Qual è la differenza tra il valore catastale e il valore dell'inventario? Determinazione del valore catastale

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Recentemente gli immobili sono stati valutati in un modo nuovo. Fu introdotto il valore catastale, prevedendo altri principi per il calcolo del valore degli oggetti e il più vicino possibile al prezzo di mercato. Allo stesso tempo, l'innovazione ha portato ad un aumento del carico fiscale. L'articolo descrive come il valore catastale differisce dal valore di magazzino e come viene calcolato.

Che cos'è il valore dell'inventario?

Il valore di inventario degli immobili è il frutto del lavoro di specialisti del Bureau of Technical Inventory (ITV). La loro metodologia prevede che durante la valutazione, il costo primario dell'oggetto sia preso come base e moltiplicato per i coefficienti di usura. La differenza tra il valore catastale e il valore di magazzino è che nel secondo caso i fattori di mercato non vengono presi in considerazione.

Durante l'inventario, è stato preso in considerazione tutto ciò che costituisce un edificio, struttura o stanza: le dimensioni e il materiale di pareti, pavimenti, tetti, finestre, porte. Il personale dell'ITV ha fornito i tecnici che periodicamente si sono recati sul sito e hanno verificato i dati a disposizione dell'Ufficio di presidenza.

Successivamente, tutte le modifiche iniziarono ad essere apportate automaticamente ogni anno: in primo luogo, aggiustate per l'inflazione e, in secondo luogo, aggiustate per il tempo. Tuttavia, indipendentemente dalla rapidità con cui l'edificio sta invecchiando, il suo valore di inventario sta crescendo. Se un proprietario si chiede come scoprire il valore di inventario di un oggetto, deve esaminare il passaporto tecnico. Le informazioni di cui hai bisogno sono lì.

Qual è il valore catastale?

Il valore catastale ha una metodologia diversa. Durante il suo sviluppo, il Ministero delle Finanze ha deciso di aumentare le entrate fiscali al bilancio. Tuttavia, in modo tradizionale, semplicemente aumentando le aliquote fiscali, ciò non potrebbe essere raggiunto. Pertanto, abbiamo deciso di passare dall' altra parte e cambiare la metodologia di valutazione. L'obiettivo era lo stesso: avvicinarlo il più possibile al valore di mercato.

Di conseguenza, è stata adottata la legge federale intitolata "Sulle attività di stima nella Federazione Russa" e ora la determinazione del valore catastale ha acquisito carattere giuridico.

Valore catastale dei lotti di terreno

I principi della nuova valutazione sono presi dal regno delle tasse fondiarie. Qui, da molto tempo, il calcolo del valore catastale si basa sull'ubicazione del sito e sulla sua categoria. Tuttavia, è necessario non solo perfiscalità, ma anche per i rapporti di locazione. I partner della transazione non hanno quindi dubbi sulle sue dimensioni. Tutti i dati si trovano nella camera catastale, che deve essere rivalutata almeno una volta ogni 5 anni.

Anche i terreni hanno un valore standard, che viene applicato quando non è possibile determinare il valore catastale. Tuttavia, ci sono casi in cui viene utilizzato solo, ad esempio, quando si ottiene un prestito da una banca, si acquista un terreno comunale e così via. Le autorità delle regioni hanno il diritto di modificare il prezzo standard annualmente, tuttavia, non più di un quarto. Inoltre, non deve superare la soglia del 75% del valore di mercato.

Procedura per l'esecuzione di una valutazione catastale

Dopo aver deciso di scoprire come il valore catastale differisce dal valore di inventario, dovresti prima prestare attenzione ai metodi. Se il valore dell'inventario richiede scrupolosità e metodicità per molti anni, la valutazione catastale viene eseguita in tempi relativamente brevi. La sequenza di azioni con esso è la seguente:

• Le autorità della regione decidono su una valutazione. Deve essere tenuto almeno una volta ogni 5 anni.
• Rosreestr prepara su questa base un elenco di oggetti da valutare. I dati sono tratti dal catasto statale.
• Rosreestr attrae una società di valutazione su base competitiva.
• Il perito, sulla base dei documenti normativi e dei coefficienti in essi indicati, esegue l'intera procedura.
• L'organizzazione di autoregolamentazione dei periti sta conducendo un esame della relazione sulla valutazione catastale.
• I dati ottenuti sono approvati dalle autorità della regione e pubblicati.
• I dati vengono inseriti nel sistema di registrazione catastale.

Chi valuta la proprietà?

Probabilmente, il perito può rispondere in modo più accurato alla domanda su come il valore catastale differisca dal valore dell'inventario. In tale veste, le società speciali che dispongono di licenze per questo tipo di attività agiscono.

Per accedere al percorso desiderato, devono superare, inoltre, anche una selezione competitiva. È questa procedura che è prevista dalla legge federale speciale sugli app alti pubblici per le esigenze statali e comunali. Inoltre, prima della sottoscrizione del contratto, il perito assicura a proprie spese i rischi di una errata determinazione del valore. L'importo dell'assicurazione è di almeno 30 milioni di rubli.

L'incasso di fondi pubblici per il lavoro svolto diventa possibile solo dopo che le autorità regionali avranno ricevuto il giudizio positivo degli esperti sulla relazione e l'approvazione dei risultati della valutazione.

Come viene calcolato il valore catastale di un immobile?

I periti utilizzano tutta una serie di regolamenti tecnici, standard, regole e atti legislativi per determinare il valore degli oggetti. Tuttavia, qui non è gradito un approccio individuale, che mostra immediatamente la differenza tra il catastalecosto dall'inventario.

La valutazione catastale prevede un approccio di massa, quando non è necessario misurare ogni appartamento o casa. Apparentemente, le aziende coinvolte in questo hanno una serie di coefficienti che dipendono dalla posizione dell'oggetto e dalla sua categoria. La somma del punteggio ITV viene presa e moltiplicata per questi coefficienti. Ecco perché l'inventario e il valore catastale di un appartamento a volte differiscono più volte. I funzionari stanno cercando di prendere in considerazione letteralmente tutto, anche la distanza da una fermata del filobus, dalla metropolitana o dalla presenza di un parco giochi per bambini.

I coefficienti vengono visualizzati semplicemente. I periti con le autorità delle regioni prendono come base il costo al metro quadrato del mercato immobiliare e calcolano quanto è in più rispetto al magazzino. Resta ancora un po' (del 10 percento) per ridurre il risultato della divisione - e il coefficiente è pronto.

In che modo la tassa di proprietà dipende dal valore catastale?

A causa del fatto che i valori catastali e inventariali sono determinati in modo diverso, la differenza nel prezzo degli immobili, che è stata presa come base imponibile, è risultata significativa.

Se le aliquote fiscali rimanessero le stesse, la maggior parte dei proprietari di immobili andrebbe in bancarotta dall'oggi al domani. Quindi, negli Urali, se il prezzo di un appartamento nel certificato di registrazione è di 200 mila rubli, dopo la rivalutazione è di almeno 500 mila. Lo stato, in circostanze in cui i valori catastali e di inventario degli immobili sono così diversi, ha deciso di compensare in qualche modo le perdite dei contribuenti con l'aiuto delle aliquote fiscali. Di conseguenza, alle Regioni è stato concesso il diritto di fissare aliquote fiscali, seppur all'interno del corridoio approvato a livello federale. Per gli alloggi, l'aliquota massima dello 0,1% è fissata se il valore della proprietà non supera i 300 milioni di rubli.

La nuova tassa è sempre superiore a quella precedente?

Qual è la differenza tra il valore catastale e il valore dell'inventario? principi di tassazione. Con un valore di inventario, la tassa era piccola e poche persone vi prestavano attenzione. Ora è un' altra questione. In alcune regioni che sono passate al nuovo regime, i contribuenti hanno già iniziato a ricevere avvisi contenenti cifre scoraggianti che superano anche le loro peggiori paure.

Tuttavia, in alcuni casi, l'imposta sulla proprietà può essere pagata anche per importi inferiori rispetto a prima. Il fatto è che questa tassa non è soggetta a tassazione per un appartamento di 20 mq, per una casa - 50, per i locali residenziali - 10. Se teniamo conto anche dei benefici del diritto, diventa chiaro che chi abita in grande case e aree prestigiose.

Ad esempio, nelle remote aree rurali, il costo di un metro quadrato di abitazioni secondo il catasto può variare da 7 a 15 mila rubli ea Mosca da 150 mila rubli e oltre.

Dove posso conoscere il valore catastale della mia proprietà?

Dal 1 gennaio 2015, Rosreestr ha lanciato un servizio con il quale ogni proprietario può confrontare quanto differiscono l'inventario e il valore catastale di un appartamento. L'inventario, come abbiamo già detto, è contenuto nella carta di circolazione, e quello catastale sarà riportato in risposta arichiesta.

Va notato che alcuni territori non hanno completato la transizione e c'è ancora un valore di inventario. Il calcolo dell'imposta in tali circostanze non cambierà. Tuttavia, le autorità di tali regioni si sono affrettate a ricalcolare il valore dell'inventario, che i cittadini hanno già visto negli avvisi fiscali. Le intenzioni dei funzionari sono semplici: quando arriverà il valore catastale, il prezzo precedente sarà al massimo possibile e quando verrà introdotto il coefficiente, il bilancio riceverà un reddito aggiuntivo.

Può essere contestata una valutazione catastale?

Si scopre che l'imposta sulla proprietà nel paese è formata sia dal valore catastale che da quello dell'inventario. La differenza tra loro è anche che è impossibile contestare la stima dell'inventario, poiché è fatta sulla base di regolamenti tecnici, SNIP e GOST, e quella catastale è abbastanza fattibile, poiché ci sono coefficienti.

Per esprimere disaccordo con la valutazione presentata, nella prima fase, dovresti contattare una commissione speciale sotto Rosreestr, le cui filiali regionali sono in tutti i dipartimenti. Dovrai presentare un determinato pacchetto di documenti che confermino il diritto del richiedente su questa proprietà.

Corte o reclamo: cosa scegliere?

L'errore catastale può essere corretto con mezzi amministrativi o attraverso il tribunale. Tuttavia, il sistema per contestare la valutazione catastale è stato inizialmente costruito in modo tale che non sarebbe stato possibile aggirare la commissione di Rosreestr. Il tribunale arbitrale si limiterà a respingere la domanda se la domanda non è accompagnata dala conclusione di questo corpo. Tuttavia, in futuro, se il proprietario è convinto di avere ragione, è necessario fare causa.

Allo stesso tempo, nella decisione del tribunale sorge un problema: è necessario coinvolgere un perito indipendente in modo che confuti le conclusioni della camera catastale. E questo servizio è costoso e in alcuni casi semplicemente non redditizio. Il costo di un esperto può superare significativamente la differenza di tassazione.

Se il verdetto viene approvato a favore del contribuente, prima dell'introduzione di nuove informazioni, ci vorrà del tempo prima che la camera catastale aggiorni il database.