Proprietà comune di un condominio - che cos'è? Manutenzione e riparazione dei beni comuni di un condominio

2024 Autore: Howard Calhoun | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-17 10:31

I condomini hanno un'area significativa relativa alla proprietà comune. Qual è l'uso specifico di esso? In che modo i cittadini prendono le decisioni relative al mantenimento della proprietà comune?

Che cos'è la proprietà comune in una casa?

In conformità con gli atti giuridici adottati nella Federazione Russa, la proprietà comune di un condominio è una risorsa condivisa dei proprietari degli appartamenti situati nella proprietà. Gli elementi principali di questa infrastruttura possono essere rappresentati in un'ampia gamma. Di norma, si tratta di locali che non includono appartamenti, nonché:

- oggetti usati per servire diverse stanze della casa;

- atterraggi;

- ascensori;

- corridoi;

- loft;

- pavimenti e scantinati tecnici;

- comunicazioni di ingegneria varie;

- tetti;

- strutture che svolgono una funzione protettiva e portante;

- vari tipi di apparecchiature situate incasa fuori appartamenti;

- il terreno in cui si trova la casa, le piante che vi sono piantate, gli elementi paesaggistici che vi si trovano.

Le principali norme che regolano i rapporti giuridici in questo ambito sono il Codice dell'Abitazione, nonché il decreto governativo n. 491 del 13 agosto 2006. Nel caso generale si rimanda alle disposizioni del Codice dell'Abitazione del Federazione Russa. In materia di manutenzione dei relativi impianti si deve leggere il già indicato decreto del governo. La proprietà comune di un condominio è caratterizzata da un gran numero di sfumature in termini di uso e manutenzione.

Studiamoli.

Particolarità nell'utilizzo delle risorse domestiche comuni

I proprietari dei rispettivi locali li utilizzano in conformità con la legislazione federale della Federazione Russa. La modifica delle dimensioni della proprietà comune della casa è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari di questa infrastruttura. Inoltre, è possibile trasferire i relativi locali alla proprietà di altre persone. La cosa principale è che quando si implementano tali rapporti legali, si osserva il criterio: la proprietà comune dei proprietari di locali in un condominio può essere trasferita all'uso solo se questa procedura non viola i diritti e gli interessi dei cittadini e delle organizzazioni.

I lotti di terreno su cui si trovano le strutture residenziali possono essere trasferiti per uso limitato ad altre persone. Se prima dell'adozione della normativa sull'uso delle risorse della casa comune, questi siti sono già stati utilizzati da qualcuno, l'accesso ad essi non èpuò essere proibito. Il nuovo ingombro dell'oggetto è stabilito in accordo con l'accordo tra i proprietari degli appartamenti e la persona che andrà ad utilizzare il sito. Eventuali controversie nell'ambito di questi rapporti legali vengono risolte in tribunale.

Caratteristiche di manutenzione degli oggetti domestici comuni

Studiamo ora come si effettua la manutenzione dei beni comuni in un condominio.

In conformità con le leggi in materia di diritto immobiliare della Federazione Russa, i proprietari di appartamenti sostengono congiuntamente i costi per la risoluzione del problema in questione. La quota di questi costi attribuibili a un determinato proprietario è determinata in base alla quota nella proprietà comune di proprietà della persona. Anche se il proprietario dell'appartamento non abita in esso, deve comunque pagare una quota per il mantenimento della proprietà comune nel condominio. Se una persona non usa l'ascensore, ad esempio perché abita al 1° piano, deve pagare l'elemento corrispondente dell'infrastruttura della struttura residenziale.

L'elenco specifico delle attività che compongono il mantenimento delle risorse comuni in casa dipende dalle caratteristiche di una particolare struttura residenziale, dalle condizioni climatiche in cui si trova. Di norma, includono:

- ispezione periodica dell'immobile, che viene effettuata dai proprietari degli appartamenti e da altri responsabili al fine di individuare carenze nella struttura degli oggetti rilevanti;

- garantire la funzionalità dei sistemi di alimentazione;

- pulizia e sanificazionelavorazione dei locali, terreno su cui è ubicata la casa;

- sm altimento dei rifiuti e dei rifiuti derivanti dal lavoro di aziende che utilizzano vari ambienti della casa;

- applicazione delle misure antincendio previste dalla legislazione della Federazione Russa;

- prendersi cura delle piante piantate sul terreno adiacente alla casa;

- manutenzione degli elementi paesaggistici ubicati nel rispettivo territorio;

- eseguire le riparazioni in corso di strutture, preparandole per il funzionamento in una determinata stagione;

- attuazione di misure volte a migliorare l'efficienza energetica di un edificio residenziale.

Si noti che l'elenco delle attività che costituiscono la manutenzione e la riparazione dei beni comuni di un condominio non include:

- garantire la funzionalità delle porte negli appartamenti di proprietà dei residenti - esterni ed interni, finestre;

- isolamento dei balconi;

- sostituzione del vetro;

- manutenzione di appezzamenti di terreno non inclusi nella struttura della proprietà comune, compresa la piantumazione di piante su di essa.

Questi compiti vengono risolti dai proprietari dell'appartamento.

Le riparazioni sono tra le principali attività svolte nell'ambito dell'uso dei beni comuni. Può essere corrente e capitale. Studiamo le sue caratteristiche.

Riparazione di strutture comuni

La riparazione viene eseguita in conformità con la decisione dell'assemblea dei proprietari. Quello attuale è studiato per prevenire l'usura, oltre a mantenere la funzionalità degli oggetti in questione. Riparazioni di capitale di beni comuni inin un condominio comprende la sostituzione o la ricostruzione di singoli elementi dell'infrastruttura residenziale. Viene prodotto anche se le relative strutture scadono.

Le riparazioni attuali (oltre che importanti) di beni comuni in un condominio possono essere eseguite dalle società di gestione se tale obbligo è stabilito su di esse dalle decisioni dei proprietari. La partecipazione a questi rapporti giuridici è di esclusiva competenza dei proprietari di appartamenti. I residenti stabiliscono anche l'ambito e il programma per le riparazioni alle risorse comuni della casa.

Si noti che le società di gestione sono tenute a svolgere lavori attuali e urgenti necessari per mantenere la funzionalità degli impianti, anche se l'accordo con i proprietari non prevede un elenco specifico di lavori rilevanti. Per finanziare queste attività, i proprietari di appartamenti costituiscono un fondo per la revisione dei beni comuni dei condomini. Considera le sue specifiche.

Utilizzare il fondo di cassa generale dei proprietari dell'appartamento

Il fondo in questione è depositato in un conto speciale. Si apre in un istituto finanziario che ha la competenza per condurre transazioni rilevanti. I fondi depositati in un conto separato e appartenenti ai proprietari dell'appartamento vengono quindi utilizzati per effettuare la revisione delle risorse.

Formazione del corrispondenteIl fondo viene effettuato a spese dei contributi degli inquilini, nonché delle sanzioni maturate su tali importi secondo le modalità previste dalla legge. In alcuni casi, la banca può anche addebitare interessi per depositare fondi sul conto in questione. Il fondo di revisione è distribuito tra i proprietari di appartamenti in proporzione all'importo dei loro contributi.

La proprietà di questi fondi appartiene al proprietario di una particolare abitazione. Se una persona vende un appartamento, anche il suo acquirente diventa proprietario di una quota del fondo di revisione. Vale la pena notare che i proprietari di fondi su un conto separato non hanno il diritto di utilizzarli per altri scopi, ad eccezione della revisione delle risorse comuni della casa.

Ora studiamo come si svolgono gli eventi, nell'ambito del quale i proprietari stabiliscono le regole per il mantenimento della proprietà comune in un condominio. Si tratta di riunioni dell'assemblea generale dei proprietari di appartamenti.

Riunione dell'assemblea generale dei proprietari di appartamenti: caratteristiche dell'evento

L'assemblea generale dei proprietari di locali residenziali, in conformità con le leggi nel campo del diritto immobiliare della Federazione Russa, è il principale organo di governo della casa. In effetti, è anche un incontro, e quindi può essere considerato un evento. L'assemblea dei proprietari ha un ordine del giorno e comporta la formazione di un elenco di decisioni prese mediante votazione.

La proprietà comune di un condominio sono oggetti che, in base ai risultati della riunione dei proprietari di appartamenti, possono essere:

- ricostruito;

- integratoannessi per vari scopi;

- riparato - anche quando si utilizza il fondo di revisione.

In una riunione dell'assemblea generale dei proprietari di appartamenti, si possono prendere decisioni:

- sulla formazione del fondo di revisione;

- sull'importo del contributo di revisione - relativo al livello minimo;

- sulla scelta di un cittadino che aprirà un conto speciale del fondo in questione ed effettuerà operazioni su questo conto;

- sulla scelta di una banca che servirà le transazioni finanziarie relative agli accordi tra proprietari di appartamenti e fornitori di servizi per il mantenimento delle risorse comuni;

- sull'ottenimento di prestiti HOA, UK o altra organizzazione competente per importanti riparazioni in casa;

- sul rilascio di garanzie per tali transazioni finanziarie;

- sulla procedura per l'utilizzo del terreno adiacente alla casa;

- sull'uso di oggetti inclusi nelle risorse comuni della casa da parte di terzi - ad esempio a fini pubblicitari;

- sull'empowerment delle persone che partecipano alla sottoscrizione di contratti per l'uso di oggetti;

- sull'introduzione di sistemi informativi nell'ambito dell'interazione dei proprietari di appartamenti, nonché sulla determinazione delle persone autorizzate a utilizzare tali soluzioni tecnologiche;

- sulla procedura per il finanziamento dei costi connessi all'istituzione di incontri con la partecipazione del codice penale, HOA o altro organismo competente;

- sulla scelta dei meccanismi di controllo domestico;

- sulla necessità di riparazioni in corsoproprietà.

Esploriamo come possono essere condotti gli incontri in questione.

Moduli e procedure per lo svolgimento di riunioni dei proprietari di appartamenti

L'attività in questione può essere svolta:

- sotto forma di votazione di persona - quando i proprietari partecipano di persona, discutono questioni e prendono decisioni al riguardo;

- attraverso il voto per assente dei residenti - secondo le modalità previste dagli atti normativi della Federazione Russa;

- forma mista.

Anche gli atti normativi della Federazione Russa hanno stabilito la procedura per lo svolgimento dell'evento in questione. In primo luogo, la legge stabilisce la frequenza con cui devono essere tenute le riunioni per stabilire come i proprietari della casa utilizzino la proprietà comune di un condominio. Questo è un criterio molto significativo in termini di efficacia della gestione delle strutture rilevanti.

Quindi, gli incontri in questione devono tenersi una volta all'anno, salvo diversa prescrizione dei regolamenti locali stabiliti dai proprietari degli appartamenti. Oltre alla riunione principale dei proprietari, possono svolgersi eventi straordinari legati alla discussione di vari aspetti della gestione della casa. Possono essere avviati da qualsiasi cittadino tra i proprietari dell'appartamento.

L'assemblea generale dei proprietari è riconosciuta legittima se viene raggiunto il quorum. In conformità con le leggi sugli alloggi della Federazione Russa, dovrebbe essere il 50% del numero totale dei voti. Se il quorum non viene raggiunto, si tiene un' altra assemblea generale.

Se qualcuno dei proprietari dell'appartamento decidesse di mettere in discussionealla domanda, ad esempio, di come debbano essere effettuati, in via straordinaria, gli attuali lavori di ristrutturazione di un bene comune in un condominio, allora deve informare gli altri residenti della sua iniziativa 10 giorni prima della relativa riunione. Una persona deve inviare informazioni sull'evento ai vicini per iscritto o pubblicare messaggi sull'incontro dei proprietari di appartamenti su stand speciali. Questo documento deve contenere:

- informazioni sull'iniziatore dell'assemblea straordinaria dei proprietari;

- dati sulla forma della riunione;

-data, luogo e ora dell'evento;

- le principali questioni all'ordine del giorno della riunione dei proprietari;

- la procedura per esaminare i proprietari di appartamenti con informazioni da considerare durante la riunione.

I proprietari di appartamenti con il 10% o più di voti alle assemblee possono applicare il codice penale o l'HOA con una richiesta di tenere un'assemblea generale. Questo ricorso deve essere in forma scritta e includere punti all'ordine del giorno. Entro 45 giorni dalla ricezione del relativo documento, ma non oltre 10 giorni prima dell'assemblea generale, il codice penale o l'HOA devono informare i residenti dell'evento in questione.

Tali iniziative possono anche essere associate a una discussione sulle sfumature che caratterizzano la riparazione di beni comuni nei condomini o, ad esempio, all'utilizzo di un fondo di riparazione del capitale. L'iniziatore della riunione pertinente può essere la società di gestione stessa o la società di persone. Allo stesso tempo, l'ordine del giorno può includereessere questioni che di solito sono di competenza della riunione dei proprietari degli appartamenti.

Ora diamo un'occhiata a come vengono prese le decisioni del proprietario della casa.

Caratteristiche del processo decisionale nelle riunioni dei proprietari di case

Come accennato in precedenza, l'attuazione delle attività relative al mantenimento delle risorse comuni nella casa viene effettuata sulla base dei risultati delle votazioni all'assemblea dei proprietari degli appartamenti. Le decisioni appropriate vengono prese dai proprietari in genere a maggioranza, ma a volte è richiesto il supporto di due terzi dei residenti su una questione particolare.

Caratteristiche del voto all'assemblea dei proprietari di appartamenti

Sarà utile studiare come si svolge la votazione sugli argomenti all'ordine del giorno nei rispettivi incontri. Ad esempio, per quanto riguarda procedure come la revisione dei beni comuni di condomini o l'esborso di fondi che devono essere utilizzati per scopi appropriati. Il voto all'assemblea dei proprietari di appartamenti può essere effettuato di persona o tramite un rappresentante che agisce sulla base di una procura. Ogni proprietario ha un numero di voti proporzionale alla sua quota di proprietà delle risorse comuni della casa. Le informazioni sulle persone che partecipano alla votazione sono registrate nel verbale dell'assemblea dei proprietari dell'appartamento.

I risultati delle votazioni nell'ambito della riunione dei proprietari di appartamenti sono registrati in protocolli speciali, che sono documenti ufficiali. La loro compilazione e applicazionele disposizioni ivi contenute possono avere implicazioni legali.

Formulazione dei risultati della riunione dei proprietari

Copie dei protocolli pertinenti devono essere presentate da un cittadino autorizzato al codice penale, HOA o altra organizzazione competente entro 10 giorni dall'incontro dei proprietari dell'appartamento. A sua volta, il codice penale, l'HOA o un' altra struttura devono inviare il protocollo alle autorità di regolamentazione entro 5 giorni dal ricevimento del documento annotato. Se queste agenzie governative ricevono 2 o più fonti del tipo appropriato per 3 mesi consecutivi, devono avviare un'ispezione fuori programma delle attività dei cittadini legate alla gestione della casa. Ad esempio, se i residenti stanno discutendo attivamente quali servizi per il mantenimento della proprietà comune di un condominio dovrebbero costituire misure per la manutenzione delle strutture pertinenti, le autorità statali competenti possono verificare quanto siano legali le azioni dei cittadini nell'ambito della risoluzione di tali problemi.

Il verbale della riunione dei proprietari di appartamenti non deve contenere decisioni su questioni che non sono incluse nell'ordine del giorno da parte degli organizzatori dell'evento. Gli inquilini sono informati dei risultati dell'incontro dei proprietari degli appartamenti entro 10 giorni dall'esecuzione del relativo documento. Di norma - posizionando su supporti speciali. I verbali che fissano i risultati della riunione dei proprietari degli appartamenti sono conservati in un luogo determinato dagli stessi residenti. I verbali dell'assemblea dei proprietari che regolano l'uso della proprietà comune di un condominio sono fonti di norme,obbligatorio per tutti i residenti, a condizione che gli argomenti all'ordine del giorno della riunione fossero di competenza dell'ente di gestione dell'edificio competente.

Le decisioni prese dopo l'incontro dei proprietari dell'appartamento possono essere impugnate dai proprietari dell'appartamento in tribunale. Ad esempio, se uno dei cittadini non era soddisfatto del modo in cui è stata determinata la procedura per la spesa dei fondi per la riparazione della proprietà comune di un condominio senza la sua partecipazione, o se ha votato contro e considera violati i suoi diritti. Una persona può rivolgersi al tribunale entro 6 mesi dalla data di familiarizzazione con la decisione dell'assemblea dei proprietari dell'alloggio.

Pertanto, la proprietà comune dei proprietari in un condominio dovrebbe essere utilizzata tenendo conto degli interessi di ciascun inquilino. Ha il diritto di esprimerli personalmente - alle riunioni dei proprietari di appartamenti o in tribunale.