Lo sviluppo immobiliare e il suo ruolo nello sviluppo economico. Il concetto, i tipi, i principi ei fondamenti dello sviluppo

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

Lo sviluppo immobiliare è un processo in più fasi che può essere rischioso, lungo e complesso nell'ambiente odierno. Ci sono molti ostacoli che possono interferire con lo sviluppo immobiliare. Un tale processo può richiedere anni per portare un progetto dalla fase di pianificazione iniziale al completamento. I progetti di sviluppo immobiliare possono anche essere opportunità di investimento altamente redditizie.

Concetto

Negli ultimi anni è emerso un nuovo concetto di terminologia economica: le attività di sviluppo immobiliare. Lo sviluppo di questo settore si riferisce ad attività imprenditoriali che comportano modifiche a edifici, strutture o terreni esistenti, portando ad un aumento del loro valore di mercato.

Lo sviluppo è un tipo di attività che è associata alla creazione, ricostruzione o modifica di un immobile o terreno esistente nella costruzione di edifici multipiano, locali commerciali, uffici, industriali e magazzini, al fine di ottenerereddito dal loro aumento di prezzo.

Concetto

La difficoltà di migliorare lo sviluppo del settore edile ha portato all'espansione della ricerca scientifica e applicata nello sviluppo e nell'implementazione di nuove forme, metodi e sistemi di gestione immobiliare al fine di aumentare la competitività e la produttività di le loro attività.

Una di queste forme è lo sviluppo. Lo sviluppo dello sviluppo immobiliare nella Federazione Russa è un tipo di attività relativamente nuovo che è emerso come risultato delle tendenze dell'economia di mercato nelle aree di attività correlate nel settore immobiliare, degli investimenti e delle costruzioni.

Secondo le figure della scienza economica russa Mazura I. I., Shapiro V. D., che erano impegnati in lavori di ricerca nel campo della gestione e dello sviluppo degli immobili, lo sviluppo è un processo speciale e un tipo di attività professionale (business) che è associato alla trasformazione di alta qualità degli immobili al fine di aumentarne il valore.

Lo sviluppo è il processo mediante il quale si ottiene un cambiamento di alta qualità nel settore immobiliare.

Alla fine, i principali segnali di sviluppo sono specifici indicatori qualitativi, ovvero la trasformazione di base e l'aumento del prezzo di un oggetto immobiliare, nonché la produttività e il ritorno sull'investimento.

D' altra parte, lo sviluppo funge anche da sistema di gestione per il processo di creazione e sviluppo del patrimonio immobiliare, a seguito del quale il suo fisico, finanziario e legalespecifiche.

La modifica di un oggetto immobiliare durante lo sviluppo avviene in modo tale che il suo prezzo aumenti più volte.

Di conseguenza, i processi fisici di sviluppo forniscono l'emergere di nuove proprietà di consumo dell'oggetto che soddisfano le mutevoli esigenze della società. Questi cambiamenti possono essere sia drammatici che poco visibili dall'esterno. Tuttavia, sono sempre un segno necessario di sviluppo, una condizione necessaria per aumentare l'effetto finanziario dell'utilizzo degli immobili.

Le proprietà cambiano nel tempo durante lo sviluppo per soddisfare i bisogni della società.

I processi di sviluppo finanziario si realizzano sotto forma di aumento del prezzo degli immobili a seguito delle modifiche fisiche apportate. Allo stesso tempo, l'aumento del prezzo non è fornito da eventuali modifiche fisiche, ma solo da quelle che soddisfano le esigenze del mercato e le esigenze dei suoi clienti.

Più questa corrispondenza corrisponde, maggiore sarà il valore dell'oggetto creato e maggiore sarà l'efficienza di sviluppo.

La produttività dello sviluppo migliorerà se soddisfa le esigenze dei clienti.

Secondo la sua struttura, un'azienda può essere un'impresa di investimento e costruzione diversificata o una holding con un sistema sviluppato complesso, che consiste in diverse organizzazioni, ognuna delle quali si colloca in una certa gerarchia e ha la propria obiettivo.

Va sottolineato che non tutte le organizzazioni che partecipanoil processo di creazione e attuazione di un progetto di investimento e costruzione, fanno parte della struttura (sistema) di una società di sviluppo.

Possono essere aziende municipali e private coinvolte in determinate fasi del progetto. Ma più sono inclusi in questa holding di investimenti e costruzioni e ricadono sotto la direzione generale di una società di sviluppo, più produttiva lavorerà questa società. Allo stesso tempo, queste aziende svolgeranno determinate funzioni di gestione, organizzazione, motivazione, controllo, ecc.

Lo sviluppo è un nuovo tipo di attività commerciale associata a lavori di restauro, ingegneria, costruzione e altri lavori. Dopo il completamento di questi lavori, si verifica un cambiamento qualitativo nell'immobile e il valore dell'immobile aumenta.

Differenze tra sviluppo russo e estero

La differenza principale è che lo sviluppo occidentale si basa sullo schema della necessità di creare un oggetto immobiliare, che era basato su ricerche di mercato. Nel nostro stato, è in fase di sviluppo un progetto di investimento per un appezzamento di terreno specifico disponibile per il progetto.

Lo sviluppo immobiliare in Russia implica che le nostre aziende non possono ancora competere con quelle straniere, ma questa dottrina sta diventando sempre più popolare a causa dello sviluppo del sistema di pianificazione urbana e dell'europeizzazione della società moderna. Il ruolo degli sviluppatori sta diventando sempre più tangibile. Possono organizzare fondamentalii cambiamenti. Le trasformazioni avvengono in modi diversi. Gli sviluppatori sono uomini d'affari e specialisti di un ampio profilo: nel campo del diritto, del denaro e dell'edilizia. Ce ne sono pochi in Russia e il prezzo dei loro servizi è piuttosto alto.

Attività di sviluppo

L'obiettivo centrale dello sviluppo e della gestione immobiliare è massimizzare il reddito da una proprietà. La fonte di questo reddito è il valore aggiunto che è stato creato durante la realizzazione del progetto come differenza tra il costo dell'oggetto e il costo del progetto.

Qui l'attività dello sviluppatore deve essere focalizzata sulla massimizzazione del valore dell'oggetto completato e sulla minimizzazione dei costi.

Obiettivi principali dello sviluppo immobiliare professionale:

1. Organizzazione efficiente del processo di approvazione del progetto con le agenzie governative.
2. Organizzazione efficiente del lavoro con gli app altatori, oltre ad attrarre app altatori affidabili con la riduzione al minimo dei prezzi e dei tempi di progetto attraverso le gare d'app alto. Uno dei principali strumenti per migliorare la gestione della parte costruttiva (implementazione) dei progetti di sviluppo è il coinvolgimento di project manager professionisti con conoscenza delle tecnologie di costruzione.
3. Organizzazione efficiente del finanziamento di progetti di fondi - la formazione di un meccanismo economicamente valido e ben consolidato per l'allocazione delle risorse finanziarie, che includa una combinazione di diverse fonti di fondi e un cambiamento nel rapporto tra loro man mano che avanziprogetto.

Le fonti di finanziamento per i progetti di sviluppo sono: capitale proprio, finanziamento diretto, fondi presi in prestito (inclusi prestiti bancari, fondi).

Ognuna di queste fonti ha i suoi vantaggi e svantaggi. Di conseguenza, i fondi propri del promotore di solito costituiscono la quota più piccola del finanziamento totale assegnato al progetto.

La principale fonte di finanziamento del progetto durante la fase di costruzione sono i fondi presi in prestito e i fondi provenienti da fonti di finanziamento diretto, mentre la quota di questi ultimi aumenta al termine del progetto. Lo sviluppatore deve essere in grado di combinare queste fonti man mano che il progetto avanza, evitando l'inutile dipendenza del progetto dall'allocazione di fondi dai prestiti e riducendo al minimo la commissione per i fondi attratti.

4. Organizzazione efficace della vendita (locazione) di un oggetto, che viene realizzata con il coinvolgimento di società di intermediazione specializzate. L'aumento della capacità dei team di vendita attraverso l'uso di diversi modi di organizzare le vendite include: lavorare tramite Internet, utilizzare i social network, vendere sul campo.

Principi

Uno dei principi fondamentali dello sviluppo immobiliare è la creazione di un potente team di consulenti che lavoreranno in varie fasi del progetto, dal lavoro di marketing alla realizzazione del funzionamento dei cantieri. Attrarre tali professionisti non è economico, ma, come dimostra l'esperienza, è redditizio.

OnOgni fase dello sviluppo del progetto dovrebbe evidenziare i punti principali, con la cui attuazione riuscita ci si può aspettare un risultato positivo dell'intero progetto. Le ricerche di mercato dovrebbero rispondere alle seguenti domande:

• in quale settore di mercato ci sono nicchie vuote ora e rimarranno in futuro;
• qual è il livello di prezzo più possibile per la vendita dell'area edificata;
• qual è la previsione di redditività del progetto;
• quale livello di concorrenza in un particolare settore;
• rischi probabili e modi per ridurli.

La ricerca del mercato immobiliare consente di trovare l'equilibrio esistente tra domanda e offerta in diversi settori e quindi identificare nicchie vuote in cui mancano determinate aree.

Lo studio del prezzo di vendita e del prezzo di costruzione permette di trovare settori in cui l'efficienza del progetto di sviluppo sarà massima.

Grande attenzione nello studio dovrebbe essere data alle previsioni di queste caratteristiche, in quanto lo stato delle cose nel mercato è in continua evoluzione. Lo studio dovrebbe contenere anche uno studio del lavoro dei concorrenti, identificandone i punti di forza e di debolezza.

Viste

È comune distinguere tra due tipi principali di sviluppo: sviluppo a pagamento e sviluppo speculativo.

Lo sviluppo a pagamento è un tipo di attività di costruzione in cui la società di sviluppo non possiede l'oggetto che viene costruito, ma si impegna solo nello sviluppo puro senza funzioni di investimento. Questo tipo di sviluppo èminor rischio.

Lo sviluppo tradizionale nel moderno mercato delle costruzioni russo implica l'indispensabile partecipazione dei fondi degli sviluppatori agli aspetti di investimento e costruzione.

La quota del ruolo della società di costruzioni nei progetti di investimento varia dal 100 al 35-40 percento.

Lo sviluppo speculativo è più difficile della prima opzione. Lo sviluppatore costruisce immobili commerciali, agendo come fondatore del progetto. Lo schema finanziario dei grandi progetti di sviluppo è una combinazione complessa di fondi propri del promotore e investimenti attratti: prestiti bancari e pagamenti da futuri inquilini.

Alti profitti nello sviluppo speculativo sono accompagnati da alti rischi in caso di fallimento del progetto. Lo sviluppo speculativo è la forma più difficile di relazione tra i partecipanti al processo di investimento nel mercato immobiliare, poiché immobili, processo di costruzione, progettazione e operazioni bancarie estremamente difficili si fondono in un unico progetto.

Chi è uno sviluppatore?

Uno sviluppatore è un'azienda che crea un oggetto e gestisce questo processo. La totalità di tutti i lavori eseguiti dal promotore è un complesso progetto di investimento nel campo immobiliare. Durante l'attuazione del progetto, lo sviluppatore (alias sviluppatore) cerca di ridurre al minimo i rischi e aumentare la redditività. In alcuni casi, può agire solo come interprete e ricevere un compenso fisso dal cliente per il suo lavoro. Se lo sviluppatoreagisce come l'iniziatore del progetto, quindi è costretto a correre tutti i rischi.

Uno sviluppatore è un professionista immobiliare specializzato nella creazione di nuove proprietà o nella ristrutturazione di proprietà esistenti, nel loro marketing e vendita di successo. Questi dipendenti spesso lavorano con i partner per condividere il rischio e il carico di lavoro e possono lavorare per grandi aziende che si occupano di sviluppo immobiliare su larga scala o utilizzare lo sviluppo immobiliare come veicolo di investimento in un portafoglio diversificato.

Le persone possono avvicinarsi alla carriera di sviluppatore da diverse prospettive. Gli sviluppatori possono avere una laurea in sviluppo immobiliare o provenire da agenti immobiliari, app altatori o architetti.

Lavorare come sviluppatore immobiliare è un compito molto difficile. Gli sviluppatori dovrebbero essere in grado di valutare un'ampia gamma di scenari futuri e determinare se sono fattibili e accettabili. Può guardare un lotto vuoto e vederne il potenziale, oppure fare un giro in un edificio fatiscente e creare un piano per la riqualificazione e una vendita di successo in futuro.

Gli sviluppatori tendono a lavorare su larga scala, coinvolti nella costruzione di più unità che possono coprire migliaia di proprietà.

L'esperienza nel settore immobiliare è fondamentale, poiché lo sviluppatore deve conoscere bene il mercato per capire se il progetto avrà successo o meno. Gli sviluppatori hanno anche bisogno di collegamenti con i governi locali per aiutarli a incontrarsiprogetti che vanno dalle persone in ufficio che possono fornire una guida per aiutare a portare avanti il progetto agli associati alla pianificazione del comune che faranno avanzare questi progetti.

Un buon sviluppatore fa anche parte di un team più ampio. Lo sviluppatore deve collaborare con architetti, app altatori, paesaggisti, politici, agenti immobiliari e molti altri professionisti per guidare il progetto dall'inizio alla fine. Gli sviluppatori devono selezionare buoni team, organizzarli in modo efficace e gestirli per soddisfare le esigenze del progetto e dei membri del team, mantenendo il controllo sullo sviluppo generale.

Molti sviluppatori scelgono un'area specifica di specializzazione, come immobili residenziali di fascia alta, immobili commerciali, immobili di fascia media, alloggi a basso reddito e così via.

Gli sviluppatori possono anche espandere i confini geografici dei loro progetti. Ad esempio, uno sviluppo legato al mercato residenziale di fascia alta di New York City non avrà necessariamente lo stesso successo a Minneapolis.

Fasi del progetto

Il progetto di sviluppo immobiliare residenziale può essere suddiviso in tre fasi:

1. Fase iniziale: nella fase iniziale, il progetto è incentrato su competenze, ricerca e permessi. Questa è solitamente la parte più incoerente nella durata. Investire in questa fase comporta i rischi più grandi e vari perché ci sono molte incognite. Alcuni dei passaggi principali di questa fase includono le seguenti procedure:

• valutazione ambientale;
• esami;
• analisi di mercato e studio di fattibilità;
• acquisizione di terreni o garanzia dei diritti per l'acquisto di terreni;
• piani del sito, piani di sviluppo e piani di costruzione;
• organizzazione del finanziamento delle costruzioni;
• miglioramenti dell'infrastruttura.

2. Fase intermedia (fase di costruzione): comprende la costruzione e il miglioramento degli edifici. Poiché il lavoro pre-progetto è già stato completato, i rischi del progetto in questa fase sono significativamente ridotti, ma non completamente eliminati. Alcuni dei passaggi principali di questa fase includono le procedure:

• Raccolta di finanziamenti per la costruzione;
• progetto di marketing;
• pre-locazione;
• organizzazione di gestione della proprietà (a meno che non sia stata eseguita durante il pre-sviluppo).

3. La fase finale (operazione): è la prima fase del ciclo di vita dell'edificio. Sebbene i rischi associati al pre-sviluppo e alla costruzione possano essere eliminati a questo punto, la condizione degli inquilini è ancora a rischio. Alcune attività nella fase finale includono le seguenti procedure:

• cerca un acquirente se non l'hai già fatto;
• marketing e leasing permanenti;
• determinare la strategia di conservazione;
• rafforzare la gestione della proprietà;
• raggiungere la stabilizzazione.

E se ci occupiamo di immobili commerciali?

Affinché l'investimento possa portareprofitto atteso, devi preoccuparti del suo posizionamento e promozione appropriati sul mercato. Al momento in Russia, il compito è complicato dal fatto che la concorrenza in questo mercato è estremamente elevata. Per questo motivo, lo sviluppo immobiliare commerciale è più importante che mai.

Lo sviluppo di immobili commerciali ha molti vantaggi per il finanziatore. I principali sono:

• un aumento graduale del prezzo dello spazio al dettaglio, che consente loro di rivendere presto lo spazio a un costo maggiore;
• opportunità di guadagnare reddito passivo da locazione;
• investimento sicuro con il minor rischio.

In ogni caso, l'oggetto stesso ha un certo valore, perché se necessario, in qualsiasi momento, puoi ottenere fondi dalla sua implementazione.

Applicazione dello sviluppo nel commercio

Tenendo conto dello sviluppo dello sviluppo immobiliare al dettaglio, possiamo individuare i compiti principali che sono stabiliti per l'investitore in questo caso.

Includono:

• Ricerca di mercato di marketing per identificare i concorrenti e trovare le migliori opzioni per attirare i clienti nel complesso dello shopping e dell'intrattenimento;
• cerca il sito ottimale per l'ubicazione di un centro commerciale o affaristico, tenendo conto del flusso di persone;
• sviluppo del piano proposto per l'ubicazione dello spazio commerciale (divisione in zone).

Per i centri commerciali, il prezzo dell'affitto dipende non solo dall'area dei locali, ma anche dalla sua ubicazione: quei punti che si trovano più vicini all'ingresso o in luoghi con grandi folle di persone volerecosta di più.

Di tanto in tanto potrebbe anche essere necessario attirare ulteriori investimenti nella costruzione.

Proprietà magazzino

Gli immobili a magazzino oggi sono uno dei segmenti più interessanti del mercato di sviluppo russo. Il mercato è ancora lontano dall'essere saturo. Le offerte di oggetti di qualità sono insignificanti. La richiesta è significativa. Il ritorno sull'investimento è di circa il 15-17% e il periodo di ammortamento è di 4-5 anni. L'implementazione di progetti per lo sviluppo del magazzino immobiliare è svolta sia da grandi sviluppatori che da quelli di medie dimensioni.

Conclusione

Così, lo sviluppo è un sistema di relazioni economiche, organizzative, legali e fisiche nel mercato immobiliare. L'implementazione di un progetto in quest'area ha l'opportunità di applicare innovazioni e ottenere redditività in base al proprio investimento.