Il valore di mercato del terreno. Valore catastale e di mercato

2025 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2025-01-24 13:18

Il valore catastale e di mercato di un appezzamento di terreno sono due concetti importanti da conoscere per orientarsi nella vendita. La prima tipologia esprime il prezzo del sito secondo gli standard, che vengono calcolati in base alla località e alla categoria di terreno. Viene utilizzato come regolatore delle relazioni fondiarie al momento della conclusione di transazioni di locazione e vendita, nonché per calcolare l'importo dell'imposta che sarà pagata allo stato. Il valore catastale e di mercato di un appezzamento di terreno viene valutato almeno una volta ogni cinque anni. I dati ottenuti a seguito di tale valutazione sono inseriti nel catasto immobiliare statale gestito dal Servizio federale per la registrazione statale, la cartografia e il catasto.

Il rapporto tra i concetti utilizzati

La legislazione russa prevede non solo il valore catastale, ma anche il valore normativo e di mercato. La normativa si applica nei casi in cui non sia stata fatta la definizione del catastale. Viene calcolato in una serie di casi, prescritti dalla legge: quando si ottengono prestiti bancari garantiti da terreni, acquistando terreni comunali e statali e in altri casi. Calcolo del valore del terreno in questoIn questo caso, viene solitamente definita come 200 volte l'aliquota dell'imposta fondiaria per metro quadrato di superficie, calcolata sulla base della destinazione d'uso, tenendo conto dei fattori moltiplicatori e non tenendo conto dei benefici fiscali.

Ogni anno, le autorità locali stabiliscono il costo del terreno, riconosciuto come normativo, che può variare entro il 25%. Il valore di mercato dei lotti di terreno è generalmente superiore del 25% rispetto al valore standard. Un documento che serve come conferma del prezzo standard per un particolare appezzamento può essere ottenuto dal comitato comunale o distrettuale per la gestione del territorio e le risorse fondiarie.

Caratteristiche

Il valore di mercato dei lotti di terreno è solitamente determinato in base a fattori quali la domanda di mercato e l'offerta di terreni di una certa categoria in una particolare regione al momento attuale. In valore, non dovrebbe superare il livello più probabile del prezzo di acquisto di un territorio simile. Il cambiamento delle condizioni di mercato o l'orientamento target del sito possono influire sulle sue dimensioni. Il valore di mercato dei lotti di terreno è tipico del mercato secondario, dove viene effettuata la rivendita di aree a disposizione dei proprietari privati. Il mercato primario, dove il riscatto dei terreni comunali e statali in proprietà privata, raccomanda l'uso del valore standard. Tutti questi tipi possono presentare alcune differenze. I valori catastali e standard sono simili al prezzo di magazzino, mentre il valore di mercato è simile alla domanda tradizionale eofferta.

Processo di valutazione

La stima del valore di mercato del terreno viene effettuata per conoscere il prezzo reale dell'oggetto. Tipicamente, il prezzo è formato sulla base dell'ubicazione territoriale del sito, delle condizioni di mercato, delle dinamiche della domanda e dell'offerta, nonché della situazione dell'economia del paese al momento dell'operazione. Grazie a una determinazione completa di tutti questi fattori, è possibile calcolare il costo di un appezzamento di terreno, perché la società di valutazione raccoglierà i dati più rilevanti che possono essere utili per una valutazione oggettiva.

Necessità di attività di valutazione

Di solito, in alcuni casi è consigliabile rivolgersi a società specializzate per la valutazione, tra i quali si evidenziano:

- la necessità di una valutazione catastale;

- se il sito dovrebbe essere riscattato dalla proprietà statale;

- se è necessario trasferire un contributo al capitale autorizzato dell'impresa;

- in caso di mutuo o pegno;

- se necessario, determina il costo di vendita del terreno;

- calcolo dell'importo delle tasse pagate sulle donazioni.

Divisione di proprietà

La valutazione del valore di mercato di un appezzamento di terreno è richiesta quando si divide la proprietà. Questo vale per le persone fisiche e giuridiche. Se parliamo di individui, il processo di valutazione inizia quando la coppia divorzia e viene calcolato tenendo conto degli edifici situati sul sito. Nel caso delle persone giuridiche, la valutazione del terreno consiste nell'allocazionee valutazione della quota di ciascun azionista o contitolare della società secondo la forma giuridica della società. Spesso la divisione della proprietà è accompagnata da contenzioso in tribunale, grazie al quale il valore di mercato dei lotti di terreno può essere determinato molte volte.

Quando diversi successori entrano nell'eredità, viene effettuata anche una valutazione completa dei lotti di terreno. Se una delle parti non è d'accordo con i risultati dell'esame, il caso viene deferito al tribunale.

Determinazione del costo dell'affitto

Questo tipo di valutazione può tornare utile abbastanza spesso. In questa situazione, quando si calcola il costo di un appezzamento di terreno, viene presa come base la differenza tra il suo valore reale sul mercato e il canone catalizzato per territori di questo tipo. Il costo del diritto di locazione dipende direttamente dai poteri dell'inquilino, dagli oneri e dalla durata del diritto di locazione, i diritti sulla proprietà sono valutati da terzi, nonché dalla destinazione del terreno.

Il valore di mercato dei lotti di terreno dipende direttamente da fattori quali: ubicazione dei territori; accessibilità per veicoli; disponibilità delle comunicazioni, nonché la loro composizione quantitativa e qualitativa. Inoltre, è necessario tenere conto dei dati degli studi geodetici e ingegneristici-geologici, la cui importanza è piuttosto ampia, soprattutto quando si pianificano i lavori di costruzione del sito.

Stato in una data specifica

Poiché il mercato fondiario è caratterizzato da una costante variazione dei prezzi, la valutazione deve essere effettuata a partire da una certa data. Il valore di mercato dei lotti di terreno varia anche a seconda del loro scopo secondo i documenti, ovvero il caso d'uso consentito. La finalità implica la più efficace o probabile dismissione del territorio. Tutto ciò serve per determinare il costo del riscatto del terreno. In questo caso, le stime sono suddivise in territori separati che differiscono per la forma e la natura dell'uso del suolo.

Metodologia di valutazione

Quindi, prima di determinare il costo di un appezzamento di terreno, devi rispondere ad alcune domande:

- qual è la destinazione d'uso del lotto di terreno, nonché l'uso consentito di cui è stato dotato;

- quali sono i metodi e le tipologie di uso del suolo prevalenti nelle immediate vicinanze dei lotti;

- quali cambiamenti stanno arrivando sul mercato fondiario;

- che tipo di uso del suolo è previsto al momento.

La valutazione del valore di mercato di un appezzamento di terreno si basa su determinate informazioni. Questo di solito richiede: definire gli obiettivi della valutazione; fissare una data specifica per il regolamento; conoscere i dettagli del cliente; avere documenti che confermano il diritto del proprietario del sito sul territorio, può essere un inquilino o un proprietario.

Devi anche sapere:

- scopo del territorio valutato;

- consentitouso del suolo;

- tipo di utilizzo del sito al momento;

- la posizione dell'oggetto oggetto di valutazione nel piano territoriale, ovvero la sua accessibilità al trasporto e l'ambiente circostante;

- i principali usi del suolo nelle immediate vicinanze.

Inoltre, devono esserci:

- piano terra;

- informazioni sulla fissazione dei confini territoriali;

- dati sulla presenza di alcune migliorie, in particolare edifici, strutture, comunicazioni presenti sul sito, nonché informazioni dettagliate su di esse;

- dati sulla presenza di gravami sotto forma di edifici, comunicazioni e strutture presenti sul sito, con informazioni dettagliate su di essi.

Il valore di mercato dei lotti di terreno viene calcolato tenendo conto di molte sfumature. Con un'accurata valutazione sotto la guida di professionisti esperti, qualsiasi transazione finanziaria con il terreno può essere eseguita in sicurezza.

Fattori che influiscono sul punteggio

Diversi tipi di appezzamenti di terreno sono influenzati dagli stessi fattori quando si tratta della loro valutazione: ubicazione, fattori esterni, condizioni di mercato, destinazione d'uso e probabilità del suo cambiamento, il possibile profitto ricevuto dal suo utilizzo. Ciò che conta è il valore stimato di quest'ultimo.

La valutazione del valore di mercato di un appezzamento di terreno viene effettuata a partire da una certa data. Nel tempo, questa cifra potrebbe cambiare. Si raccomanda che la valutazione siabase per la massima efficienza. Cioè, quando conducono ricerche, gli esperti utilizzano il presupposto della ragionevolezza dell'utilizzo di questo oggetto in conformità con la legge, nonché le re altà finanziarie e fisiche. Si scopre che a seguito della valutazione non viene calcolato il costo medio, ma il massimo. A volte è consentita una divisione condizionale, ma giustificata, di un oggetto in più parti, caratterizzate da diversi tipi, forme e altre caratteristiche. Spesso il risultato della ricerca differisce da quello atteso per il fatto che l'attuale tipologia di utilizzo non corrisponde a quella massima effettiva. Questo concetto deve essere affrontato.

Utilizzo massimo

Nel caso in cui venga stabilito il valore di mercato di un appezzamento di terreno, devono essere presi in considerazione i seguenti fattori:

- scopo previsto, nonché disponibilità di autorizzazioni per un determinato tipo di utilizzo;

- utilizzo del sito dopo il fatto;

- tipo di uso del suolo preferito nella contea attuale;

- previsioni relative alle variazioni di prezzo per sezioni simili.

Conclusioni

Il processo di valutazione tiene conto del costo medio dei territori nell'area di studio, della disponibilità di reti di trasporto, dell'assenza o presenza di edifici, di reti ingegneristiche sul territorio, della situazione ambientale, della lontananza delle infrastrutture, e altri. Per i terreni agricoli, è necessario valutare la resa effettiva del raccolto, i costi di produzione, il costovendite di prodotti nella regione, nonché una serie di fattori altrettanto significativi. Altri tipi di appezzamenti di terreno vengono valutati allo stesso modo.