2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31
Oggi l'assicurazione di responsabilità civile è molto comune. È legalmente assegnato a tutti coloro che hanno a che fare con strutture pericolose (trasporto, edilizia, ecc.), responsabilità per possibili danni ad altre persone o organizzazioni.
Dal 2014, gli sviluppatori di complessi multi-appartamento sono stati obbligati ad assicurare la loro responsabilità civile nei confronti degli acquirenti (cioè dei detentori di azioni). È vero, con alcune riserve: i progetti di costruzione devono essere conformi alle norme della legge FZ-214 e l'autorizzazione a condurre lavori di costruzione è stata ricevuta non prima del 2014.
Quadro normativo
Tutte le formalità legislative sull'assicurazione di responsabilità civile del committente sono prescritte in 214-FZ:
- L'articolo 15.1 è dedicato a garantire gli obblighi di un'impresa edile attraverso una garanzia bancaria;
- L'articolo 15.2 rivela le condizioniassicurazione sulla responsabilità civile del costruttore.
Cosa c'è di nuovo?
Grazie alle condizioni create, gli sviluppatori hanno il diritto di concludere accordi con partecipazione azionaria (DDU) e gli appartamenti vengono venduti solo con assicurazione.
L'assicurazione obbligatoria per gli sviluppatori esiste in due forme:
- Attraverso una garanzia bancaria (soggetta a determinate condizioni).
- Attraverso la stipula di un contratto di assicurazione per la responsabilità civile.
Inoltre, lo sviluppatore ha il diritto di stipularlo sia con la Mutual Insurance Society of Developers (OVS), sia con qualsiasi compagnia di assicurazioni. Tale procedura viene svolta solo a proprie spese e (condizione obbligatoria!) prima della sottoscrizione del primo contratto di partecipazione al capitale (DDU). Ogni azionista deve conoscere i termini e le condizioni dell'assicurazione.
Rosreestr è stata nominata autorità di vigilanza sulle azioni delle imprese di costruzione in campo legale. Pertanto, le DDU senza assicurazione sulla responsabilità dello sviluppatore semplicemente non vengono registrate.
Concetti di base
I beneficiari di uno qualsiasi dei suddetti tipi di assicurazione sono detentori di azioni. In caso di evento assicurato, ricevono un indennizzo monetario. Il beneficiario può essere sostituito secondo i termini del contratto. L'assicuratore deve esserne informato per iscritto.
Evento assicurato - dichiarazione di fallimento dello sviluppatore o violazione di uno qualsiasi dei suoi obblighi al momento del trasferimento dell'oggetto finito all'azionista. Inoltre, la non conformità deve essereconfermato in giudizio (secondo la denuncia del socio). Questa può essere una decisione di recupero delle garanzie, o una decisione del tribunale arbitrale di dichiarare fallito il promotore, nonché di aprire una gara per la gestione esterna, un estratto del registro sulla restituzione dei fondi: composizione, importo e sequenza di esecuzione.
Vantaggio assicurativo minimo: l'importo calcolato dal prezzo dell'accordo azionario. Ma non può essere inferiore al prodotto della superficie dell'appartamento per il costo medio per metro quadrato di alloggio in una determinata regione.
La durata del contratto di assicurazione viene stabilita in base ai tempi di costruzione della casa. Solitamente indicato nella documentazione del progetto e nel contratto di condivisione.
Contratto assicurativo
Il contratto di assicurazione del committente decorre dal momento della registrazione statale del contratto di partecipazione ed è valido fino alla data di trasferimento dei locali residenziali specificata nella DDU.
Il contratto di assicurazione deve prevedere il diritto del beneficiario a percepire un indennizzo assicurativo per un evento che si verifica entro due anni dalla data di trasferimento dei locali residenziali specificata nel contratto di partecipazione condivisa.
Il committente è obbligato a concludere contratti di responsabilità civile per tutti i locali dell'edificio in costruzione e prima dell'apertura del primo contratto con l'azionista e non prima dell'inizio dei lavori di costruzione. Gli avvocati raccomandano ai detentori di azioni di familiarizzare prima con l'elenco delle compagnie assicurative per gli sviluppatori assicurativi, in modo da non finire nei guai.
L'importo minimo dell'assicurazione si calcola moltiplicando il metro quadrato del valore medio di mercato delle abitazioni per l'area dell'oggetto della quota.
Protezione migliorata
Quindi, l'assicurazione dello sviluppatore protegge gli interessi dei detentori di azioni, insieme ad altre disposizioni di 214 della legge federale. Allo stesso tempo, l'accento è posto sulla sicurezza dei fondi investiti nell'edilizia. Cioè, in caso di inadempimento da parte del promotore dei suoi obblighi, un pagamento di assicurazione monetaria, nonché un pegno di terra, funge da misura per garantire il risarcimento di eventuali danni.
Il pagamento dell'indennizzo è affidato all'assicuratore. Potrebbe trattarsi di una compagnia di assicurazioni, di una banca o di una Mutua Assicurazione, in altre parole, del garante scelto dallo sviluppatore. Una garanzia bancaria è oggi un piacere molto costoso e non tutti gli istituti di credito forniscono un tale servizio. Pertanto, molto spesso, gli sviluppatori si rivolgono a una compagnia di assicurazioni oa un OBC.
Assicurazione di responsabilità civile: compagnie assicurative
Lo sviluppatore è obbligato a concludere un contratto di assicurazione di responsabilità civile dello sviluppatore (secondo 214-FZ) con il Regno Unito prima della registrazione statale del primo accordo di partecipazione azionaria. Oltre ad avere una licenza per questo tipo di attività, deve soddisfare i seguenti requisiti:
- Lavoro nel campo assicurativo per almeno cinque anni.
- Disporre di fondi propri per un importo di oltre 400 milioni di rubli, con una cartacapitale di almeno 120 milioni di rubli.
- Non hanno basi per la procedura fallimentare del Regno Unito.
- Rispettare per sei mesi le condizioni di stabilità finanziaria previste dalla normativa assicurativa.
- Non dare alla Banca centrale un motivo per nominare un'amministrazione provvisoria.
- Non ho pretesti per un tribunale arbitrale per avviare una procedura fallimentare.
L'assicurazione sulla responsabilità civile del costruttore (le compagnie assicurative ammesse a questa attività, il loro elenco, la Banca centrale pubblica annualmente sul proprio sito Web), secondo molti assicuratori commerciali, è associata a rischi elevati, poiché questa attività non ha un reddito trasparente e spese.
Elenco di circuiti integrati idonei per l'assicurazione di responsabilità civile degli sviluppatori
Nella Banca centrale della Federazione Russa si sta formando un fondo di compensazione a spese dei contributi degli sviluppatori, da cui verranno stanziati fondi per il completamento di strutture o il risarcimento delle perdite per i detentori di azioni.
Ci sono solo 16 società di questo tipo quest'anno:
- Società per azioni di assicurazioni VSK;
- Compagnia assicurativa regionale LLC;
- Società per azioni "Gruppo assicurativo "UralSib";
- Ingosstrakh Insurance Public Joint Stock Company e altri.
L'elenco delle compagnie assicurative per assicurare gli sviluppatori non è permanente. La Banca Centrale lo aggiorna ogni anno.
Requisiti per la compagnia di assicurazione reciproca
Assicurazione del costruttore prescritta dall'articolo 15.2214 della legge federale, consente a un'impresa edile di partecipare alla Società di mutua assicurazione. Di cosa si tratta?
Questa è un'organizzazione senza scopo di lucro la cui attività principale è l'assicurazione di tutti gli interessi di proprietà di ciascuno dei partecipanti sulla base di un'assicurazione reciproca.
La base giuridica per la creazione di tale organizzazione è prescritta dall'articolo 968 del codice civile e le attività della società sono regolate dalla legge n. 286-FZ "Sulla mutua assicurazione", entrata in vigore il 29 novembre 2007
L'assicurazione di responsabilità civile del costruttore avviene su base reciproca, attraverso la messa in comune dei fondi conferiti. Allo stesso tempo, la normativa non prevede la distribuzione degli importi di reddito netto che ne derivano tra i membri della comunità. Ai fini dell'OBC è la creazione di una riserva assicurativa accumulando fondi. Può essere utilizzato in caso di fallimento o adempimento disonesto degli obblighi di uno degli sviluppatori (ovvero, per pagare i propri contributi agli azionisti).
Il meccanismo non ha funzionato
Gli ultimi due anni e mezzo dal rilascio della legge hanno mostrato l'incoerenza dei metodi scelti, la loro incapacità di garantire l'adempimento degli obblighi del committente nei confronti degli azionisti. I pagamenti assicurativi non consentono di restituire i fondi effettivamente investiti. Pertanto, le modifiche alla legge, entrate in vigore nel gennaio di quest'anno, hanno obbligato il committente a pagare allo Stato un importo appositamente calcolatofondo di compensazione per la costruzione di azioni. Le detrazioni sono effettuate da ogni accordo di partecipazione al capitale appena concluso. I fondi del Fondo possono essere utilizzati per completare i lavori di costruzione di strutture problematiche o per pagare un risarcimento ai detentori di azioni, se lo sviluppatore è dichiarato fallito.
Un altro emendamento alla legge era un' alternativa all'assicurazione per sviluppatori. Questi sono i cosiddetti conti di deposito a garanzia. Attraverso di loro, la banca, in qualità di intermediario, paga con gli azionisti.
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