Metodologia per il calcolo dei canoni di locazione

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2024-01-17 18:56

La parola "leasing" ha radici inglesi. Tradotto, il termine significa "affitto". Il leasing è un tipo di servizio finanziario, una forma specifica di prestito per l'acquisizione di immobilizzazioni da parte di imprese o beni costosi da parte di privati.

Natura dell'accordo

Secondo l'accordo, il locatore assume l'obbligo di acquisire la proprietà determinata dal locatario in proprietà. Il venditore è determinato dal destinatario. La proprietà acquisita gli viene trasferita dietro compenso per l'uso e il possesso temporaneo.

Di norma, tale procedura viene svolta nell'ambito dell'attività imprenditoriale. Dal 1 gennaio 2011 Il leasing può anche essere consumer.

Il contratto può prevedere che la scelta del venditore e della proprietà sia fatta dal locatore. In questo caso, il locatario potrebbe essere il proprietario degli oggetti di valore.

Sfumature

Nelle leggi dei diversi stati, le conseguenze fiscali del leasing sono considerate in modo diverso. Nella Federazione Russa, ad esempio, un tale contratto di locazione consente di calcolare l'ammortamento utilizzando il metodo accelerato. Anchela legge prevede la ridistribuzione della tempistica delle detrazioni IVA.

In sostanza, il leasing è un contratto di locazione a lungo termine seguito dall'acquisto di una proprietà. La Convenzione UNIDROIT, ratificata dalla Federazione Russa, non prevede un diritto di riscatto obbligatorio, è consentito solo l'affitto.

Soggetto del contratto

Questi sono oggetti non consumabili. Tra questi, ad esempio, strutture, edifici, attrezzature, veicoli, altre proprietà.

Appezzamenti di terreno, oggetti la cui circolazione è vietata o limitata non possono essere oggetto di tale contratto di locazione.

L'oggetto della locazione, fornito al beneficiario per uso e possesso temporaneo, è considerato di proprietà del locatore. Gli oggetti trasferiti in base all'accordo sono contabilizzati nel bilancio di una delle parti della transazione in base al loro accordo.

L'oggetto del leasing appartiene a un gruppo di profili specifico. L'appartenenza all'una o all' altra categoria determina il rischio della transazione.

Classificazione

Le tipologie di locazione variano a seconda della vita utile dell'impianto e del contenuto economico del contratto. L'affitto può essere:

• Finanziario. La durata del contratto è simile alla vita utile. Solitamente, al termine del contratto, il valore residuo dell'oggetto si avvicina allo zero. In questo caso, l'oggetto può diventare di proprietà del destinatario senza alcun costo aggiuntivo. Il leasing finanziario è considerato uno dei modi per attirare fondi mirati.
• Operativo. Il periodo di validità del contratto è significativamente inferiore al periodo di operatività utile. Di norma, l'oggetto dell'accordo sono già i benia disposizione dell'inquilino. In questo caso, nella transazione potrebbe non esserci un venditore (terzo). Dopo la scadenza del contratto, l'oggetto viene restituito al locatore e può essere rilocato, oppure è riscattato dal locatario al prezzo residuo di mercato. Quest'ultima opzione è considerata più di un'eccezione alla regola. Il canone di locazione per un leasing operativo può essere superiore a quello per un leasing finanziario.

Il leasing a rendere è considerato separatamente. La sua essenza è che il venditore di proprietà è allo stesso tempo il locatario. Il leasing può essere visto come l'ottenimento di fondi di credito a fronte della sicurezza dei beni di produzione e l'estrazione di ulteriori benefici economici dalla differenza di tassazione.

Programmi di pagamento

Le opzioni principali sono:

• Regressivo. Questo programma prevede che l'importo mensile decresca durante la durata del contratto di locazione.
• Annutivo. In questo caso, l'importo rimane invariato.
• Stagionale. In questo caso, il programma è legato alla stagionalità delle attività del locatario.

Il leasing finanziario è regolato dagli articoli 665 e 666 del codice civile, dalle disposizioni della legge federale n. 164 e da altri regolamenti.

Termini essenziali dell'accordo

Il contratto deve contenere clausole su:

1. Soggetto dell'accordo.
2. Il venditore dell'immobile e che la sua scelta sia fatta dal locatario.
3. Termine.
4. Costo (valore dei pagamenti).

In assenzadi queste condizioni, il contratto è riconosciuto come non concluso.

Pagamenti di locazione

Sono gli importi dedotti al locatore per il diritto concesso dal locatario di utilizzare l'immobile oggetto del contratto.

Quando si calcolano gli importi dei canoni di leasing, si tiene conto di quanto segue:

• Deprezzamento dell'oggetto per l'intero periodo del contratto.
• Compensazione del pagamento del locatore per i fondi di credito che ha utilizzato.
• Importi trasferiti per la prestazione di servizi aggiuntivi da parte del locatore, stabiliti contrattualmente.
• Commissione.
• Il costo dell'oggetto da riscattare, se il contratto prevede l'opportuna procedura e procedura per il pagamento rateale di tale prezzo nell'ambito dei canoni di locazione.

Al momento della firma del contratto, le parti della transazione determinano l'importo totale delle detrazioni, il metodo e la forma di calcolo, la frequenza del pagamento e il metodo di pagamento.

I pagamenti possono essere in contanti, compensativi o in forma mista. Il costo dei servizi o prodotti nel secondo metodo è determinato in base alle disposizioni di legge.

Metodi per il calcolo dei canoni di locazione

Al momento della conclusione di un accordo, le parti possono scegliere le seguenti opzioni di rateizzazione:

1. Con un importo totale fisso. Questa metodologia per il calcolo dei canoni di locazione prevede la ripartizione di parti uguali dell'importo su periodi concordati durante la durata del contratto.
2. In anticipo. In questo caso, il locatario paga al locatore un importo preliminare. La sua dimensione è stabilita dalle parti. Il resto è calcolato epagati durante la durata del contratto allo stesso modo di quando si calcolano i canoni di locazione con un importo fisso.
3. Detrazioni minime. In questo caso, l'importo totale comprende l'importo dell'ammortamento dell'immobile per l'intera durata del contratto, il pagamento per l'utilizzo dei fondi presi in prestito, la commissione, nonché il pagamento per i servizi aggiuntivi concordati dalle parti contraenti e il costo di l'immobile da acquistare (se stabilito dalle parti della transazione).

Consideriamo ulteriormente come viene effettuato il calcolo dei canoni di locazione con esempi di calcoli.

Regole generali di calcolo

Ridurre il debito del locatore comporta una diminuzione del pagamento per l'utilizzo dei fondi presi in prestito. Inoltre, l'entità della commissione viene ridotta se la sua aliquota è fissata come percentuale del valore residuo dell'oggetto locato. A questo proposito, si consiglia di calcolare i canoni di locazione secondo il seguente schema:

1. Gli importi sono calcolati per gli anni coperti dal contratto.
2. Viene determinato l'importo totale dei pagamenti per l'intera durata del contratto. Per fare ciò, gli importi determinati dagli anni vengono sommati.
3. L'importo dei contributi è calcolato in base alla frequenza scelta dalle parti, alla metodologia di calcolo dei canoni di locazione e alla modalità di versamento degli stessi.

Nel leasing operativo, se la durata del contratto è inferiore a un anno, l'importo delle detrazioni è determinato in mesi. Una descrizione dettagliata dell'algoritmo è data nelle Raccomandazioni metodologiche per il calcolocanone di locazione.

Schema di conto

In pratica viene utilizzata la seguente formula per il calcolo dei canoni di locazione:

OP=PC + AO + DU + KV + IVA, in cui:

• OP - pagamenti totali.
• PC - Commissione per l'utilizzo dei fondi presi in prestito.
• AO - ammortamento.
• DU - pagamento aggiuntivo. servizi.
• CF - compenso per la fornitura di un oggetto.
• IVA - imposta su ext. costo.

Si prega di notare che se il locatario è una piccola impresa, l'IVA non è inclusa nel calcolo dell'importo totale dei canoni di locazione.

Oneri di ammortamento

Per determinarli si usa la formula:

AO=BS x On / 100, in cui:

• On – tasso di ammortamento.
• BS – valore contabile.

Quando si calcolano i canoni di locazione, il valore contabile è determinato in base alle regole contabili.

I partecipanti alla transazione hanno il diritto di applicare il metodo dell'ammortamento accelerato con un coefficiente non superiore a 2 unità.

Commissione per l'utilizzo di fondi di prestito

Per determinare l'importo del pagamento per l'utilizzo di un prestito per l'acquisto di un oggetto in leasing, nel calcolo dei canoni di locazione viene utilizzata la seguente equazione:

PC=St x KR / 100, in cui:

• KR - importo del prestito.
• St – tasso di prestito.

Ciò presuppone che durante ogni anno di fatturazione, l'indicatore PC sia correlato al valore medio annuo del prestito in essere nel periodo corrente o al prezzo residuo medio annuo dell'oggetto:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, dove:

• KRTek - fondi di credito utilizzati per l'acquisto di un oggetto, il cui utilizzo viene effettuato nel periodo corrente.
• OSnach e OScon - il prezzo residuo stimato della proprietà rispettivamente all'inizio e alla fine del periodo.
• K - coefficiente che tiene conto della quota del prestito nel costo totale dell'oggetto. Se per l'acquisizione della proprietà vengono utilizzati solo fondi di credito, il coefficiente è considerato pari a uno.

Commissione

Quando si calcolano i pagamenti in base a un contratto di leasing, la remunerazione può essere determinata come percentuale di:

• prezzo residuo medio annuo di un oggetto;
• valore contabile dell'oggetto della transazione.

A seconda di ciò, verrà utilizzata l'equazione corrispondente. Quando si calcolano i canoni di locazione, la remunerazione può essere determinata come segue:

CV=BS x p, dove:

• BS – valore contabile;
• r – tasso di ricompensa.

Puoi anche usare questa equazione:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, in cui:

• Sv – tasso di ricompensa.
• OSnach e OScon - il prezzo residuo dell'oggetto all'inizio e alla fine del periodo.

Servizi aggiuntivi

Quando si calcolano i pagamenti del leasing, pagamento aggiuntivo. i servizi del locatore nell'anno in corso sono i seguenti:

DUt=(P + … Pn) / T, dove:

• Р… Pn – i costi del locatore per i servizi (ciascuno separatamente) specificati dalle parti della transazione.
• T è il periodo di validità dell'accordo.

Accanto IVA

Se si utilizza la procedura generale per il calcolo dei canoni di locazione, l'imposta è determinata come segue:

NDStack=Wtek x ST / 100, dove:

• NDStack - l'importo delle detrazioni nell'anno in corso.
• Vtech - l'importo dei proventi di una transazione nel periodo di fatturazione.
• ST – aliquota fiscale.

Le entrate sono determinate dalla seguente formula:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Si tenga presente che la composizione degli elementi che generano ricavi è determinata dal Codice Fiscale e dalle regole per la determinazione della base imponibile.

Calcolo degli importi detraendo in quote uguali

Se le parti hanno previsto un canone annuo, il calcolo dei canoni di locazione è il seguente:

LPg=OP / T, dove:

• GPL - l'importo del contributo per anno.
• OP - pagamenti totali.
• T è la durata del contratto.

Se le parti hanno stabilito pagamenti trimestrali, la formula utilizzata per eseguire il calcolo è:

LPK=OP / T / 4

Il calcolo dell'importo mensile dei canoni di locazione è il seguente:

LM=OP / T / 12

Tariffa effettiva

Rappresenta il prezzo reale del progetto di leasing. Il tasso effettivo è formato dai costi a carico del locatario. Considera un esempio. Dati iniziali:

• Un cittadino ha deciso di acquistare un'auto costosa per 2,8 milioni di rubli.
• L'acquirente ha solo 280 mila rubli, ovvero il 10% dell'anticipo.
• Il contratto è di 10 anni.
• Mensile devi pagare 100.000 rubli.
• Il tasso di apprezzamento è del 9,52%.
• Pagamento totale RUB 3,6 milioni
• Il rimborso viene effettuato in rendita.

Dopo aver effettuato la prima rata, alla quota residua viene applicato il tasso di rivalutazione: 2,8 milioni - 280 mila=2,52 milioni. Tale importo è un vero e proprio prestito preso da una società di leasing.

È meglio calcolare i canoni di locazione in Excel. È possibile utilizzare il seguente modello di calcolo:

Tasso efficiente(mesi di affitto; -importo del pagamento mensile (il segno "-" deve essere messo assolutamente davanti all'indicatore); debito totale).

I valori vengono inseriti nei campi della formula:

Tasso effettivo (36; -100.000; 2.520.000)

Il risultato sarà del 2,07% al mese. e 24,85% annuo.

Accanto all'importo del contratto di locazione operativa

I dati iniziali sono i seguenti:

• Il prezzo dell'oggetto è di 72 milioni di rubli.
• Durata del contratto - 2 anni
• Tasso di ammortamento - 10%/anno
• Tasso di prestito - 50%/anno.
• Commissione - 12%/anno.
• L'importo del pagamento per i servizi aggiuntivi è di 4 milioni di rubli. (tra cui: servizi di consulenza per il funzionamento della struttura - 1,5 milioni di rubli, spese di viaggio - 500 mila rubli, formazione dei dipendenti - 2 milioni di rubli).
• Gli importi vengono pagati in rate uguali il primo giorno del primo mese di ogni trimestre.
• IVA - 20%.

Valore medio annuo di un oggetto (in milioni di rubli)

Anni	St-oggetto all'inizio dell'anno	Oneri di ammortamento	Valore dell'oggetto entro la fine dell'anno	Prezzo medio annuo della proprietà
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Determina l'importo totale per anno (in milioni di rubli).

1 anno:

• PC=50 x 68, 4 / 100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• IVA=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

Anno 2:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• IVA=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Valore totale:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

Contributi - 14, 8203:

118, 5624 / 2 / 4

Determinazione degli importi nell'ambito di un leasing finanziario con ammortamento completo

Dati iniziali:

• Il prezzo dell'oggetto è di 160 milioni di rubli.
• L'accordo ha una durata di 10 anni.
• Tasso di ammortamento - 10% annuo.
• Tasso di prestito - 40% all'anno.
• Commissione - 10% annuo.
• Fondi di credito - 160 milioni di rubli.
• Servizi aggiuntivi – RUB 9,6 milioni
• I contributi vengono detratti annualmente dal primo anno in rate uguali.
• IVA - 20%.

Valore medio annuo di un oggetto (milioni di rubli)

Anno	Il valore dell'oggetto all'inizio dell'anno	Oneri di ammortamento	Il valore dell'oggetto alla fine dell'anno	Prezzo medio annuo
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Determina l'importo totale in milioni di rubli.

1 anno:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• IVA=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

Anno 2:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• IVA=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

I calcoli per 3-10 anni vengono eseguiti in modo simile. Di conseguenza, l'importo dei contributi (in milioni di rubli) sarà - 68.352 (683, 52 / 10).

Fattibilità economica dell'accordo

L'acquisto di immobilizzazioni nell'ambito di un contratto di leasing consente all'azienda di ridurre il carico fiscale. Pertanto, i pagamenti riducono la base imponibile, poiché sono rilevati come spese. L'ammortamento accelerato utilizzando un fattore 3 consente di ridurre la base di detrazione per gli immobili e di ridurla ulteriormente per l'imposta sul reddito.

Con un'adeguata pianificazione dei flussi IVA nell'ambito di un contratto di leasing, in alcuni casi consente di ottenere ulteriori vantaggi.

A parte, vale la pena considerare un leaseback, in cui il locatario è anche il venditore dell'oggetto. Un'impresa, in altre parole, affitta un immobile che originariamente le apparteneva. Al momento del noleggio si concludono 2 accordi: 1 - sulla compravendita, 2 - sul trasferimento dell'oggetto in leasing.

Questa procedura non include modifiche nel processo di produzione. Il leasing a rendere viene utilizzato per coprire la carenza di capitale circolante di un'impresa che riceve contemporaneamente denaro per la proprietà "venduta". Gli esperti confrontano un tale accordo con la fornitura di un prestito garantito. Ma con un leaseback, i costi previsti dal contratto sono inferiori a quelli di una banca.

Extra

Nella pratica domestica, è consuetudine determinare il tasso di apprezzamento nel contratto. Di norma, è considerato come una %. La tariffa è calcolata come differenza tra l'importo totale dei pagamenti e il costo dell'oggetto, ridotto alla tariffa annuale, tenendo conto della durata del contratto.

La valutazione dell'efficacia delle operazioni di leasing può essere effettuata nel corso dell'analisi della struttura dei pagamenti e dei risultati economici. Per fare ciò, il pagamento viene scomposto in componenti:

LP=debito principale + (% sul prestito + imposta sulla proprietà + spese aggiuntive) x 1, 18 (IVA).

Il costo reale delle risorse dell'azienda è ridotto dai risparmi derivanti dall'uso del regime di leasing. Tuttavia, va tenuto conto del fatto che al termine del contratto di locazione la società non detrae l'imposta sugli immobili, in quanto il bene viene trasferito a valore zero.

Inoltre, quando si acquista un sistema operativo con fondi propri o di credito, l'azienda detrae l'IVA dal prezzo previsto dal contratto di vendita. In caso di leasing, l'imposta viene addebitata sull'importo totale dei pagamenti.

Come mostrano i calcoli, il modello di leasing per l'acquisizione di proprietà è molto più redditizio del prestito consueto attraverso una struttura bancaria. Tuttavia, va tenuto presente che il suo utilizzo è limitato all'importo della transazione. Più è alto, maggiore è il vantaggio economico.