Stima del valore di mercato: modalità, modalità di redazione del report, finalità di conduzione
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Anonim

In molti casi potrebbe essere necessaria la valutazione di un appartamento o di una casa. Sì, ed è molto importante sapere quanto reddito puoi ottenere dalla vendita di immobili. Dopotutto, questa è una risorsa che deve essere utilizzata con saggezza, il che significa che devi sapere tutto al riguardo. Puoi leggere di più sulla valutazione del valore di mercato di un appartamento in questo articolo.

Qual è il valore di mercato?

Ora il modello di mercato dell'economia domina in tutto il mondo, che prevede l'acquisto e la vendita di vari beni per il denaro per il quale le persone sono disposte ad acquistarli. Ad esempio, se produci piatti usa e getta economici, è improbabile che il loro prezzo sia molto alto. Altrimenti, semplicemente non avrai acquirenti. Lo stesso principio può essere attribuito al settore immobiliare: agli appartamenti e alle case. Ma in questo caso è molto più difficile fissare un prezzo oggettivo che non riduca gli investimenti dei proprietari e allo stesso tempo non sia esorbitante. La situazione è spesso complicata dal fatto che durante la vendita di un immobile i proprietari raramente sono obiettivi. Se i bei ricordi sono associati alla casa, oci hai passato la tua infanzia, può essere difficile impostare correttamente un prezzo in base alle condizioni di mercato.

valutazione del valore di mercato dell'abitazione
valutazione del valore di mercato dell'abitazione

Ecco perché i servizi dei periti sono così popolari, che aiutano ad assegnare sobriamente il valore corretto. La stima del valore di mercato di un appartamento può essere difficile se i proprietari dell'appartamento hanno urgente bisogno di vendere la proprietà rapidamente o se la proprietà si trova in una zona sfavorevole.

Per tipo, distinguono tra valore di mercato attuale, passato e futuro. Come puoi immaginare, dipende dal tempo per il quale viene calcolato. Molto spesso, viene eseguita una valutazione continua, ma se hai intenzione di investire in un appartamento come investimento, il valore degli alloggi in futuro potrebbe tornare utile.

Ho bisogno di sapere il prezzo?

Perché chiedere il valore di un immobile? Gli scopi della valutazione del valore di mercato di un immobile possono essere diversi. Ma il più delle volte l'oggetto viene valutato nei seguenti casi:

  • Se vogliono ipotecare o affittare immobili. Nel primo caso, il costo serve per calcolare l'importo dei fondi erogati (ad esempio per un mutuo o un prestito).
  • Se la proprietà è stata donata e devi fissarne il valore reale.
  • In bancarotta.
  • Sfidare il valore catastale. Quando si vende una proprietà, lo stato preleva una tassa al tesoro, che viene imposta sulla differenza tra i valori di mercato e catastali. Potresti spesso aver bisogno dell'aiuto di un perito per metterne alla prova il valore.
  • Quando si vende o si acquista.
  • In tutte le altre situazioni in cui devi conoscere il prezzo reale di un oggetto.

Metodi di valutazione

stima del valore di mercato
stima del valore di mercato

Ci sono tre metodi per stimare il valore di mercato.

Il più popolare è quello costoso. Tiene conto di quanto dei tuoi soldi hai investito nell'acquisto e nel miglioramento della casa. I criteri per questo metodo sono abbastanza ben definiti. Per fare calcoli, devi sapere quanto costerà costruire esattamente la stessa casa o appartamento al momento attuale. Allo stesso tempo, vengono prese in considerazione tutte le piccole cose: dal costo delle porte al prezzo dei servizi di installazione. Naturalmente vengono calcolati anche l'ammortamento e gli svantaggi dell'abitazione, per cui è possibile ottenere rapidamente il prezzo esatto dell'immobile. Un' altra definizione da tenere presente nell'approccio dei costi è il costo di sostituzione. Quanto costerà un appartamento con la stessa superficie e all'incirca la stessa posizione, ma costruito con materiali diversi? Di conseguenza, il proprietario può avere un quadro chiaro di quanto vale effettivamente la sua proprietà. Dopotutto, è improbabile che l'acquirente paghi per un oggetto che non soddisfa i requisiti indicati.

Un altro metodo è comparativo. Consiste nel condurre ricerche su transazioni simili. Ad esempio, il mese scorso hanno acquistato un monolocale da Vasily all'incirca nella stessa zona con gli stessi servizi sociali. Quanto ci ha guadagnato? Avendo raccolto alcune statistiche da molti di questi casi, possiamo trarre conclusioni sul prezzo medio degli immobili in questo segmento. Al momento, per una valutazione comparativa, non è nemmeno necessario ricorrere a un aiutospecialisti: molti siti raccolgono informazioni e visualizzano il risultato.

rapporto di valutazione
rapporto di valutazione

Il metodo del reddito di valutazione della proprietà tiene conto di quanto puoi ottenere dopo l'acquisto di una proprietà. Questo metodo viene utilizzato, ad esempio, quando si acquista un appartamento per affittarlo in un secondo momento. In effetti, in questo caso, sono importanti fattori completamente diversi: la vicinanza della metropolitana, il design, l'area, ecc. Il metodo del reddito consente di presumere con un alto grado di probabilità quanto sarà redditizio o non redditizio l'investimento in futuro.

Criteri

In ogni approccio, vengono utilizzati criteri diversi per valutare il valore di mercato dei locali. Ma in generale, sono tutti basati sui seguenti fattori:

  • Accessibilità ai trasporti (metropolitana, fermate, autostrade).
  • Zona giorno.
  • Layout.
  • Disponibilità di varie strutture sociali: centri commerciali, scuole, asili nido.
  • Qualità dell'aria.
  • Presenza di parchi nelle vicinanze e altri oggetti naturali.
  • Piano.
  • Il materiale con cui sono costruiti gli alloggi.
  • Disponibilità di finitura e riparazione.

Valutazione

Gli oggetti di valutazione più frequenti sono solitamente gli appartamenti. Il cliente deve solo rispondere alla domanda sul perché aveva bisogno di una valutazione. Sulla base della risposta, l'esecutore sceglie il metodo appropriato. Ma molto spesso, la valutazione del valore di mercato di un appartamento tiene conto di tutti e tre gli approcci. Se vengono applicati tutti, il valore di mercato è considerato ragionevole. Ogni approccio ha anche un coefficiente che lo riflette.autenticità. Ad esempio, il metodo comparativo ha un coefficiente di affidabilità piuttosto basso, poiché molte transazioni nel mercato russo non sono trasparenti e gli oggetti spesso non hanno analoghi sufficienti. Com'è il processo di valutazione della proprietà?

  1. Il perito seleziona il metodo di valutazione più appropriato per un particolare appartamento o casa.
  2. Il cliente può scegliere la tempistica del suo ordine. Deve inoltre indicare lo scopo dello studio e l'importo della ricompensa.
  3. Se entrambe le parti raggiungono un accordo, viene stipulato un contratto tra di loro. Spesso i servizi di un perito non sono economici, quindi il contratto è un'ulteriore garanzia dell'adempimento degli obblighi.
  4. Più metodi utilizza uno studio, più costoso sarà. Pertanto, il perito può annunciare il prezzo di ciascuno separatamente per capire quanto è.
  5. Successivamente, l'esecutore conduce la valutazione stessa, calcola i coefficienti di affidabilità e fornisce il valore finale.
  6. Il rapporto sul valore di mercato attuale dell'oggetto viene compilato per ultimo.

Valutazione della casa

valutazione del valore di mercato del sito
valutazione del valore di mercato del sito

La valutazione del valore di mercato di una casa non è molto diversa da una procedura simile per un appartamento. Per cominciare, il perito determina il costo non del cottage stesso, ma del sito. A questo importo, lo specialista aggiunge il costo del lavoro e dei materiali necessari per costruire la stessa casa. Molto spesso, la valutazione del valore di mercato del sito viene effettuata con il metodo del costo. Se il cliente ha scelto il metodo di confronto, l'app altatore cercherà oggetti similinelle zone limitrofe per calcolare il costo medio di un lotto con una casa. Il risultato è un prezzo medio ponderato su cui puoi fare affidamento durante la vendita.

L'acquisto o la vendita di immobili è un passaggio molto importante. Con una valutazione errata del valore, il proprietario può pentirsi molto di non aver utilizzato i servizi di un perito professionale. Dopotutto, di conseguenza, puoi perdere un importo molto maggiore.

Procedura per la compilazione di un documento di valore

Report è il risultato di una valutazione immobiliare, che include tutte le informazioni necessarie. Contiene i metodi che sono stati applicati per la valutazione, l'analisi delle caratteristiche, la descrizione della situazione del mercato e molto altro. In poche parole, il report funge da conferma ufficiale del valore di mercato assegnato e può essere utilizzato nelle transazioni o per ottenere prestiti. Affinché un rapporto sia valido, deve contenere le seguenti sezioni:

  • Pagina del titolo (numero, informazioni sull'app altatore e sul proprietario dell'immobile).
  • Sommario. Sebbene il rapporto non sia molto lungo, il sommario consente di comprendere rapidamente le sezioni esistenti.
  • Lettera di presentazione, che contiene tutte le informazioni di base presentate in un formato gratuito. Di solito si riferisce agli approcci adottati.
  • I risultati indicano i risultati della valutazione.

Grazie al comodo formato del report del valore di mercato, ogni persona può trovare facilmente le informazioni di cui ha bisogno e il risultato della procedura può essere trovato semplicemente guardando l'ultima pagina.

La differenza travalore di mercato e catastale

valutazione del valore di mercato del terreno
valutazione del valore di mercato del terreno

Durante la vendita o l'acquisto di immobili, probabilmente dovrai fare i conti con una cosa come il valore catastale. Questo è il prezzo degli alloggi, che è fissato dallo Stato attraverso la propria valutazione. Il valore catastale non è sempre corretto, quindi potrebbe sorgere un divario di diverse centinaia di migliaia di rubli tra esso e il prezzo di mercato. Quali passi dovrebbero essere presi in questo caso?

  • Ordina una valutazione di proprietà di terzi.
  • Se la differenza si è rivelata davvero significativa, allora è necessario presentare domanda a Rosreestr con richiesta di revisione del valore del valore catastale sulla base dei documenti disponibili. In questo caso, un rapporto ben scritto può svolgere un ruolo importante.
  • Se rifiuti, puoi impugnare la decisione in tribunale. L'importante è avere il tempo di farlo entro 6 mesi dalla data della valutazione.

Suggerimenti degli esperti

La valutazione del valore di mercato di un immobile residenziale è una procedura molto complicata, che ha molte sfumature:

  • Se il valore catastale è inferiore al valore di mercato, questo può ridurre notevolmente le tasse. Ma se hai intenzione di vendere immobili, allora sarebbe meglio riconsiderare.
  • Utilizza consulenze gratuite. Alcune aziende li forniscono gratuitamente per scopi promozionali. Anche su Internet puoi ottenere consigli da esperti su questioni controverse.
  • Valuta in anticipo. Il processo può richiedere molto tempo. Autovalutazionese stessi non è fatto rapidamente e lungo il percorso possono sorgere difficoltà impreviste.
  • Scegli aziende situate nella stessa area dell'oggetto. In questo caso, non dovrai pagare costi di trasporto aggiuntivi e tempo di specialisti.
  • rapporto sul valore di mercato
    rapporto sul valore di mercato

Chi devo contattare?

Se decidi di utilizzare i servizi di un perito, avrai bisogno di uno specialista che si occupi specificamente del tuo segmento immobiliare. Nelle grandi città, di solito ci sono molte opzioni. La scelta dell'azienda giusta si basa sulle recensioni o sui consigli degli amici. Se nessuno del tuo ambiente può condividere i contatti di una persona verificata, allora quando scegli un artista, dovresti essere guidato dai seguenti criteri:

  • L'azienda deve essere sul mercato da diversi anni e avere una buona reputazione.
  • Il sito Web deve presentare licenze e certificati che confermeranno il diritto di gestire l'azienda.
  • Il feedback positivo su Internet può anche servire come fattore di cooperazione.

Costo dei servizi del perito

Molte persone pensano che i servizi di un perito costino una pazzia, perché deve andare sul sito e fare molto lavoro. Ma in effetti, dovrai pagare da 3.500 a 5.000 rubli per una valutazione dell'appartamento. Il costo dipende dall'azienda, dalle dimensioni dell'appartamento e dalla sua distanza dalla città. Di solito i viaggi nella regione vengono pagati separatamente. C'è anche un sovrapprezzo per gli ordini urgenti, di solito il prezzo aumenta del 20%.

mercatocosto
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Risultati

Se hai capito cos'è una valutazione del valore di mercato, quali metodi esistono, allora sei diventato più competente in materia di acquisto e vendita di immobili. Dopo aver valutato l'oggetto e generato un rapporto, saprai esattamente quanto costa il tuo appartamento, casa o terreno.

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