Approccio comparativo. Metodi per la determinazione del valore degli immobili

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Nella pratica mondiale nel campo della valutazione immobiliare, vengono utilizzati tre approcci:

• comparativo o di mercato;
• costoso;
• redditizio.

La scelta della metodologia dipende in gran parte dall'oggetto della valutazione e dalla situazione reale che si è sviluppata attorno ad una particolare tipologia immobiliare. Tuttavia, l'approccio comparativo nella determinazione del valore stimato è ancora considerato il modo più affidabile.

Principi di base del benchmarking

L'approccio comparativo è un insieme di metodi per determinare il valore di mercato di una proprietà. La proprietà valutata viene confrontata con proprietà simili.

La valutazione si basa sui seguenti principi:

• Domanda e offerta. Questi due indicatori sono inseparabilmente legati, un numero limitato di offerte genera una certa domanda e viceversa, più offerte, minore è la domanda.
• Sostituzione. Nessun acquirente pagherà di più se una proprietà con caratteristiche simili costa meno.

Il concetto di valore di mercato è quasi identico al concetto di prezzo di equilibrio. Il prezzo di equilibrio è un insieme di caratteristiche quantitative efattori di prezzo che determinano la domanda e l'offerta per l'articolo da confrontare.

Criteri principali per la selezione di proprietà comparabili per la valutazione immobiliare

Ci sono un numero enorme di elementi che vengono presi in considerazione in un'analisi comparativa e la loro combinazione è quasi infinita. Pertanto, l'analisi è limitata a un certo numero di fattori che influiscono direttamente sui prezzi.

Elementi di confronto. Qualità dei diritti

Qualsiasi ingombro o servitù comporta una diminuzione del valore dell'immobile oggetto di valutazione. Cioè, qualsiasi restrizione al diritto di proprietà è una riduzione del prezzo. Se l'oggetto da valutare non presenta tali carenze rispetto ad oggetti comparabili, allora il prezzo, al contrario, aumenta.

Per i lotti di terreno, la disponibilità di servitù non è l'unico fattore di riduzione. Nella valutazione del valore è molto importante, si trasferisce la proprietà del terreno o il diritto di locazione, uso permanente. Gli ultimi due diritti sono indicati come fattori riducenti. È molto importante se la terra ha determinate restrizioni su ulteriori transazioni con essa.

Condizioni di vendita

Tali condizioni sono prese in considerazione se l'oggetto valutato ha davvero caratteristiche distintive al momento della vendita.

Il fallimento è un fattore riducente, ovvero il venditore ha fretta di effettuare una transazione di acquisto e vendita, poiché il tempo di esposizione dell'oggetto del mercato immobiliare è ovviamente ridotto rispetto ad oggetti simili.

La valutazione è anche significativamente influenzata dai legami familiari, dalle collaborazionirelazione, anche se è difficile valutare questi rischi.

Se il venditore e l'acquirente sono collegati da rapporti di locazione e si prevede di concludere un contratto di vendita tra di loro, per risparmiare sul pagamento delle tasse, ovviamente, il costo stimato sarà sottovalutato. In questo caso, c'è solo una motivazione: poiché le parti della transazione sono collegate da altri rapporti non di mercato, quindi il venditore accredita effettivamente l'acquirente. Una situazione simile si verifica se la transazione rispetta i termini dell'opzione.

La prospettiva di ricevere sussidi statali per lo sviluppo delle infrastrutture può portare a un aumento del valore stimato degli immobili residenziali. L'importo dei prestiti agevolati previsti è determinato dalla differenza tra prestiti agevolati e prestiti di mercato.

Condizioni di mercato

Può essere applicato un aggiustamento al ribasso se c'è una differenza significativa tra il valore di mercato di una proprietà simile e la proprietà di esperti.

Nella valutazione può essere preso in considerazione anche un cambiamento di funzionalità, poiché influisce sull'equilibrio tra domanda e offerta.

Posizione della struttura

Driver di valore	Fattori che deprimono i costi
Prestigio di quartiere Stato di altri proprietari di immobili residenziali Area riservata Disponibilità parcheggio Accessibilità alle autostrade Presenza di monumenti architettonici e altre attrazioni Area ricreativa vicino a immobili Caratteristiche architettoniche uniche dell'edificio	Distanza dal centro città Nessun negozio di alimentari a pochi passi Remoteness dalle istituzioni scolastiche e prescolari Cattiva situazione ambientale nella regione Presenza di stabilimenti industriali e magazzini vicino alla proprietà, discariche

Fattori fisici (per la terra)

L'approccio comparativo nella valutazione di un appezzamento di terreno prevede la raccolta delle caratteristiche della proprietà:

• dimensione;
• forma;
• geologia;
• topografia;
• livello di preparazione, ovvero se il terreno è stato ripulito dalla vegetazione, se sono state eliminate le irregolarità;
• indicatori qualitativi della copertura del suolo.

La cosa più degna di nota è la presenza o assenza di colline o pendii, formazioni rocciose o fossi. È importante anche quale sia la capacità portante della terra, la sua forza, la presenza di acque sotterranee. È molto importante se ci sono informazioni sulla possibile presenza di minerali. Se le informazioni saranno confermate, la terra avrà sicuramente un ingombro in futuro.

Caratteristiche generali dell'oggetto da valutare

L'approccio del confronto di mercato è lo studio delle caratteristiche che aumentano il valore degli oggetti. Questi includono:

• dimensione dell'edificio o della stanza;
• altezza dell'edificio;
• disponibilità e area delle strutture ausiliarie;
• altezza del soffitto.

Anche il materiale con cui è costruito l'edificio è importante, più è moderno e affidabile, maggiore è il valore della proprietà. Ultimo ma non meno importante è l'aspetto generale dell'intero edificio, la disponibilità di riparazioni e un comodo ingresso. Se l'ingresso è dal cortile, questo sarà un fattore di riduzione.

La mancanza di riparazione è un motivo per modificare il rapporto di valutazione. Tale calcolo viene effettuato sulla base del costo dei lavori di riparazione o restauro, tenendo conto del profitto che l'imprenditore riceverà dall'investimento nella costruzione o nella riparazione.

Fattori economici

L'approccio comparativo nel settore immobiliare tiene conto dei possibili risparmi sulle risorse energetiche durante il funzionamento. Il costante aumento del costo delle utenze fa pensare costantemente al risparmio e all'utilizzo di fonti di energia alternative.

Questo fattore è particolarmente importante se l'oggetto viene acquistato per un ulteriore leasing. Maggiore è il rapporto tra reddito e costi che andranno alla gestione di uno o più edifici, minore è l'importo del capitale rimborsabile nel reddito netto da locazione degli immobili.

Questa categoria comprende anche l'indicatore di presenza o assenza di contatori, se sono state adottate misure per ridurre al minimo le dispersioni di calore.

Altri indicatori

La valutazione implica la presa in considerazione della presenza o dell'assenza di elementi di servizio. L'esempio più semplice è se la casa ha un ascensore o meno. La presenza o l'assenza totale o parziale di tutte le comunicazioni, ipiù connesso al sistema locale. Se ci sono troppe carenze, viene eseguita una correzione al ribasso. La valutazione immobiliare viene effettuata in base a una varietà di indicatori.

Passi di calcolo

Tutti i calcoli comparativi si basano su informazioni provenienti da fonti aperte su transazioni recenti con immobili simili.

Passaggi di valutazione:

1. Studiare offerte simili in un particolare segmento immobiliare, identificare proprietà comparabili che sono state vendute di recente.
2. Le informazioni raccolte vengono analizzate e ogni offerta viene confrontata individualmente con la proprietà oggetto di valutazione.
3. Identificazione delle caratteristiche di prezzo, modifiche al rapporto di valutazione.

Concordare il prezzo rettificato e ricavare il costo finale da un approccio comparativo.

Vantaggi dell'approccio comparativo

Prima di tutto, il metodo ti consente di riflettere l'opinione dei soli acquirenti e venditori tipici.

La valutazione si riflette nei prezzi correnti, tenendo conto dei cambiamenti nelle condizioni finanziarie e persino dei processi inflazionistici. Il preventivo è sempre giustificato staticamente.

Per valutare un particolare immobile, non è necessario studiare l'intero mercato immobiliare, ma solo immobili simili. La tecnica è molto semplice, con risultati affidabili.

… e svantaggi

• Piuttosto difficile da capire i prezzi effettivi.
• Piena dipendenza dall'attività e dalla stabilità del mercato immobiliare.
• Difficoltà a entrarericonciliazione dei dati, se oggetti simili differiscono significativamente in termini di vendita.

In chiusura

L'essenza dell'approccio comparativo nella valutazione immobiliare è chiara sia per l'acquirente che per il venditore. La tecnica consente alle parti di studiare il mercato immobiliare e assicurarsi di non perdere. La valutazione può essere effettuata sulla base di transazioni già concluse o su offerte di altri venditori. In ogni caso, la tecnica comparativa è la sistematizzazione e il confronto dei dati su immobili simili. La cosa principale è che la selezione di oggetti simili per il confronto dovrebbe tenere conto di fattori speciali o insoliti, ad esempio la minaccia di sequestro di garanzie reali, le modifiche alle normative a livello locale o il mancato rispetto dei termini del contratto di prestito, la presenza di elementi coercitivi.