Come si determina il valore catastale di un appezzamento di terreno: formula e procedura di calcolo

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Capire quale sia il valore catastale di un appezzamento di terreno non è così difficile. Questo è il prezzo fissato nel Catasto immobiliare statale (GKN). Il costo è fissato sulla base delle informazioni ricevute a seguito delle relative attività. Il valore catastale dipende principalmente dalle caratteristiche individuali del lotto di terreno, in particolare dalla sua ubicazione, area, destinazione, categoria, nonché dal prezzo di mercato. Scopri di più su come viene determinato il valore catastale di un appezzamento di terreno dall'articolo.

Perché viene eseguita una valutazione catastale

La procedura prevede una serie di attività volte a determinare il prezzo appropriato. La sua necessità è spiegata dai seguenti motivi:

• Calcolo corretto della tassa per il terreno.
• Serve come punto di riferimento per le transazioni con oggetti immobiliari (con la corretta definizione del massimovicino al prezzo di mercato).
• Conferma la proprietà di un pezzo di terra. In questo modo è possibile non solo il possesso e l'uso, ma anche la dismissione della terra. Ad esempio, può essere venduto, ipotecato o ereditato.
• Ti permette di evitare conflitti e, di conseguenza, contenziosi.

Quadro legislativo

Censimento e catasto in termini di immobili sono gestiti da specialisti Rosreestr. I principali atti normativi relativi al tema in esame sono:

• Legge "Sulle attività catastali" n. 221-FZ.
• Legge “Sullo stato. registrazione di beni immobili” n. 218-FZ.
• Legge "Sulle attività di valutazione in Russia" n. 135-FZ.
• Decreto governativo "Sulle regole per l'effettuazione di una valutazione catastale" n. 316.
• Legge "Sulla valutazione catastale statale" n. 237-FZ.

Valore di riscatto e valore catastale: differenze

Appreso qual è il valore catastale di un appezzamento di terreno, ora devi capire il concetto di prezzo di riscatto. In questo caso si tratta di un parametro che viene determinato ad hoc per il processo di trasferimento della proprietà di un'area locata. In termini più semplici, per riscatto si intende il prezzo al quale è stata acquistata una proprietà che in precedenza apparteneva a un' altra persona.

Tali immobili possono appartenere non solo a privati, ma anche allo stato e al comune. Viene spesso definito il "valore di un appezzamento di terreno al valore catastale". Ciò è spiegato dal fatto che il valore è calcolato in base al valore catastale.

Allo stesso tempo, questi concetti non vanno confusi, dal momento che il prezzo di acquisto è statico, cioè invariato, nonostante il cambiamento dei prezzi degli immobili. Tuttavia, la determinazione del valore catastale di un appezzamento di terreno viene rivista solo una volta nell'intervallo di tempo da 3 a 5 anni dopo l'inventario. Inoltre, l'iniziatore della rivalutazione può anche essere il proprietario del terreno.

La cosa più economica è comprare un terreno che è stato posseduto per 25 anni, e nel caso della costruzione di strutture di capitale su di esso. Quindi solo il 20% del prezzo catastale dovrà essere pagato per i terreni comunali e solo il 25% per i terreni demaniali.

Registro catastale

E' inteso come parte del Comitato del Demanio, che memorizza le informazioni sul prezzo secondo il catasto dei lotti di terreno, ottenuto a seguito di attività di stima. Dopo che sono stati eseguiti, il terreno viene rivalutato (questo può essere effettuato anche su iniziativa del proprietario). Informazioni più accurate sono indicate anche nel catasto, dove ogni appezzamento di terreno ha un proprio numero catastale univoco. Ciò include anche i prezzi variabili offerti dal mercato al momento, che vengono impostati dopo l'inventario.

Determinazione del prezzo del terreno comunale

La stima può essere ordinata dai governi locali (distretti, città, paesi). Come viene determinato il valore catastale di un appezzamento di terreno per un comune? Gradoeffettuata sulla base dei prezzi di mercato disponibili. Allo stesso tempo, vengono presi in considerazione i dati sull'assegnazione dei lotti di terreno.

I terreni di proprietà del comune possono essere utilizzati per la costruzione di una casa privata, oltre che per l'orticoltura e l'orticoltura, per garage o per la costruzione di un condominio. Allo stesso tempo, vengono presi in considerazione gli standard stabiliti dal Codice fondiario, dal Codice urbanistico e contenuti in altri atti giuridici.

Il valore catastale pubblico di un immobile presso un indirizzo di proprietà di un comune è stimato come segue:

1. Fase preparatoria. Consiste nella raccolta e nell'elaborazione delle informazioni necessarie, in particolare informazioni normative e dati sull'andamento del mercato nel prossimo futuro. Inoltre, vengono raccolti dati sull'insediamento, sullo stato ecologico, vengono chiarite le informazioni sul clima e viene eseguita la classificazione dei terreni.
2. Zonizzazione del territorio. All'interno dei suoi confini è allocata una zona residenziale (per la costruzione di edifici privati e plurifamiliari); produzione (per ospitare capannoni industriali, capannoni e altre strutture similari); pubblico e imprenditoriale (con strutture sanitarie, servizi ai consumatori, istituzioni scientifiche, culturali e di altro tipo); infrastrutture di trasporto e di ingegneria (per oggetti e comunicazioni di trasporto e comunicazioni); agricolo (con orti, pascoli, orti e fabbricati); ricreativo (per attività ricreative, parchi forestali, spiagge).
3. Viene utilizzata la formula per calcolare il valore catastale di un appezzamento di terreno. I terreni non edificati vengono valutati utilizzando l'analisi statica dei prezzi,che il mercato offre, nonché i costi di sviluppo delle aree corrispondenti. Il costo per unità di superficie di un appezzamento di terreno occupato da strutture è calcolato utilizzando il metodo del costo di sostituzione dell'infrastruttura.
4. Zonizzazione in base al valore catastale.
5. La fase finale. In questa fase viene effettuata l'elaborazione finale delle informazioni ottenute a seguito della valutazione catastale, nonché il loro inserimento nel Rosreestr.

Al termine della procedura, viene determinato il valore catastale del terreno nella zona di perizia. È pari al valore di mercato di un'area unitaria di un lotto situato in un territorio con le stesse caratteristiche.

Determinazione del prezzo di un terreno pubblico

Una caratteristica del processo di determinazione del valore catastale di un appezzamento di terreno, in questo caso, è l'uso di diversi coefficienti (sia in diminuzione che in aumento). Dipendono da:

• Località di assegnazione.
• Il suo prezzo di mercato.
• Il livello di sviluppo dei sistemi di comunicazione.
• Accessibilità ai trasporti.
• Il livello di idoneità all'uso previsto.
• Presenza di strutture residenziali o non residenziali.

Poiché il valore di mercato in territori diversi, pur con le stesse caratteristiche, è diverso, anche il prezzo catastale è diverso. Tuttavia, la differenza può essere significativa.

Determinazione del prezzo della terra negli insediamenti

In generale, il prezzo è determinato allo stesso modo del catastaleil valore del terreno, se di proprietà del comune. Ma ci sono una serie di caratteristiche inerenti agli insediamenti.

Quindi, sono molto attenti al chiarimento dei confini degli appezzamenti, nonché alla divisione del territorio in zone a seconda del loro scopo. Gli obiettivi della valutazione sono:

• Formazione della base imponibile dei terreni appartenenti alla transazione.
• Realizzazione di uno schema di zonizzazione aggiornato per territorio e indicatori economici.
• Approvazione affitto.
• Impostazione del prezzo al quale la proprietà viene venduta o affittata a lungo termine.
• Compilare un importo più accurato del risarcimento alle persone a cui viene confiscata la terra per esigenze municipali.
• Una determinazione obiettiva delle aree di sviluppo più promettenti per vari sviluppi.

Determinazione del prezzo di un'area suburbana

Per ottenere dati oggettivi, in questo caso, è necessario tenere conto delle seguenti caratteristiche:

• Posizione del lotto di terreno al piano catastale (in una zona remota si stima meno della stessa, ma situato vicino alla città con le infrastrutture adeguate).
• Quadrato.
• Comunicazioni (elettricità, gas, impianto idraulico, fognature).
• Categoria di lotto.
• Stato ecologico del territorio.
• Se si conosce il prezzo di mercato, il prezzo catastale viene fissato allo stesso importo.

Determinare il prezzo di una trama conbosco

La particolarità di come si calcola il valore catastale di un appezzamento di terreno con boschi è che in ogni caso il prezzo è determinato per una determinata area:

• Nelle regioni russe.
• All'interno della zona di leshoz.
• All'interno dei territori forestali occupati dalle foreste.

Il costo delle aree ubicate nella zona forestale è calcolato tenendo conto della capitalizzazione del corrispondente importo di reddito da canone annuo pagato per l'utilizzo delle aree per attività economica. Il calcolo tiene conto dei parametri di raccolta del legname.

Calcolo e approvazione

Per calcolare correttamente il prezzo in base all'inventario, dovresti prendere in considerazione diversi parametri. Cosa incide sul valore catastale dei terreni? I più significativi sono i fattori di correzione. Il loro utilizzo annulla i fattori che influenzano la formazione dei prezzi. Ad esempio, se nel sito sono presenti strutture ritenute fatiscenti, o il territorio è soggetto ad allagamento a causa di alluvioni, viene utilizzato un coefficiente che riduce il valore catastale. Ci sono situazioni in cui, al contrario, viene applicato un fattore moltiplicatore.

Conta anche l'indicatore specifico del prezzo del catasto. La dimensione specifica è calcolata sulla base di un'area pari a un metro quadrato. Questo indicatore viene impostato ogni trimestre. Il valore catastale dell'immobile all'indirizzo dell'ubicazione è determinato come segue:

1. I fattori che incidono sui costi vengono rilevati.
2. Lo standard è presoil sito più adatto alle strutture.
3. Viene creato un sottogruppo di appezzamenti di riferimento con caratteristiche simili.
4. I dati vengono raccolti per ciascun sottogruppo e quindi analizzati.
5. Quindi, i dati statistici vengono modellati e vengono determinati i fattori che influenzano il valore di mercato.
6. Calcola il costo unitario.

In base ai dati ottenuti, è possibile calcolare il prezzo in base al catasto di tutti i lotti di terreno. Si scopre che l'entità del prezzo secondo il catasto è influenzata da indicatori come l'area, la classificazione dei terreni per destinazione e il prezzo di mercato dell'oggetto.

Entro venti giorni lavorativi dal completamento della relazione, il cliente accetta un atto di approvazione del prezzo secondo il catasto. Il presente documento diventa valido dal momento della promulgazione in via ufficiale. È accettato da un'agenzia statale, comune o autorità esecutive.

Formula per il calcolo

Il calcolo viene effettuato applicando la seguente formula:

Area lotto(funzione lineare + funzione formato transazione)Ratio.

La funzione lineare ha parametri eccezionali della vita dell'insediamento e della sua vivibilità, e la funzione del formato della transazione implica una componente locale. Pertanto, per calcolare il costo in base al catasto, è necessario conoscere alcuni parametri del lotto di terreno, oltre a possedere conoscenze speciali.

Questo importo è calcolato da periti che utilizzano metodi di valutazione statali per calcolare il valore di un appezzamento di terreno,formato e approvato dal Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa.

Variazione del valore catastale

Oltre a come viene determinato il valore catastale dei lotti multifunzionali, è necessario tenere conto della frequenza delle rivalutazioni. Questa procedura viene eseguita una volta nell'intervallo da tre a cinque anni. Il nuovo valore viene impostato in base ai risultati dell'audit. Può diminuire o aumentare. Di norma, quest'ultima opzione si verifica più spesso.

Molti proprietari terrieri si trovano ad affrontare una situazione in cui il valore catastale aumenta. Per questo motivo, devi pagare più tasse. Pertanto, alla fine del 2016 si è verificato un forte aumento, quando i prezzi corrispondenti sono aumentati molte volte.

Ma questo non significa che sia diventato più redditizio vendere terreni. La sua qualità è rimasta allo stesso livello e molti siti a questo punto erano lontani dall'essere nelle migliori condizioni. Pertanto, non tutte le persone sono pronte ad acquistare terreni per pagare tasse enormi. Inoltre, tale rivalutazione è stata effettuata in contumacia. I dati del sito sono stati inseriti nel piano tecnico per la registrazione catastale in modo tale che, di conseguenza, appezzamenti di terreno della stessa area, ma significativamente diversi per parametri diversi, hanno cominciato a costare lo stesso.

A metà del 2016 è stata introdotta una moratoria, secondo la quale il prezzo catastale è stato congelato per tre anni. Durante questo periodo, era in vigore il costo rilevante dall'inizio dell'anno, ma non prima del 2014.

Più o meno nello stesso periodo, la legge “Sul Catasto dello Statovalutazione” n. 237-FZ, in cui nulla è stato menzionato sulla moratoria. A questo proposito, gli esperti non sono riusciti a concordare se applicare o meno un "blocco". Di conseguenza, i tribunali hanno dovuto considerare molte controversie su questo problema.

Determinazione per TIN

Conoscendo solo il codice TIN (codice fiscale), è impossibile ottenere le informazioni richieste sul valore del terreno di proprietà di un determinato cittadino. Questi servizi possono essere offerti da siti di dubbia reputazione. Tuttavia, non dovresti fidarti di loro, poiché tali risorse sono fraudolente.

Conclusione

Il prezzo di un appezzamento di terreno secondo il catasto è un valore stimato, che si ottiene a seguito della valutazione di un immobile da parte dello Stato ed è sancito dal Catasto Immobiliare dello Stato. Il metodo esistente, che mostra come viene calcolato il valore catastale di un appezzamento di terreno, include la presa in considerazione delle caratteristiche principali. Tale valore è pari al prezzo di mercato al momento della valutazione. Il prezzo per catasto delle diverse categorie di terreni è determinato tenendo conto delle caratteristiche rilevanti. Il valore viene rivisto almeno una volta ogni cinque anni, ma non più di una volta ogni tre anni.

Dal 2016 è entrata in vigore la legge “Sulla valutazione catastale dello Stato”. Tutti i compiti di valutazione sono assegnati alle strutture statali.