Come controllare lo sviluppatore: metodi e consigli

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Quando acquisti un alloggio in fase di costruzione, devi assicurarti mille volte l'affidabilità dello sviluppatore. Come controllare l'azienda e capire se ci si può fidare? Dopotutto, il costo degli immobili oggi è così alto che la maggior parte dei cittadini deve prendere mutui ipotecari multimilionari e rimborsarli per più di un anno, quindi è importante eliminare anche il più piccolo rischio. Imparerai come controllare lo sviluppatore, quali informazioni e documenti devi prestare molta attenzione nell'articolo.

Perché non puoi fare affidamento sulla fortuna

Ci sono diversi modi per verificare l'affidabilità del committente al momento dell'acquisto di un appartamento in fase di scavo o costruzione. Fidati dei tuoi soldi dovrebbe essere solo un'impresa di costruzioni con una reputazione impeccabile. Coscienziosità ed esperienza nelle costruzioni sono importanti, ma non gli unici indicatori dell'affidabilità dell'azienda. Oltre a loro, conta la stabilità finanziaria, ovvero la disponibilità di varie fonti di finanziamento e capacità amministrative. I rischi dell'acquirente, la probabilità di "congelamento" dipendono direttamente da questi critericostruzione o ritardo nella messa in servizio della struttura finita.

Le attività del promotore come persona giuridica o imprenditore individuale sono influenzate da vari fattori economici, cambiamenti nella legislazione, tendenze del mercato immobiliare, tassi di cambio e altre condizioni che non dipendono dall'impresa di costruzioni stessa, la sua reputazione e buona fede. Difficoltà e imprevisti possono sorgere nel lavoro di un'azienda con molti anni di esperienza e una solida immagine. Tuttavia, un'azienda del genere, a differenza di uno sviluppatore meno noto e non verificato, sarà in grado di trovare una via d'uscita da situazioni difficili senza causare danni al consumatore finale. Ecco perché è estremamente importante sapere come controllare lo sviluppatore. Questo ti permetterà di capire se puoi fidarti di lui con i tuoi sudati guadagni.

Informazioni sul sito

Il primo e più semplice modo per conoscere un'impresa edile è visitare il suo sito web ufficiale. Di solito, le informazioni di base sullo sviluppatore sono contenute nella sezione "Chi siamo" o "Informazioni sull'azienda". Contiene informazioni sul periodo di esistenza sul mercato, la storia dello sviluppo, i risultati, i premi. Nello stesso luogo, alcune aziende pubblicano informazioni sul livello manageriale e sulla composizione del consiglio di amministrazione.

Saranno utili articoli informativi e analitici su risorse specializzate indipendenti ("Indicatori del mercato immobiliare", "RBC Real Estate", ecc.). Puoi ottenere informazioni sullo sviluppatore tramite qualsiasi motore di ricerca. Ma fidati indiscutibilmente di quanto scritto sul sito nella sezione "Media su di noi" o "Recensioni",sicuramente non ne vale la pena.

Non perdere la pagina "Progetti". In questa sezione, l'azienda colloca i progetti già realizzati, se presenti. A proposito, la loro assenza può indicare che lo sviluppatore è un principiante nella sua attività. Sarebbe sbagliato giudicare oggettivamente l'esperienza dell'azienda da quegli oggetti che sono in fase di implementazione o pianificazione, perché i cosiddetti "progetti di carta" testimoniano solo le ambizioni dello sviluppatore, niente di più.

Se vengono consegnati oggetti immobiliari presentati per la revisione sul sito Web ufficiale, dovresti prestare attenzione alla regione in cui sono stati costruiti. Questo fatto aiuterà a controllare lo sviluppatore. Di norma, la presenza di diversi progetti completati con successo indica che il committente ha buoni rapporti con le autorità del comune, il che significa che eventuali problemi associati all'ottenimento dei permessi, all'accordo sulle condizioni tecniche e all'approvvigionamento energetico sono improbabili.

Cooperazione con i partner

Valutando l'affidabilità dello sviluppatore, dovresti prestare attenzione ai suoi partner chiave. Se questi includono grandi banche con partecipazione statale e le principali società di costruzioni agiscono come app altatori generali, non c'è dubbio sulla correttezza della tua scelta.

C'è un altro metodo per controllare il costruttore. Consiste nello studio della politica di investimento della società. Inoltre, se l'investitore principale dell'azienda è una gigantesca società finanziaria, non c'è certo motivo di preoccuparsi. Prima di investire pesantemente in un'impresa, grandi investitoristudiano a fondo i progetti di sviluppo, effettuano numerosi sopralluoghi sulle attività dello sviluppatore e solo se non hanno domande firmano un contratto. A sua volta, lo sviluppatore, puntando a una partnership con una società leader, dimostra all'intero mercato l'integrità della sua reputazione.

Le informazioni sulle fonti di finanziamento sono contenute nella dichiarazione del progetto. Questo documento può essere trovato anche sul sito Web dello sviluppatore. Inoltre viene indicato il nome della banca o di altro ente che finanzia la costruzione. Questo punto è di particolare importanza, poiché la cooperazione con una società piccola o sconosciuta può essere effettivamente affiliata. Altre fonti sono i fondi dei clienti finali trasferiti nell'ambito di accordi DDU.

Per verificare l'affidabilità del committente nella costruzione condivisa, di norma, prestano attenzione alla presenza di rischi valutari. Appaiono se lo sviluppatore effettua tutti i pagamenti in dollari o euro. Le minime fluttuazioni del tasso di cambio comporteranno gravi perdite per gli investitori. Se tutte le operazioni relative al progetto vengono eseguite in rubli, ciò elimina i rischi per gli investitori.

Opportunità finanziarie della società produttrice

Le caratteristiche distintive della forza degli investimenti di un'azienda includono una strategia di vendita indipendente. Implica l'attuazione del progetto da parte dello sviluppatore a spese dell'investimento di fondi propri o di credito, senza la partecipazione degli acquirenti. Solitamente tali oggetti vengono venduti al termine del processo di costruzione,quando sono quasi pronti per la messa in servizio. Se il promotore ha iniziato a vendere appartamenti, ma non è stata ancora preparata nemmeno una fossa di fondazione, è necessario studiare la dichiarazione del progetto, che indica le fonti di finanziamento. Se sono prevalentemente detentori di azioni, è meglio rivalutare attentamente la tua decisione di acquisto.

L'adeguatezza della politica dei prezzi è un altro argomento a favore dello sviluppatore. Come verificare quando si acquista un appartamento economico, qual è il problema? L'evidente economicità della proposta non sempre ne indica i vantaggi. Molto spesso, gli appartamenti venduti a un prezzo molto inferiore a quello di mercato indicano una mancanza di risorse aziendali. Tuttavia, una moderata diminuzione dei prezzi durante le promozioni stagionali è abbastanza normale nel mercato immobiliare.

Il benessere finanziario di un'azienda è spesso espresso dalla sua pubblicità. Il collocamento di azioni proprie nel pubblico dominio sul mercato azionario nazionale o estero conferma il fatto che lo sviluppatore è stato sottoposto a numerose procedure di verifica e ha ricevuto elevate valutazioni di esperti. Questo fatto indica che gli investitori in azioni si fidano della società e supportano il suo modello di governo societario e politica finanziaria.

I portali immobiliari, che pubblicano le valutazioni delle società di costruzioni russe, sono un luogo in cui puoi controllare lo sviluppatore dai suoi indicatori quantitativi. In cima, di regola, ci sono le imprese con una quantità significativa di spazi residenziali messi in funzione e profitti realizzati per l'anno solare.

Ritmoimplementazione del progetto

Come verificare l'affidabilità del committente al momento dell'acquisto di un appartamento, se la casa è in costruzione o scavi? In questo caso, puoi fare affidamento sul ritmo di ogni fase dei lavori di costruzione. I progetti già implementati dello sviluppatore vengono presi come base. Spesso, gli sviluppatori pubblicano specificamente report fotografici e video, cercando così di giustificare la fiducia degli investitori. Grazie alle web cam installate sul territorio della struttura, i futuri residenti hanno la possibilità di monitorare online il processo lavorativo, valutare la dinamica e la coerenza del processo.

Ma come verificare l'affidabilità del committente nella costruzione condivisa e come capire che la costruzione di grattacieli è troppo lenta? In un normale flusso di lavoro, un condominio in costruzione dovrebbe aumentare di 2-3 piani ogni mese. Gli edifici a pannelli, a differenza di quelli in mattoni e monolitici, vengono costruiti più velocemente: in media, una scatola di cemento cresce di 4-5 piani al mese. Tuttavia, questi calcoli sono teorici e anche le principali società di costruzioni spesso si discostano dalla norma.

Prima di acquistare alloggi in costruzione dal committente, è consigliabile dedicare alcune ore del proprio tempo personale e visitare un paio di oggetti finiti. L'ispezione di cortili, facciate di edifici, ingresso al complesso residenziale consentirà di trarre una conclusione preliminare sulla qualità delle case. È inoltre necessario tenere conto dell'anno di costruzione e del feedback dei residenti. Anche quegli edifici visivamente privi di difetti possono successivamente presentare ai nuovi proprietari nle sorprese più piacevoli sotto forma di pareti gelide, alta udibilità, finiture interne di bassa qualità, ecc.

Di quali documenti chiedere

La legge federale n. 214, che regola la partecipazione alla costruzione condivisa, stabilisce l'obbligo del committente di fornire diversi documenti per la revisione da parte di qualsiasi persona interessata. Questi includono:

• carta dell'impresa edile nell'ultima edizione e altri documenti costitutivi;
• certificato di registrazione statale dello sviluppatore come imprenditore individuale o persona giuridica;
• certificato di registrazione fiscale;
• documenti contabili per tre anni di calendario;
• relazione del revisore dei conti sulle attività della società.

Questi sono documenti generali che devi prima verificare con il costruttore del nuovo edificio. La Società è obbligata, su richiesta, a fornire i propri originali o copie autenticate. Ma d' altra parte, la familiarizzazione con questi documenti non può essere definita un'opzione al 100% che ti consentirà di verificare l'affidabilità dello sviluppatore al momento dell'acquisto di un nuovo edificio. Di norma, queste informazioni sono di natura formale e sono disponibili per ogni sviluppatore, quindi all'acquirente medio non verranno fornite informazioni speciali. L'unico valore per i potenziali investitori è il rapporto di revisione, in base al quale gli specialisti potranno trarre conclusioni sulla situazione finanziaria dell'azienda.

Dove è più importante conoscere la documentazione del progetto. Oltre al pacchetto principale di documenti, la disponibilità di:

• contratti di proprietà fondiaria;
• conclusioni di esperti governativi;
• permessi delle autorità regionali per la costruzione;
• estratti dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato.

Quando si chiede come controllare il committente al momento dell'acquisto di un nuovo edificio, non bisogna dimenticare i documenti che devono essere richiesti immediatamente al momento della conclusione del contratto. Prima di apporre la firma nell'accordo sulla partecipazione al capitale, è necessario assicurarsi che l'azienda operi nel rispetto della legge. Quindi, quali documenti per sviluppatori devi controllare? Assicurati che la persona che rappresenta gli interessi dell'azienda abbia l'autorità per completare la transazione. Se il contratto è firmato da un dipendente dell'azienda, questi deve avere una procura corrispondente dal direttore generale. Nei casi in cui una parte dell'accordo è una persona che non ha questi poteri, l'accordo viene invalidato e tutti gli obblighi ad esso derivanti vengono annullati, nonostante il trasferimento di denaro. È necessario prestare attenzione al nome della persona che ha rilasciato il documento, al periodo di validità della procura e al diritto di eseguire quali operazioni conferisce.

Cos' altro può indicare l'affidabilità dell'azienda

La maggior parte degli utenti raccoglie informazioni sullo sviluppatore a cui sono interessati su vari forum dedicati alla discussione di progetti, al costo di un nuovo edificio, ai vantaggi e agli svantaggi degli appartamenti, ecc. Qui non potrai controllare i documenti dello sviluppatore, ma puoi scoprire le denunce degli azionisti, capire quali potrebbero esserci incongruenze e sott'acquapietre in fase di registrazione immobiliare. Se ci sono più reclami che recensioni positive, dovresti rivalutare la decisione di acquisto. Nel caso in cui dozzine di azionisti accusano lo sviluppatore di azioni francamente fraudolente, continue violazioni dei termini per il completamento degli oggetti o, ad esempio, rifiuto di fornire documenti sulla legalità della costruzione su un particolare appezzamento di terreno, è meglio per trovare un' altra azienda.

Molti sono interessati a quali documenti controllare con lo sviluppatore in modo che tu possa scoprire le sue cause legali in corso. Ma anche se le informazioni che confermano l'esistenza di determinate controversie tra l'impresa di costruzioni e coinvestitori, app altatori o azionisti fossero di dominio pubblico, non avrebbero alcun significato. Il contenzioso è una pratica comune nel mercato immobiliare, soprattutto per le grandi aziende che commissionano annualmente centinaia di migliaia di metri quadrati di superficie abitabile. La risoluzione delle controversie è gestita da uno staff di avvocati, quindi questi problemi non hanno nulla a che fare con il corso del processo di costruzione e i problemi tecnici associati.

Come verificare il fallimento di uno sviluppatore

Nel 2014 è stata adottata la Legge Federale che obbligava tutte le imprese di costruzione ad assicurare la propria responsabilità verso gli azionisti attraverso una fideiussione bancaria, una polizza assicurativa o un accordo con la Mutua Assicurazione. E nel 2017 sono state nuovamente apportate nuove modifiche alla legge federale specificata, secondo la quale gli sviluppatori devono ora destinare fondi al fondo di compensazione unificato per la costruzione condivisa. Lo scopo di questa organizzazione statale è dirigere il bilancio per finanziare la costruzione a lungo termine e pagare i debiti verso gli azionisti in caso di fallimento del committente.

Come verificare se la società ha acquisito lo stato ufficiale di insolvenza prima della conclusione del contratto di equità? Registri speciali aiuteranno in questa materia. Per utilizzarne uno, è necessario visitare il sito Web ufficiale del tribunale arbitrale. Nella sezione “Scheda unica”, attraverso il filtro di ricerca, impostare i parametri nella colonna “Partecipante alla pratica”, indicando “Rispondente”, quindi inserire il nome dello sviluppatore e selezionare il pulsante “Fallito” attivo. Tutti i casi di insolvenza archiviati e pendenti di persone giuridiche e persone fisiche verranno visualizzati sullo schermo.

Messa in servizio della casa: formalità di base

Finalmente, l'accordo è concluso e tutte le scadenze per la consegna dell'oggetto ai residenti, che non vedono l'ora che arrivi il giorno per celebrare l'inaugurazione della casa, sono arrivate. Ma, come si è scoperto in pratica, molti non sanno come controllare un appartamento da uno sviluppatore.

Le scadenze per il completamento dei lavori di costruzione sono prescritte nella DDU. Se lo sviluppatore non ha il tempo di consegnare l'oggetto in tempo, è obbligato a informare gli acquirenti due mesi prima della scadenza di questo periodo e proporre di modificare la corrispondente disposizione del contratto. Inoltre, è anche importante separare i concetti del periodo di messa in servizio e del trasferimento delle chiavi ai proprietari. Di norma, i nuovi coloni potranno trasferirsi nei nuovi appartamenti non prima del giorno successivo all'accettazione dell'oggetto.commissione statale. Inoltre, nel contratto dovrebbe essere specificato anche il momento della consegna delle chiavi agli inquilini. Di solito si verifica 4-6 mesi dopo la ricezione del permesso di messa in servizio.

A tutti gli azionisti, gli sviluppatori sono tenuti a inviare un avviso di disponibilità dell'oggetto tramite posta raccomandata entro e non oltre un mese prima della data di consegna delle chiavi. Tuttavia, più spesso agli acquirenti vengono comunicate buone notizie per telefono e invitati a venire in ufficio per verificare i documenti. Devi venire lì con il tuo passaporto e una copia dell'accordo. Se l'alloggio acquistato è intestato a più proprietari, ciascuno di essi deve essere presente e, se ciò non è possibile, è necessario rilasciare una procura al proprio rappresentante.

uno contro uno. Lo sviluppatore è obbligato a effettuare la consegna dell'oggetto secondo un determinato regolamento e il nuovo proprietario ha il diritto di non accettarlo in caso di matrimonio, carenze. Prima di firmare l'atto di accettazione e trasferimento, è necessario verificare l'attuazione di ogni minimo dettaglio nell'appartamento previsto dal contratto. Inoltre, dovresti assicurarti che lo sviluppatore abbia ricevuto l'autorizzazione per la messa in funzione e che alla casa sia già stato assegnato un indirizzo.

Se lo sviluppatore ha ritardato la consegna tempestiva dell'oggetto, l'acquirente ha diritto a ricevere un risarcimento. Allo stesso tempo, deve essere chiaro che nessuno sviluppatoreprenderà l'iniziativa e non pagherà la penale di sua spontanea volontà. Il nuovo proprietario ha il diritto di sporgere denuncia presso la sede della società e di attendere la sua considerazione entro 10 giorni. Molte aziende in questi casi offrono ai propri clienti la risoluzione preliminare della controversia, indicando l'importo del risarcimento e il periodo di pagamento.

Ispezione dell'appartamento

Prima di procedere all'accettazione e al trasferimento dell'appartamento, il proprietario deve aprire nuovamente la sua copia del patto di compravendita e studiare attentamente il capitolo che descrive le caratteristiche dell'oggetto pronto per l'occupazione. Tutti i tipi di lavoro che lo sviluppatore si impegna a eseguire sono indicati qui. Durante il sopralluogo, si consiglia di non lasciare che DDU ti sfugga di mano per poter immediatamente segnalare al rappresentante della società produttrice le incongruenze individuate.

Quindi, cosa controllare quando si accetta un appartamento da uno sviluppatore? Elenchiamo tutto ciò a cui devi prestare attenzione:

• Porta d'ingresso. Deve essere montato correttamente e aperto liberamente, aderente all'apertura. Prestare attenzione alla funzionalità della serratura da infilare.
• Muri. Non è consentita nemmeno una minima deviazione dalla verticale, mentre le irregolarità locali possono essere entro 5 mm. Dovresti anche misurare l'area dell'appartamento e assicurarti che il posizionamento delle pareti corrisponda alla sua disposizione schematica.
• Pavimenti. Non dovrebbero esserci vuoti d'aria o fasci. Puoi trovarli toccando alcuni frammenti con un martello.
• Soffitti. goccee lacune alle giunzioni, la discrepanza tra l' altezza effettiva dei soffitti e quella dichiarata è motivo di rifiuto ad accettare l'appartamento. Tuttavia, se l'acquirente prevede di installare soffitti tesi, puoi chiudere un occhio su piccoli difetti.
• Finestre. Devono essere installate strutture del marchio indicato nella DDU dallo sviluppatore. È necessario verificare da soli l'integrità delle finestre con vetrocamera, la funzionalità degli accessori, il grado di chiusura degli spazi vuoti, la presenza di una visiera sulla loggia (se presente).
• Cablaggio elettrico. Con l'aiuto di tester speciali, puoi controllare il funzionamento di tutti gli interruttori e le prese. Se la loro presenza non è prevista contrattualmente assicurarsi che siano presenti tutti i cavi per ulteriore collegamento.
• Comunicazioni ingegneristiche. Sono soggetti a verifica gli impianti di riscaldamento, fognatura e ventilazione, tutte le valvole di intercettazione, i raccordi a T, i tubi di scarico, il lavabo, il water, i radiatori del riscaldamento, ecc.
• Fine. È necessario prestare attenzione alla qualità dei materiali utilizzati, al loro marchio. Non dovrebbero esserci crepe, scheggiature o cuciture aperte.

Infine, dovresti anche registrare le letture dei contatori che sono installati nell'appartamento e all'esterno di esso. Si consiglia di salvare i dati dei dispositivi di misurazione e confrontarli con quelli indicati nei loro passaporti. Inoltre, puoi contattare il committente con una richiesta per mostrare il piano interrato o il piano tecnico superiore. Gli azionisti hanno il diritto di accedere a qualsiasi parte dell'edificio per assicurarsi che i tubi o il tetto non perdano e che non ci siano odori estranei.

Ultimo passaggio

Se il proprietario non ha pretese sull'appartamento finito, viene firmato il certificato di accettazione. In caso contrario, se si riscontrano vizi, si redige un atto viziato. Indica l'intero elenco dei reclami dei clienti, nonché l'indirizzo, il numero dell'appartamento, i dettagli e le informazioni sulla società promotore.

Lo sviluppatore invita l'azionista a rivedere dopo l'eliminazione dei difetti. Se l'acquirente non ha gravi pretese, ma per qualche motivo rifiuta di accettare l'appartamento, lo sviluppatore ha il diritto di consegnare l'oggetto unilateralmente.