Qual è l'imposta sulle vendite immobiliari?

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

La procedura per il calcolo e la riscossione dell'imposta sugli immobili è dichiarata dal relativo codice. Le leggi cambiano di anno in anno. Allo stesso tempo, stanno cambiando i diritti e gli obblighi dei cittadini in materia fiscale. Il fatto che rimane invariato è la necessità di pagare le tasse.

Qual è l'imposta sulle vendite immobiliari?

La proprietà immobiliare può essere detenuta da un privato, un'impresa privata o un'autorità municipale. I tipi di immobili comprendono diverse opzioni: locali residenziali, locali commerciali (edifici commerciali o per uffici), locali industriali, terreni e terreni agricoli. Il proprietario può avere il diritto di proprietà esclusiva o come parte di una quota. In tutti i casi, se l'operazione rientra nella descrizione di imponibile, l'imposta sulle vendite immobiliari rimane obbligatoria.

Il sistema di controllo è svolto dalle autorità fiscali e dalle loro divisioni territoriali. Fattoil pagamento o il mancato pagamento dell'imposta si riflette nella dichiarazione annuale presentata dai cittadini.

Principi generali

Secondo la legge russa, qualsiasi tipo di profitto ricevuto ufficialmente è tassato. Da questo punto di vista, l'alienazione dell'immobile si considera a favore del proprietario. Pertanto, è il venditore che è obbligato a pagare le tasse sulla vendita di immobili.

L'articolo 224 del codice fiscale della Federazione Russa afferma che l'importo dei proventi dell'alienazione di beni immobili dovrebbe essere tassato con un'aliquota del 13%. Tuttavia, questa legge non si applica in tutti i casi. I dettagli saranno discussi in questo articolo.

Un' altra legge a cui fare riferimento è la legge federale numero 382. È in vigore dall'inizio del 2016. Secondo le regole di questa legge, l'imposta sulla vendita di immobili in campo legale si basa sui termini di proprietà. Questo documento considera due tipi di mandato per durata:

• Trasferimento di proprietà fino al 2016.
• Proprietari i cui diritti sono fissi dopo il 2016-01-01.

La prima categoria di cittadini nell'alienazione immobiliare è guidata dalle disposizioni di legge in vigore fino all'inizio del 2016. Secondo tale legge, l'imposta è obbligatoria per tutti i proprietari che alienano immobili entro i primi 3 anni dal passaggio di proprietà. Per la seconda categoria si applica una nuova procedura, secondo la quale il periodo di riferimento della proprietà è di 5 anni.

Chi non può pagare?

Se consideriamo la procedura generale per la riscossione delle tasse, la legge prevedecircostanze in cui l'imposta sulla vendita di immobili per privati diventa irrilevante indipendentemente dal periodo di proprietà. In particolare viene considerata la modalità di trasferimento all'immobile. Questi sono i seguenti casi:

1. Quando la proprietà va al proprietario a condizione di una dipendenza a vita dall'ex proprietario.
2. Proprietà ereditata.
3. Alienazione di oggetti immobiliari, il cui diritto è sorto a seguito della privatizzazione.
4. La base della proprietà è un accordo di donazione.

Se il titolo rientra in una di queste categorie, la transazione non dovrebbe essere classificata come reddito aggiuntivo e, di conseguenza, essere tassata.

Ci sono anche funzioni per regione. Come sapete, le leggi nazionali sono divise in federali e territoriali. Gli enti locali hanno il diritto di adeguare alcune leggi federali senza contraddizioni fondamentali. In pratica, le circostanze sono generalmente alleviate in questo modo per una determinata categoria di cittadini. L'imposta sulle vendite immobiliari non fa eccezione.

Ad esempio, per il Khanty-Mansiysk Okrug esiste una legge secondo la quale il reddito derivante dalla vendita di immobili non viene tassato nemmeno durante i primi 3 anni di proprietà. Norme simili si applicano nel Territorio di Stavropol: qui la durata delle operazioni imponibili è stata ridotta da 5 a 3 anni. Per scoprire quale imposta sulla vendita di immobili dovrebbe essere pagata in una determinata regione, è necessario seguire le modifiche territorialileggi.

Come si calcola?

Citizen SA ha venduto una casa acquistata 1,5 anni fa per 6.300.000 di rubli. Il suo caso a tutti gli effetti corrisponde alla definizione della legge. È ufficialmente impiegato e la sua esperienza lavorativa è di oltre 10 anni. Quale sarà l'importo dell'imposta sulla vendita di immobili per un cittadino di S. A.

Per preparare una dichiarazione per l'anno, devi prendere le seguenti informazioni:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – importo della base imponibile

Importo fiscale: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 rubli

Ma molto prima della scadenza per il deposito della dichiarazione, S. A. ha raccolto i documenti per la detrazione e ha ricevuto conferma dal servizio fiscale. L'importo della detrazione era il massimo. Ora i calcoli sembrano diversi:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 rubli importo effettivo del pagamento.

Se un cittadino di S. A. avesse fatto un accordo 5 anni dopo l'acquisto, sarebbe stato incluso nella categoria degli esenti.

Per privati

La tassa sulla vendita di immobili per privati, le sue caratteristiche e la procedura di pagamento è dichiarata dal Capitolo 23 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Pertanto, le materie giuridiche che hanno diritto a percepire un reddito nel territorio della Federazione Russa sono divise in tre categorie:

1. Un residente di un paese è un cittadino che ha vissuto in Russia per almeno 183 giorni durante l'ultimo anno.
2. Non residenti - persone che non rientrano nella categoria precedente.
3. Definizione condizionale: i residenti in valuta sono cittadini della Federazione Russa che hanno vissuto in un altro paese nell'ultimo anno, ma hanno visitato la Russia almeno una volta all'anno.

Quando un immobile viene venduto da un non residente, le tasse e la procedura per il loro calcolo sono regolate dall'articolo 209 del Codice Fiscale. Quindi, per loro viene applicata una serie separata di riscossione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Per le persone giuridiche

Quando una persona giuridica aliena immobili sul proprio bilancio, la procedura per il calcolo della tassazione è in gran parte determinata dal sistema fiscale scelto. Ma certo è il fatto che vendendo un immobile, una persona giuridica riceve un reddito. Di conseguenza, questo reddito dovrebbe riflettersi nel bilancio della società. Continuiamo a considerare l'imposta sulla vendita di immobili. Da quale importo e in quale ordine dovrebbe pagarlo una persona giuridica? Occorre tener conto dell'appartenenza ad uno dei seguenti regimi fiscali:

1. UTII.
2. Sistema semplificato.
3. Sistema di brevetto.

Si tiene conto anche del tipo di proprietà. Può essere residenziale, commerciale, terrestre o sottosuolo.

Sono rilevanti anche le informazioni di fatto e la forma di proprietà: l'azienda svolge infatti attività commerciali, i fondatori sono residenti o non residenti nella Federazione Russa? Per rispondere a tutte queste domande, dovresti essere guidato dall'articolo 23 del codice fiscale della Federazione Russa.

Quando si vende un'abitazione da parte di una persona giuridica, il reddito non è soggetto all'IVA, ma l'imposta sul reddito è obbligatoria. L'aliquota dell'imposta sul reddito dipende anche dallo stato civile dei fondatori (residentio non residente). Se stiamo parlando dell'alienazione di locali non residenziali che sono nel bilancio dell'impresa, l'importo del reddito è soggetto sia all'imposta sul reddito che all'IVA. Allo stesso tempo, l'imposta sul reddito viene addebitata non sull'importo della transazione, ma sull'importo del reddito netto.

Una sfumatura importante: la tassa sulla vendita di immobili commerciali non tiene conto del numero di anni di proprietà. Un' altra sfumatura nel campo dell'ottimizzazione fiscale afferma che l'azienda ha il diritto di ridurre l'importo del reddito del prezzo residuo dell'oggetto. Se, dopo i calcoli contabili, la differenza tra l'importo della transazione e l'importo finale risulta negativa, la cifra viene classificata come una perdita per l'impresa.

I pensionati dovrebbero pagare?

Si applica la tassa sulla vendita di immobili di persone fisiche - pensionati e altre categorie speciali di cittadini? Secondo la normativa vigente non sono previsti incentivi fiscali o sgravi legati alla condizione sociale dei cittadini. I pensionati devono pagare le tasse se rientrano nella categoria generale dei soggetti passivi.

È importante distinguere tra imposta sulla proprietà e imposta sul reddito delle persone fisiche. L'imposta sugli immobili dal 2014 non è rilevante per i pensionati. Un'eccezione è quando un pensionato utilizza immobili a scopo di lucro. In caso contrario, sono soggetti alla procedura generale: per loro sarà obbligatoria una tassa sulla vendita di immobili per 3 anni.

Ma i pensionati hanno l'opportunità di ridurre notevolmente la tassa o addirittura di essere esentati. Per fare ciò, devono ricorrere a una detrazione patrimoniale. Fino al 2012 la detrazione non si applicava ai pensionati. L'adozione della legge federale n. 330 li ha fornititale diritto.

Attraverso questa legge, i pensionati possono ricevere una delle seguenti opzioni di detrazione fiscale dopo la vendita di immobili:

• Se la proprietà è stata risolta più di 3 anni fa, viene completamente rilasciata su base generale.
• Se il periodo di detenzione è più breve e il valore dell'oggetto non supera 1 milione di rubli, possono ricevere una riduzione della base imponibile all'importo speso al momento dell'acquisto dell'oggetto.

Deduzioni

I soggetti di tassazione hanno diritto a una detrazione dall'imposta sugli immobili. Si applica a quei cittadini che sono ufficialmente occupati e detraggono l'imposta sul reddito o l'imposta sul reddito delle persone fisiche per un importo del 13% dal loro reddito. Ci sono tre opzioni di detrazione:

• Rilascio totale.
• Parziale.
• Addebito dell'imposta sull'intero importo delle entrate.

Allo stesso tempo, l'importo massimo di cui l'importo dell'imposta può essere ridotto è di 1 milione di rubli.

Esempio: un cittadino vende un appartamento comprato 2,5 anni fa per 4.500.000 di rubli. Al momento della presentazione della dichiarazione, il cittadino aveva anche preparato i documenti per la detrazione. Aveva diritto alla massima detrazione. Di conseguenza, l'importo della base imponibile per lui era di 3.500.000 rubli e le tasse - 455.000 rubli.

Quando si risponde alla domanda su quale tassa dovrebbe essere pagata sulla vendita di immobili, è importante menzionare l'opzione della proprietà congiunta. Se la proprietà di un immobile si estende a più persone, anche l'obbligo di pagare l'imposta viene distribuito a seconda della quota di ciascunodi loro. Oppure i comproprietari possono concordare tra loro e sostenere una responsabilità fiscale in un ordine diverso.

I cittadini possono utilizzare la detrazione più di una volta, poiché si applica a ciascuna unità della transazione. Ma entro 1 anno è consentita una sola detrazione. Grazie a questo sgravio, l'importo dell'imposta sulla vendita di immobili può essere notevolmente ridotto.

Ci sono tre metodi per implementare la detrazione:

• Esborso dei fondi dovuti in contanti.
• Trasferimento sul conto bancario del destinatario.
• Emettere un avviso al datore di lavoro indicando l'esenzione del cittadino dal pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche per il periodo durante il quale l'importo dovuto è stato accumulato.

Come richiedere una detrazione?

Una richiesta di detrazione viene presentata durante il periodo di riferimento in cui sono state effettuate le transazioni. La detrazione può essere percepita in due forme: un importo fisso o un importo pari alle spese. La scelta dipende solo dal richiedente: può prima calcolare quale opzione è più redditizia per lui e fare domanda per quella particolare tipologia.

La detrazione è appropriata quando un cittadino ha bisogno di provare i costi del precedente acquisto di un immobile che è stato venduto nel periodo di riferimento. Pertanto, queste spese dovranno essere garantite con copie dei documenti per loro. A tal fine, le copie dei seguenti documenti sono presentate all'autorità fiscale:

• Accordo sull'acquisizione di immobili (acquisto e vendita).
• Documento attestante l'utilizzo dei servizi di società immobiliari.
• Atto di accettazione e trasferimento durantepossesso.
• Documenti del venditore al ricevimento del denaro: una ricevuta (se il denaro è stato ricevuto in contanti) e un estratto conto (se il denaro è stato trasferito sul conto).
• Ordini di pagamento.
• Altri documenti generati nel corso delle transazioni e che rappresentano un valore finanziario.

Dopo aver confermato la richiesta di detrazione da parte dell'autorità fiscale, dovresti tornare nuovamente sulla questione dell'imposta sulle vendite immobiliari. Quanto dovresti pagare? La base imponibile sarà notevolmente ridotta. È importante notare che le spese deducibili non includono i pagamenti assicurativi e le rate del mutuo.

Obiettivi della legge e della pratica

Una volta che i cittadini vengono a conoscenza delle tasse sulle vendite di immobili a breve termine e calcolano le aliquote fiscali, potrebbero inconsapevolmente interessarsi alle opzioni di risparmio legale. Per rispondere, dovresti prestare attenzione allo scopo originario dell'introduzione di questa tassa.

Si credeva che il motivo dei proprietari di una rapida vendita dopo l'acquisto fosse il desiderio di capitalizzare la differenza. Tutti ricordano i tempi pre-crisi, quando i prezzi degli immobili crescevano in modo dinamico e lo stato non aveva una leva diretta. Da questo punto di vista, tale imposta svolge il ruolo di strumento indiretto di controllo del mercato immobiliare. E questo è vero, perché a prezzi immobiliari troppo alti, di norma, solo un certo ceto sociale ne trarrà vantaggio a spese degli altri.

Ma consideriamo un altro caso: il cittadino M. S. ha bisogno di ampliare le sue abitazioni, inoltre non è contrario ad avvicinarsi alla parte centrale della città,ma non possiede fondi. Trova un compromesso: vendere l'unico alloggio, vivere temporaneamente con la famiglia presso i nonni e accendere un mutuo su un'abitazione più adatta. Tutto è andato secondo i piani, ma poi la crisi degli ultimi anni ha fatto i suoi aggiustamenti. Il proprietario era tra quel 20% che non ha restituito i fondi. Nonostante gli sforzi del mutuatario, il rifinanziamento in un' altra banca non ha avuto luogo.

L'unica decisione giusta è stata quella di vendere la proprietà prima che la banca la vendesse tramite un'asta aperta. Di conseguenza, il cittadino perde fondi sotto forma di interessi ipotecari e paga l'imposta sulle vendite. Se il costo degli alloggi è cambiato, forse non sarà più in grado di acquistare un appartamento. E questo non è un caso isolato.

Nella fase di discussione del disegno di legge, è stata discussa la possibilità di liberare quelle persone la cui proprietà in vendita è l'unica. Ma i legislatori temevano che gli speculatori potessero trarre vantaggio da questa disposizione quando scoprissero a quale tassa è soggetta la vendita di immobili.

Non posso pagare?

È possibile ottimizzare l'importo dell'imposta oltre alla detrazione. Oltre ai casi previsti dalla legge, ci sono altre opzioni:

Fornire la documentazione delle spese sostenute. Anche questa posizione è ufficialmente consentita. Ad esempio, anche se una persona ha acquistato una proprietà ai fini di un'ulteriore vendita, l'importo del suo reddito non è uguale all'intero costo della transazione. Viene rilevata come provento solo la differenza tra l'importo acquistato e quello venduto.valore

Le spese sono: il costo dell'oggetto, il costo di ampliamento, il rimborso dei debiti esistenti per le utenze, l'installazione di reti e tipi di riqualificazione consentiti, il miglioramento del paesaggio e altre riparazioni.

• Applicazione della doppia detrazione. Nella domanda su quanto viene tassato quando si vende un immobile, si dovrebbe anche tenere conto dello status giuridico del contribuente: nell'ambito di questo tipo di tassazione, è sia un venditore che un acquirente. Un' altra condizione importante è il completamento di due transazioni (acquisto e vendita) entro un anno solare. E infine, la terza condizione è se l'acquisto è stato effettuato prima della vendita. Cioè, solo chi ha questo non è l'unico alloggio ha opportunità di ottimizzazione. Se la detrazione non è stata richiesta al momento dell'acquisto del primo appartamento, ora l'obbligo può essere cancellato a sue spese, indipendentemente dall'imposta sulla vendita di immobili da pagare al bilancio.
• Applicazione di un fattore di riduzione. Secondo i termini dell'articolo 217 del codice fiscale della Federazione Russa, l'importo pari alla moltiplicazione del fattore di riduzione per il valore catastale è considerato reddito. In questo caso è anche possibile ridurre a zero la base imponibile.

Se lo stato è autonomo?

Se un imprenditore privato ha venduto un immobile prima di registrarsi ufficialmente come imprenditore individuale, la transazione avviene presso le autorità fiscali sotto forma di regolare dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. Se al momento della transazione il venditore aveva lo status di imprenditore, allora sorge una domanda logica: quante tasse dovranno essere pagate sulla venditaIP immobiliare?

Qui è importante considerare se la proprietà è elencata nel codice OKVED come il principale mezzo di attività commerciali che generano reddito o meno. Il secondo fattore determinante è il sistema di tassazione della PI. Esistono due tipi: STS - un sistema semplificato e il metodo "entrate meno spese".

Nel primo caso, l'importo della transazione viene aggiunto alla base generale per il calcolo delle imposte. L'aliquota d'imposta da pagare è del 6%. Con il sistema "entrate meno spese", l'importo della transazione aumenta l'importo del profitto. Ma in termini di spese, è importante tenere conto del costo di acquisto di un oggetto e dei fondi spesi per il suo mantenimento e miglioramento delle condizioni. Come prova dell'acquisto, una copia dei documenti del titolo deve essere fatta in anticipo e successivamente presentata all'ufficio delle imposte.

In caso di liquidazione IP

Consideriamo il caso in cui un'entità commerciale interrompe le sue attività e liquida lo stato di PI. Quali tasse vengono pagate in caso di vendita di immobili in questo caso? L'imprenditore non è soggetto alla regola dei 3 anni ed è obbligato a pagare l'imposta sul reddito al bilancio come individuo che ha ricevuto un reddito aggiuntivo. Gli esperti raccomandano di prepararsi in anticipo per il processo di liquidazione, passando prima a un sistema fiscale semplificato. Questo metodo riduce notevolmente i costi. Dal punto di vista dell'ottimizzazione fiscale, è consigliabile vendere immobili nella condizione di persona fisica e non di imprenditore individuale.

Data di scadenza

Alla fine di ogni anno, entità commerciali e individui che lavorano nel funzionariobase, devono fornire informazioni sulla circolazione delle risorse finanziarie a loro disposizione. A questo proposito, la domanda diventa rilevante: quando si vende un immobile, quale tassa pagare, in modo che in seguito non ci siano pretese da parte del fisco.

Gli individui presentano una relazione sotto forma di imposta sul reddito per 3 persone prima del 30 aprile dell'anno successivo al periodo di riferimento. L'autorità di deposito è la divisione locale dell'autorità IFTS. Qualora il documento contenga errori di natura tecnica o relativi a calcoli errati, l'Agenzia delle Entrate non accetterà la segnalazione. Non è possibile modificare un documento esistente. Il rapporto corretto viene emesso su un nuovo modulo, sul frontespizio del quale ci saranno informazioni sulla ripetizione. Il documento viene generato in due copie identiche. Dopo la ricezione della denuncia, viene assegnato un termine per il pagamento dell'importo dell'imposta. Questo periodo di solito dura fino al 15 luglio dell'anno in cui è stato presentato il rapporto.

La mancata evasione e l'invio tardivo delle segnalazioni sono penalizzati:

• Per non aver fornito zero indicatori - da 1000 rubli.
• Negli altri casi - fino al 30% dell'importo dell'imposta maturata.
• Se l'imposta non viene pagata in tempo, l'importo dell'imposta viene riscosso più il 20-40% del suo importo a titolo di penale.
• Oltre alle sanzioni principali, vengono addebitate sanzioni per ogni giorno di ritardo.

Pertanto, è importante adottare un approccio responsabile agli obblighi fiscali e legali. Su scala nazionale, la vita dell'intero paese dipende dalle tasse.