili che percepiscono solo benefici dallo Stato. Pertanto, quando si vendono immobili, le persone dovrebbero essere consapevoli delle implicazioni fiscali della loro decisione.

Conclusione

Tutti vogliono vendere un appartamento senza tasse. L'eredità sotto forma di immobile residenziale può essere venduta senza pagare una tassa dopo tre anni di proprietà. Questa condizione si applica a tutti gli oggetti ricevuti sulla base di transazioni gratuite. L'appartamento acquistato può essere venduto senza conseguenze fiscali solo dopo cinque anni.

Ci sono altri modi per ottenere un'esenzione fiscale o abbassare la base imponibile. Ma quando li utilizzi, in ogni caso, dovrai presentare una dichiarazione dei redditi e altri documenti al Servizio fiscale federale. Se il contribuente per vari motivi non presenta documenti all'impostaservizio o non trasferisce l'importo richiesto di fondi sotto forma di imposta, quindi l'emù dovrà affrontare le conseguenze negative della sua decisione.